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文章于 3月29日 下午 9:09 被检测为删除。
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从拆迁到开盘11个月!谁说旧改不能快周转?冲千亿都没问题

2018-03-29 凡文 明源地产研究院 明源地产研究院


旧改项目正成为房地产大趋势下的一个必要切入点。


一方面,在政策推动下,各大城市都加快了城市更新的步伐。2018年3月5日,两会上,李总理就明确指出,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。


另一方面,一二线城市可开发用地越来越稀缺,房企想要抢占更大的市场份额,就必须通过旧改的方式。


城市更新很可能会成为下一个风口。因此,这两年千亿巨头纷纷杀入了旧改领域。碧桂园去年就和顺德控股集团合作成立了城市更新平台公司,早在2016年,广州万科就设立城市更新部,专门负责“三旧改造”项目。据恒大披露,其在深圳已经拿下了30多个旧改项目,货值高达几千亿。


旧改看起来很美好,但却处处是陷阱,很多房企认为这生意做不得。甚至有人认为,通过旧改项目来冲规模简直就是个笑话。不过凡事没有绝对,明源君了解到,有一家50强房企,他们有一个旧改项目,从拆迁到开盘就只花了11个月。也有一个50强房企,他们每天都有200个小组在找旧改项目。


旧改项目如何才能快周转?做旧改项目要避开哪些坑?下面明源君结合标杆案例分别来说说。


01

旧改项目快周转

必须要有3个基本前提

由于旧改项目的周期长、难度大,很多房企觉得要快周转冲规模,万万是不能靠旧改的。但明源君认为,这样想可能你会错过一个新的风口!因为有不少房企通过旧改项目做大了市场份额,做出了口碑,最后越做越顺越做越大的。其实,旧改项目并没有想象中那么难,只要做好了以下3方面的准备工作,基本就具备了可以快周转的前提。

 

一、项目获取:想通过旧改拿地,就要舍得投入

 

由于旧改项目的特殊性,政府考核非常严格,没点关系一般很难拿得到项目。不过,只要你有足够的决心、足够的投入,旧改是可以成为房企稳定的土地来源的。具体来说,可以从以下三个方面来努力。

 

1、投入足够的人力:广种薄收,把拿地变成个概率问题

 

据了解,某50强旧改拿地靠小组,3个人一个小组,同时有200个小组在找拿地机会,拿到地,那个小组就有奖金。

 

最终,虽然每个地块的经营周期是很长,但是因为有几百块地在同时操作,每年能开工的旧改地块就有几十块,冲千亿都完全够了。

那些只经营了几块地,没有成,就怀疑旧改模式的房企,明显是投入不够、决心不够。

 

2、投入足够的时间:在地方政府、相关方心中建立起信誉和品牌

 

一个旧改项目,和谁合作,给谁不给谁?

对于地方政府来说:这个选择要可靠,不能修到一半变成烂尾楼;这个选择要有充分的理由,让其他竞争者没有话说。

 

对于利益相关方来说,企业要有品牌、有能力,才能迅速完成旧改,并让未来的回迁房快速保值增值。

如何才能获得这样的信任?拥有这样的信誉?当然要在当地长期经营。

你已经做成了10个旧改项目,都很优秀,大家都能看到,你做第11个也就顺理成章了。

 

3、投入足够的钱:做城市运营

 

旧改中最大的一个概念,就是“城市运营”。

也就是在一片足够大的区域长期运营,投入所有基础建设,把这个区域从啥配套都没有,变成啥配套都有。也因此收获所有回报,收获片区发展红利。

这种模式,地方政府很喜欢,但房企要做,首先要看准区域,其次要长期大量投入资金。

 

二、项目选择及拿地方式

 

选择什么样的旧改项目,还要视乎是否与房企的产品定位相匹配,尽量选择符合自己产品线标准的旧改项目,这样可以大大缩短项目开发周期。

 

比如曾经成功操盘上海新天地而名声大噪的瑞安地产,他们选择旧改项目的判断依据就是是否符合新天地这条产品线的标准:

 

①位于一线城市或经济发达城市,如上海、杭州、武汉;

