刚刚，“半价卖房”！消灭地产泡沫后，才会有新周期！
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版权：来源 综合 财经韬略 ID:tttmoney8、地产情报站 ID:dichanqbz\姜超宏观债券研究（jiangchao8848）作者 姜超、周霞、顾潇啸
刚刚，楼市再出狠招！这个大城市竟然“半价卖房”
在10月中旬重要会议召开之前，中国楼市注定新闻不断、大招不断。
今天（9月12日）上午10点50分，新华社播发了一条稿件，标题是“长沙推出万套定向限价房保刚需”。
报道篇幅不长，全文引述如下：
新华社长沙9月12日电（记者阳建、陈宇箫）记者从长沙市住房保障服务局获悉，长沙市日前正式推出万套定向限价商品住房，预计年内有望上市2702套住房。其中，部分住房的销售价格仅为每平方米4950元。
据了解，第一批20个项目共建设11682套，第二批建设计划正在制定中。在首批项目中，长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元，明显低于长沙楼市均价。
根据政策，长沙市定向限价商品住房套型建筑以90平方米以下户型为主，单套建筑面积不高于120平方米（含），销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。这种限价房供应对象为中等偏下收入家庭，不动产权属证书上将特别注明“限价商品房”字样，登记后5年内不得转让。
2016年下半年以来，曾被称为“房价洼地”的长沙市房价持续上涨，长沙密集升级了楼市调控措施，保刚需成为重点。继8月底宣布试点“限房价+竞地价+摇号”新政后，长沙市此次推出大批量的定向限价房，旨在进一步保障楼市刚需。
这篇报道告诉我们：
1、长沙的“定向限价商品住房”仅仅第一批就超过1万套，而且后面还会有第二批、第三品。
2、价格明显偏低，卖给中等偏下收入家庭，购房者可以在5年后获得转让权。
报道里提到了“芙蓉区新桥小区三期”，让我们看看这个小区在哪里。
上图中红色菱形区域，就是“新桥小区”的位置，距离马王堆不远，从目前长沙的发展和城市格局来看，算是不错的区域了。
我查了“新桥小区”旁边的两个商品房楼盘：银港水晶城和辉煌国际城，发现其二手房的报价基本上在每平米1万元到1.2万元之间，均价大概是1.1万元。
按照新华社的报道，“长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元”。也就是说，这个价格只相当于旁边商品房小区的一半，堪称“半价房”。
即便是新桥小区已经进入流通的二手房，楼龄在10到12年的房子，均价也在8000元左右了。
由此可见，此次长沙推出“定向限价商品住房”力度之大。
“定向限价商品住房”不是长沙的首创，此前各大城市也都类似的做法。这类房子能不能平抑房价，关键看一点：能不能持续地、大批量地供应。
这类房子还有一个致命的问题：如何避免腐败、保证公平。早些年，我们常常可以看到这样的新闻标题——“开车奔驰宝马住保障房”。
有些申请人刻意隐瞒自己的收入，以及拥有商品房的事实。甚至不惜采取离婚的方式，来占国家的便宜。而这类住房的建设、管理部门，也往往有贪官污吏私下出租房子，或者把房子转到自己名下变成私产。
所以，“定向限价商品住房”是个好东西，关键要防止腐败，防止信息不对称带来的分配不公。
中国建立保障房制度已经很多年，并创造了很多新名词，比如“定向限价商品住房”、“廉租房”、“自住型商品房”、“共有产权住房”、“福利房”、“微利房”、“人才房”等等，但房价飙升仍然控制不住。说到底，是因为上述这些房子的供应量都很小，好比是餐桌上的调料，而不是主食或者主菜。
展望未来，中国住房保障只能走“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的路子。用“高端”的商品房市场的收入，来贴补“低端”和“中端”的廉租房、限价房、共有产权住房。
能不能真正扩大“低端”和“中端”房子的供应量，而不仅仅是关键时刻作作秀，才是问题的关键。
另外再多说一句：近来大城市出台的鼓励租赁、面向中低收入阶层的住房政策，将大大提升中心城市的人口竞争力，让这些城市的人口加速增长，由此引发大城市和中小城市未来房价的分化。
换句话说，目前大城市的“楼市新政”已经出现了逻辑上的内在矛盾（控制房价和鼓励人口流入同时进行）。
房价露头就打！调控政策或将再密集出台！
不平静的8、9月
如果说，8月份13城开展集体建设用地租赁住房是从长效机制的角度出发，
