世茂顶级豪宅全面曝光。房子竟然能做成这样！伪豪宅们慌了……

这两年，由于一二线城市地价太高，新房都被豪宅化了。市场上自称豪宅的项目很多，但真正配得上豪宅称号的产品其实并不多。原因在于很多所谓的豪宅，只是把豪宅作为一个宣传噱头，他们对于豪宅的深层次问题根本没有想明白。比如：

①豪华是顶豪的核心竞争力吗？ 

很多豪宅不计成本投入，最终产品却滞销，归根结底是还在用暴发户的思维在设计豪宅，殊不知富裕阶层的审美取向已经上升到了艺术欣赏的范畴。豪华的堆砌再无法打动客户的心。

②顶豪的本质是居住还是投资？

很多项目自称豪宅，但给客户营造的生活方式与非豪宅的客户完全一样。真正的豪宅一定是在功能上全面超越居住需求，更能让客户在情感产生共鸣，发自肺腑爱上产品。

前段时间，明源君去参观了一个顶豪项目，不吹不黑，这可以说是明源君这两年看到最惊艳的别墅产品了，而且他们把以上两个问题想得非常透彻了！

那就是世茂集团最新推出的顶豪产品线——龙胤系，世茂打造顶豪产品的逻辑是怎么的？他们对于顶豪产品的创新又有哪几个层面的思考？

01

项目选址

不从地段的单一维度评价

综合4个要素选择

▿

以前，核心地段是豪宅项目的重要评价要素，但随着新拍土地 “被豪宅”后，地段就失去了原有的优势。世茂认为，龙胤系选址不能以核心地段这个单一维度评价，而是要综合几个因素来判断：

一是要拥有深厚的历史文化资源、丰富的自然资源和较为成熟的生活配套资源。

世茂觉得，只有拥有历史文化底蕴的地块才足以支撑龙胤系的高端定位。而地块周边是否拥有丰富的自然资源也很重要，这样规划时才能充分利用公园与周边绿化场地，做到先入园林后入小区，强化小区的私属领域。

最后，板块内的交通、教育、医疗、商圈等配套齐全也是必须要考虑的因素。

以龙胤系首个落地项目北京西山龙胤为例，项目位于西北五环外、海淀北部新区，西山是历史上“三山五园”的皇家地脉，而且人文资源丰富，清朝词人纳兰性德和大思想家王阳明都曾经在西山居住过。

项目旁边就是翠湖国家湿地公园，规划图可以看出来，整个项目是被大面积绿化和水系包裹着的。

第二个标准是低密度属性。

比如苏州世茂铜雀台别墅容积率0.7，北京世茂西山龙胤项目容积率更只有0.6。低容积率可以实现景观资源最大化，每栋住户能获得大面积的私家庭院赠送，部分甚至可以做到建筑面积与占地面积之比在1:2。

现在市场上很难找到容积率在1以下的地块了，这从侧面也反应出了世茂对项目高品质的坚持。

02

规划设计

注重舒适度、私密性、尊贵感

▿

其实大家都知道，顶豪客户对于房子已经不仅仅满足与居住的功能了，他们更看重精神层面的需求，比如身份和成功的象征、价值观的表达等等。

龙胤系在规划排布上充分考虑到了顶豪客户的需求。

一、坚持以居住景观最大化的原则来布局。

这主要体现在3个方面：

首先，充分尊重现有公园及绿地资源，设计做到场地内外景观互相融合，兼顾城市环境的基础上变景观资源最大化。

其次，园林规划参考了圆明园的集锦式园林布局，形成了“建筑群、风景点、小园与景区”相结合的排布方式。

第三，整个社区景观分为4~5级，分别是周边界面—主景观—组团景观—巷道景观—庭院景观。这样一来，整个项目景观层次非常密，基本说做到了一步一景。

以西山龙胤为例，项目将社区分成了长春园、清漪园、绮春园3个区域，并在每个区域都设计了中心景观。每个区域又分为十八个居住组团，规划结构上以路网结构细化组团独立空间，形成了每7户左右的二十六个独立街坊。