②开发地块拥有厚重的历史文化及独特的区域文化;

③地块内有遗留城市较有代表性的历史文化建筑。

 

此外,还可以考虑收购烂尾楼项目,这样不直接拿地,就可以规避拆迁带来的不确定性风险,有利于控制销售周期,实现快速变现。

 

三、运作标准化,提升效率

 

项目开发都有标准节点,旧改项目的操盘手法也一样,什么步骤什么节点干什么活,应该怎么干,都可以梳理出标准,标准化的运作可以大大提升操盘效率。

 

比如俊发地产经过这么多年的旧改经验,培养起一支专业的团队,建立了完备的标准化体系——从征地、拆迁到安置、补偿,涉及到18个步骤的123项标准节点,形成了一套独具俊发特色的城市更新标准化模式。


02

快速拆迁

先安置再拆迁,分期拆迁


拆迁问题可以说是旧改项目成败的关键。拆迁顺利的话项目就可以早开工早开盘,否则项目进度就容易失控。

 

旧改项目要快,一定要秉持“快速赔偿、快速拆迁”的原则,避免夜长梦多。越是往后拖,成本越高,万一地价涨了,居民要求提高赔偿金额或变成钉子户,对项目可以说是致命打击,甚至可能导致烂尾。

 

一、快赔偿:找到各方的利益平衡点

 

拆迁难的本质还是利益,最重要的是要平衡三方的利益问题。


图片来源:克而瑞咨询



基于三方的平衡,对于拆迁赔偿方案,可以考虑这几个原则:

 

1、建议居民选择房子,而非现金补偿,这省掉了房价上涨带来的违约风险;

 

2、鼓励拆迁奖励。比如谁先同意搬迁,谁先有选房资格,谁配合丈量安置搬迁,则奖励10%。

 

3、舍得与原居民分享利益:比如上海的城市更新项目,俊发让渡了10%的项目股份给镇政府;对于有留存资产继续自持经营的项目,村民不仅可以获得工作机会,还可以分享经营带来的收益。

 

4、积极帮居民解决问题,比如居民回迁小区有物业管理费,居民担心生活成本增加,就可以把物业这块交给社区来管理,社区转变为物业管理公司。

 

5、为回迁村民提供新的工作机会。比如,俊发逸天峰项目,拆的是一个旧纺织厂。为了解决员工的再就业问题,俊发专门创建了“昆明俊兴门窗工程公司”“昆明俊兴塑胶科技有限公司”“昆明俊兴工贸有限公司”三家企业。如此一来,纺织厂员工有了工作,俊发在房地产链条上又多了一个环节,各企业都有盈利。

 

说到底,在拆迁过程中,只要不伤害政府和房企的利益,可以尽量考虑原居民的诉求,那拆迁周期就可以大大缩短。

 

二、快拆迁:先安置、后搬迁、再拆迁

 

俊发地产副总裁张福勇接受明源君的采访就表示,1998年以来俊发拆了无数城中村,但保持了0上访,0投诉,0强拆的纪录。因为俊发一直秉承“三个满意”的原则做城市更新——首先老百姓满意,其次政府满意,最后才是企业满意。

 

俊发如何做到让村民满意呢?其中有一点很重要,那就是 “先安置、后搬迁、再拆迁”的开发模式。


据克而瑞地产研究介绍,俊发在项目改造之初,会为原住民先建立安置房,等到原住民迁到安置房之后,再进行项目的拆迁工作,确保项目的拆迁工作的快速顺利进行。这样一来,就大大缩短了项目开发周期。以昆明昆纺原址改造项目为例,从项目拆迁到首期开盘只经历了11个月的时间。当然,该模式中,强大的资金支持至关重要。


03

资金周转

合作开发,优化融资渠道


旧改项目虽然是一块大肥肉,但实操起来困难重重。当然,最大的问题还是时间成本太高,中小房企单独作战基本是玩不转的。比如华润大冲村改造项目2005年开始接手,2014年才正式开盘,花了10年,得亏华润是央企,融资成本低,换了其他房企可能就烂尾了。

 