8月28日，国土部和住建部发文，确定将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广 州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，并借此“形成一批可复制、可推广的改革成果”。
政府在调控上还是盯的很紧。
比较巧合的是，前两天，北京市代市长陈吉宁在对北京房地产市场调控政策做调研时，也明确指出，要做好房地产调控政策储备，有漏就补。
我们看到，北京、深圳在针对房地产的调控上，都表达出了严格执行，丝毫不放松的态度，那么接下来会有其他城市跟进吗？
站长非常个人的看法是：有，而且很快就会有一系列的调控政策密集出台。
对未来调控政策的猜测依据
站长认为，分析政策变化，主要是看三点。
一是背景，眼下有两个大背景。一个是中央层面的房住不炒，一个是三四线去库存。那么原则上就是严控热钱回流一二线，确保三四线库存顺利去化。
二是从时间点上来说，纵观前几轮调控周期，不少标志性的调控节点都在3月份、9月份。9月份是政策密集发布的一个节点。去年的北京930新政就是一帮人后知后觉，国庆出去玩回来后发现没法买房子了。
更重要的一点是，调控需要有一个市场反应的阶段，大概这个阶段就是半年左右。眼下到了检验3月份调控大招成效的时候了。我们可以看到住建部派中央督察组挑选了18个“中彩头”的城市进行督查。
这18个城市有什么共性呢——近期房价表现突出，销售环节问题较多。所以上层的态度依然是露头就打！可预见接下来这些城市会有进一步的整改措施出台。
三是，政策的目的达到了吗？我们的调控终极目标是什么？
确保房地产健康稳定发展嘛。
眼下三四线棚改，货币定向宽松；部分城市开发商捂盘，库存少供不应求，所以基本面还是没有彻底改变的。依然有一部分城市处于房价上行期。
基本面不变化，政策就不会松动。我们的媒体，总是在政策刚颁布的时候大力吆喝，但是真正执行的结果如何呢？实际情况很少有人调查。老司机张大伟说，你看啥时候真有人砸售楼处了，才说明房价真的降了。目前这种情况还没看到。
而且多头依然很“嚣张”啊，任志强之前房价的时候说，如果放松调控，下一轮涨价比这一轮更高。所以调控短期不可能放松，我们国家经济，国民收入也经不起短期再来一次这么疯狂的房价了。
未来调控思路
未来调控思路还是两个点，一个是地，一个是钱。
地，是租赁用地，继续出台多种房地产长效机制，确保资源合理分配，比如盘活农村集体土地的利用，将这类土地与房地产市场结合起来；如果集体用地大量进入租赁市场，从消费端会带来购房预期降温，有利于稳定房价。
钱，锁住楼市，阻止已经进去的热钱出逃，高位套现；防止炒房加杠杆；防控金融风险，继续收紧开发商的融资渠道。
眼下已经有开发商扛不住了。
调控不断收紧，致使房企销售回款困难，融资需求紧迫，但随着境内融资渠道逐渐收紧，发债规模逐渐缩减，房企不得不找更多融资渠道，信托融资，海外发债等等。
看一下8月份部分房企融资的情况和利率。小企业融资越发艰难。可想而见，上半年跟住建部大眼瞪小眼，不愿意按照偏低备案位出货的开发商为了加速资金回流，下半年会批量出货，向备案价妥协。
（来自云房数据）
今天一位二线的粉丝过来问我，说站长，马上金九银十就到了。销售说房地产旺季就要来了，让我赶紧抄底。你说我该咋办？
个人认为，大部分一二线金九银十以走量为主，价格不会再有提高。当然三四线还是会继续现在的走势。
总之，今天文章用一句话概括就是，
没有看到政策底之前，谨慎抄底。
消灭地产泡沫后，才会有新周期
最近在外路演，大家最喜欢问我的问题就是“你如何看待新周期”以及“你如何看待房地产”？
对新周期的憧憬来自于经济反弹和股市上涨，自16年1季度GDP增速在6.7%见底以来，目前已经连续1年半企稳回升，似乎持续下滑了7年的中国经济增速有了L型见底的希望，与此同时，得益于供给侧改革改善上游行业盈利，中国股市创下16年1月以来的新高，是不是只要坚持收缩供给，未来就是康庄大道？
经济学研究的最基本问题是供需关系，其影响体现为数量和价格的变化，而在宏观上代表产出数量的指标是GDP，而代表价格的指标是通胀。从理论上说，如果需求不变，那么供给收缩会降低均衡时的数量，但会提高价格，也就是体现为GDP下降、同时通胀上升，而这是典型的“滞胀”。但是我们观察中国经济过去一年多的表现，体现出的是“量价齐升”，一方面商品价格大幅上涨，另一方面GDP增速回升，钢铁、发电、有色金属的主要工业品产量创新高，这说明供给并没有真正收缩，经济回升的根本动力还是需求的扩张，问题是需求从哪里来，是不是新需求？