不但每个组团内有特色景观，每个街坊也有小景观。为了提高辨识度，每个巷道都通过特色主题植物来做区分。

二、三级院门体系强化礼序感、尊贵感

对于普通的中式项目，只要建立完整的礼序就可以了，但这对于顶豪项目只是最基础的要求，礼序感之外的尊贵感更加重要。

龙胤系设计了三级院门体系，分别是小区大门、入院大门以及入户府门，很好地强化了礼序感，并且通过门第规制的最高等级来体现尊贵。

比如社区大门设计参考了承德避暑山庄的丽正门，院门的设计理念来自古代恭亲王府，社区大门两侧的铜狮获得了故宫授权，原样复刻了故宫太和门前的那对。

铜狮背后有两重含义：

1、铜狮头上有45个发簪，呼应皇帝九五之尊的称谓。

2、东侧是雄狮，脚踩绣球，象征掌握社稷，西边是雌狮，抚摸幼狮，象征子嗣长隆。

通过这些建筑细节，最大程度地体现尊贵感。

三、排布方式强调私密性

龙胤系在居住私密性层面上处理也异常到位。比如小区采取环路与尽端路相结合的方式，主干道交通清晰，这样就能减少支路对组团的干扰。

项目采取了东西入户且相互交错的方式，这样每一户在入户时都不会有视野上的干扰。联排合院做出了独门独户的格局，相比传统的联排，居住体验提升了不止一个档次。

小区每个组团的边界都很明确，整个项目采用了1.5米台地设计和双围合结构，住户庭院都是内嵌入的，而且户户都有5.6高的围墙，即使站在二楼也无法看到对面邻居的家。

值得强调的是，为了保证巷道相对的住宅二层的私密性，项目种植了大乔遮挡二层的视线，同时创造了顶空间。对于保护住户的居住私密性，龙胤系考虑得非常周全。

03

园林庭院

从文化和审美进行突围

▿

这两年，中国传统文化强势回归，中式合院成了低密度豪宅的主流选项。人人都在做中式，如何才能形成差异化的竞争占位？世茂认为，必须从文化和审美上进行突围。

一、景观打造重在激发文化联想

龙胤系的产品主张是“文化开物”，这个主张在产品打造中贯穿始终。很多中式项目喜欢通过特定的符号去提升文化氛围，但光有符号表达还远远不够。更好的景观欣赏，应该是能让客户产生文化联想，这样审美的层次会愈加丰富。

我们下面来看几个例子：

在龙胤系的园林中，每个景点都能找到出处。比如西山龙胤中西峰秀色的第一处景点“翠碧真实”，这个景点采用了大量英德石堆砌而成，跌水做了三个小瀑布的效果。立体感非常强。

其实这个景色原始出处是《圆明园四十景图》中的西峰秀色。

类似的文化追求有很多，比如双鹤斋亭的原始出处是苏轼古诗文《放鹤亭记》。项目通过红鹤雕塑、宋徽宗的《瑞鹤图》中瑞鹤等多种文化元素营造出古诗《放鹤亭记》中的意境，引导住户的审美上升到艺术欣赏的范畴。

这样的景观在西山龙胤的园林中多达100多处，每一处景观都能在28幅名画、95首诗词中找到出处。

二、精细化造院，双围合格局提升居住体验

对于中式顶豪而言，竞争的主战场其实是庭院，龙胤系在庭院的打造上也重点发力，下足了功夫。

龙胤系整个社区采用双围合格局，创造了建筑围合中庭、外院围合建筑的布局特色。这种布局有什么优点呢？

首先，解决了住宅内部的采光通风的问题。

以前别墅首层中庭天井化，给人一种压抑的感觉，但龙胤系在别墅首层设计了中庭院，这样所有区域都有双向或三向采光面，就连楼梯、过道这些空间都能获得比较好的通风采光效果。

其次，这种布局能深挖地下室价值，比如做了下沉后庭与下沉前院的布局，负一层的通风采光与首层的效果差别不大，可以将厨房、餐厅、茶室等功能房放到负一层，等于把负一层变成首层了。

双围合格局中，还能有效将室外的景色融入到室内，这样每一个空间的观景感都非常好。内部空间通过中庭的连接，体现了传统三合院的内聚型空间特点，中庭被建筑包围，又营造了私密性极强的交流空间。

同时，龙胤系的院落层次很丰富，基本每一栋都能有至少5个院子，包括了入户前院、室内中院、侧院、下沉侧院和主院。每一个院子可以实现不同的功能。比如主院可以聚餐喝茶、侧院可以养盆栽种花等。

不过，这些都必须基于庭院的大面积赠送。以860㎡的联排合院户型为例，光是入户院面积就有78㎡了，主庭院的面积更是达到了540㎡。这么大面积的庭院面积赠送，在其他的中式项目是不敢想象的，只有低密度项目才有可能实现。