那借不到便宜钱的房企咋整?如何确保旧改项目在开发过程中资金链不会断掉?明源君认为可以从2个方面来解决这个难题。

 

一、积极寻找合作伙伴,优化融资渠道

 

很多本地中小房企有关系能拿到项目,但资金压力大,单干风险太大了。而很多外来巨头有钱,但苦于没关系,拿不到项目。

 

所以,最理想的方式就是两者合伙,对于本地房企而言,一是能缓解资金压力,二是能学习标杆的操盘经验提升能力,三是双方优势互补,有利于提升项目利润。

 

对于标杆房企而言,一方面可以打通地方政府关系,另一方面也能获得当地居民的信赖,有利于推进居民的赔偿、搬迁工作。

 

此外,还可以优化融资渠道。目前国内旧改项目大多还是以银行贷款融资和土地出让融资为主要的融资模式,房企可以优化融资渠道,降低融资成本和资金风险。比如恒大去年8个旧改项目就采用了受让股权的方式进行融资。

 

二、拆迁分期,是决定能否滚动起来的关键

 

很多城市更新都是一大块,分期十分关键。因为你要拆村民的房子,要先交给他回迁房。如果一期划拨得当,回迁房很快建起来交给后面的村民,钥匙换钥匙,拆迁自然就十分容易。

 

如果拆一栋可以建三栋,一栋安置村民,两栋对外销售,为公司带来现金流,这样就形成了一个闭环,可以滚动起来。一旦分期没有分好,会导致资金严重沉淀,算不过账,甚至停摆。

 

俊发在这方面的操作就十分娴熟了。俊发副总裁詹敏告诉明源君,一般来说,俊发会最先拆空地。当然,由于城市更新的土地有不同属性——国有土地、831土地、村民集体用地等,上面可能还有林地和农用耕地等,不同土地补偿标准不一样,征收的程序不一样,要转化为住宅用地申报程序也不一样,对后面的成本构成也不一样。俊发会调查完了之后综合评判,找到最薄弱最容易的点入手。


04

提升利润率

注重开发顺序,做出项目特色


只要前面拆迁顺利、资金周转没问题,旧改项目风险就小了很多。最后,房企重点要考虑的就是如何提升片区价值,做出氛围,把产品做出特色,并且卖个好价格了。

 

一、先做回迁房和配套,把生活氛围做起来

 

旧改项目开发顺序一般是先做回迁房和配套、再做商品房,最后是做大型商业、办公楼、酒店。先把配套做好,可以提升整个区域价值。一方面,可以刺激客户的购买欲望,另一方面,也能大幅提升住宅项目有售价。


不过具体地块和要求不一样,开发顺序也有所有不同。

 

比如华润大冲改造项目,更新进度顺序为:首先启动大冲村民回迁房建设,然后花了3做还迁房和市政道路、配电、供水等公共设施建设,最后完成核心商务、商业及商品房建设。

 

二、项目要挖掘城市的历史和文化价值

 

具体在产品打造层面,要考虑片区的传承性,很多有历史文化有特色的东西要能保留下来,比如以前的古庙、大树、水井等遗留物,都应该保留下来,形成独特的社区景观和文化。通过保留原有历史文物,能够提升整个项目的品味,商业项目因为有主题有文化而更火,旁边的住宅项目也能产生高溢价。

                         


华润大冲旧改项目中,大冲村原有郑氏宗祠、大王古庙、大冲石、水塘以及五棵老榕树等历史文物在都很好保留了下来,这样旧村历史文脉得到延续,项目也增加了文化内涵。现在大王古庙深圳成了深圳万象天地的一个景点,很多人会前去参观。



现在华润大冲旧改项目中商品房价格已经卖到9万每平方米了,一期二手房均价也接近10万了,溢价明显。


俊发地产在做旧改项目过程中,都会对政府关注的项目周边环境进行治理保护等,对于特有的人文历史景观分情况的进行保护性开发。比如昆明的俊发生态半岛,俊发基于自然环境情况,进行了3000亩湿地的建设以及保护,这能更好促进项目去化以及提升项目溢价。




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