我们总结过去10年中国经济的驱动力，发现最根本的动力来自于房地产，房地产销售是最重要的领先指标，而房地产投资是与工业增加值增速长期最吻合的指标。而我们在年初判断中国经济见顶、房价见顶，其实是基于对房地产市场长期见顶的判断，因为无论从人口老龄化、房产在居民财富中的极高比值，房价的全球比较等常识来观察，中国的房地产市场已经极度泡沫化，加上政府对房贷的收紧，地产市场即便不在顶部也离顶部不远。
但是在中国，常识就是用来被打破的，今年上半年的中国地产销量又创出历史新高，三四五线城市接力一二线房价大幅上涨，这不可思议的一幕是如何发生的？
过去一个月我到香港路演，大家给我讲了香港房地产市场的神奇故事。今年在港铁南昌站，距离中环三站地，新房每尺楼价高达两万五千港币，大约相当于每平米25万港币，但是在离中环两站地的奥运站，二手房价每尺也只有壹万五千港币，两者相差60%。为什么新房贵那么多大家还抢着买？一方面新房有契税等优惠，但更重要的原因是香港新推的土地大都被大陆房产商高价拍走了，而香港地产商对高地价比较谨慎，手里面积累了大量的现金没地方花，就给大家买新房提供融资，因此买新房只需要提供一成首付甚至零首付，而二手房受政府严格监管需要提供五成首付，所以香港的高房价其实是杠杆下的蛋，而零首付以前只在97年出现过。
而回到中国的房地产市场，14年的居民的新增中长期贷款只有2.2万亿，15年升至3万亿，16年激增至5.7万亿，再加上8千亿公积金贷款，16年居民与地产有关的贷款达到6.5万亿，几乎一半的地产销售都靠贷款，而当年中国的GDP也就在70万亿出头。
我们以为，经过16年的狂飙之后，加上政府对房贷监管的全面趋严，17年房贷会出现明显回落，地产市场也会大幅下滑。但是没有想到的是，我们的金融体系善于创造奇迹，17年前七个月，居民房贷基本上停止了增长，但是居民短期贷款飙升至1.06万亿，同比激增7500亿。前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿，同比上升27%，而这应该是地产市场依旧繁荣的根本原因，居民还在疯狂加杠杆。
通常，居民的短期贷款主要是汽车贷款，然而今年前七个月的国内汽车销量没有增长，这说明激增的居民短贷很可能流入了地产市场。通常居民消费贷会记入个人的征信记录，但是很多银行发明了以信用卡为基础的信用贷，最高额度可以达到30万，不用任何抵押，只要求稳定收入，而且可以先息后本，这样在央行征信中不显示贷款余额，只显示每月流水，而且由于最初显示的是利息支出，所以可以将个人收入大幅放大，同时申请几家的信用贷就可以凑齐购房首付。
最近胡润财富报告公布中国大陆拥有千万资产的高净值家庭达到147万户，其中比例最高的北京每83人中就有一个人拥有千万资产。而统计局公布16年北京人均GDP11.4万元，人均可支配收入5.2万元，即便假定普通一家三口都赚钱，不吃不喝一年赚16万，也要工作50年才能达到1000万。而在过去两三年，由于房价普遍翻了一番，只要胆子大敢于向银行贷款，基本上一辈子的收入都赚出来了。马克思说为了50%的利润资本就会铤而走险，而这几年房地产市场的利润哪止50%？
09年的4万亿给中国企业部门加了杠杆，在回光返照两年以后，中国的企业部门用了6年时间慢慢还债。15年中国居民在股市上融资融券加了2万多亿的杠杆，在短期牛市以后就急转直下，靠着政府巨资入场才慢慢止跌。而这三年中国的居民部门加了20万亿的杠杆，居民部门的总负债已经达到42万亿，居民负债占居民收入的比重超过90%，问题是居民部门还能借多少钱，加多少杠杆？
我们在香港的时候，人生第一次遇到10级台风，但是当天中国的企业还在照常开业绩发布会，中国的研究员还在开会。中国人的勤奋举世无双，但是如果大家的聪明才智都用来投机上，用在地产泡沫上，只会在错误的方向上越错越远。中国不缺优秀的企业，阿里、腾讯、华为都是各自领域的世界级企业，但如果在阿里、腾讯和华为工作都比不过炒房的，那对中国企业的发展是有利还是伤害？
房子是用来住的，不是用来炒的！我们看到，监管部门已经开始动手严查信用贷、尤其房抵贷，而央行收紧货币政策以后，房贷利率已经突破5%，那么靠杠杆起来的地产泡沫还能维持多久？
如果新周期还是建立在杠杆之上，那到底是新周期还是新杠杆？
只有潮水退去，才知道谁在裸泳。我相信常识，只有地产泡沫消灭以后，大家不靠投机致富而是靠工作努力致富，才会有真正的新周期。
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