三、户型设计超越居住功能

明源君上文也提到了，顶豪客户对于房子的本质需求更多是精神层面的需求，豪宅的每个空间，不能只满足居住功能，而要表达不同的精神诉求。

比如北京世茂西山龙胤户型面积从700㎡~2500㎡，涵盖合院、独院和景观楼王三种。每个户型都有各自的亮点，但毫无例外都超越了居住价值这个层面。因为对于豪宅客户来说，豪宅的大部分空间，都是心理意义大于物理意义的。

以860㎡的联排合院为例， 每一空间尺度感都很强。比如首层面积共有158m²,层高是4.2米，而光是客厅的面积就有63平米，相当于刚需项目一个小两房了。客厅面宽12.5米，进深5米，大面宽短进深的设计让整个空间非常开敞气派。

位于二楼南面的主卧套房面积与首层客厅面积差不多，面宽11.5米，不含洗手间面宽7米，进深5米，而且还与一个近14平米的露台相连，露台面宽2.7米，而且南、北、西向都面向庭院，视野极为开阔。

此外，考虑到业主的个性化需求，对于地下二层的空间，龙胤系则坚持以“隔墙越少越好、预留的系统接口越多越好”的设计原则，满足客户对空间可变性的需求。地下二层除了双车库的空间，业主可以考虑在这里打造私人影院、古董收藏室、会客茶厅等等。

04

通过特定的设计

塑造中式顶豪的灵魂

▿

上文从园林与庭院层面分析了龙胤系的内核，那在建筑的表达上，龙胤系又有什么特点呢？其实，富裕阶层对于中国古代建筑的审美回归，本质是对古代皇家或贵族生活的向往。那么，龙胤系如何通过特定设计来塑造中式灵魂？

很多普通中式别墅入户院门是没有门的，对隐私性有影响。龙胤系院门参照了古代恭亲王府的设计，门高4.1米、宽3.6米。院门的牌匾、抱鼓石、门把手等部件的尺寸、工艺都有严格标准，比如门口方形抱鼓石是古代文官的代表，由被称为“皇家工程队”的曲阳工匠手工打造，象征着成功和权利。

除了院门，府门也要求按照最高顶级规制打造。门高3.3米，比普通别墅要高，宽1.8米。大门采用的是重450公斤德国技术梵蒂斯装甲门，其中门把手的设计很讲究，用的是意秀欧马达门锁，饰面采用纯铜锻打工艺配以景泰蓝掐丝珐琅把手，内面板用天然原木纹理装饰等等。

而且通过两道门对归家仪式感进行双重强调，最大程度体现了尊贵感。府门前的石雕地铺采用云纹拼花，寓意吉祥如意。

与其他项目外立面追求统一不一样，龙胤系的外立面分为米黄色和红砖两种。联排合院外立面采用的是来自欧洲的温莎米黄天然石材，独栋合院采用的是红砖建筑的外立面，一方面通过不同色彩来区分产品类型，另一方面，世茂希望通过红色、米黄色、金色等色彩和中式文化元素的融合，勾勒出古代宫殿建筑的华丽和质感。

在龙胤系中，还有很多这种设计细节。

比如龙胤系屋顶采取的是穹盖的设计，借鉴了屋顶形制中最高品级的庑殿顶。

窗格装饰采用的是户牖的样式图案，户牖在紫禁城的殿宇当中属于礼序最高等级。

除了借鉴了古代建筑中的元素，龙胤系还独创了自己的章纹。比如外立面中使用的金色装饰，是清华设计院为西山龙胤独创的九德九象与山水金鳞纹。

其中“九德”源于儒家的《尚书》，“九象”源于《易经》，山水金鳞纹的设计灵感源于西山与三湖一河。山水金麟纹样，应用于建筑单体的檐下雕带、墙体装饰之中，成为龙胤系独特的视觉烙印。

小结

这两年由于限价的影响，很多房企为了控制成本，迫不得已降低了品质的要求。但明源君想说的是，正因为限价时大家都严控成本，如果还能以高标准要求自己，你的项目很容易冒尖。以后限价令放开后，你的溢价能力也会比对手强。

所以，世茂龙胤系以这样的高品质，在人人都在追求快周转的行业环境下，还舍得投入做这种慢周转的项目，明源君认为龙胤系大概率会成为行业的焦点。