羊毛薅光！你在楼市的在几等舱?老百姓还有钱买房子吗？
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版权： 来源 综合 牛熊交易室 ID： 作者 牛熊君 原上草 牛爷财经 ID:youthinking
前些日子微信群流传着一张图片， 撞到冰山的泰坦尼克号正在倾斜沉没。
图片上附带的文字说明：头等舱旅客看到了撞冰山，正回房间整理东西准备转移；二等舱的人感觉到了轻微撞击，正在问出了什么事；三等舱的人还在喝酒睡大觉；四等舱的人正在导游带领下，参观船舱的豪华和壮观；五等舱的人正聚在一块，讨论冰山的渺小。
你在几等舱？你在几等舱？站在什么高度？
细思极恐，这个问题和“你是谁？你从哪里来？你要去哪里？”一样深刻。
在房地产市场中，舱位分层也是迥然各异，在财富获取和分配面前， 归根结底还是人的认知差异在决定。
头等舱的房地产大佬们都在抛售房产套现，甚至转移海外。最具代表性的，自然是李嘉诚。
据不完全统计， 2015 年以来李嘉诚在内地抛售物业及资产的金额已超千亿元，而截至 2016 年，李嘉诚在英国的总资产高达 3900 亿港元，使得英国人惊呼“李嘉诚几乎买下半个英国”。
李嘉诚之后的便要数潘石屹，今年 6 月 SOHO 中国宣布以 35.73 亿元人民币整售上海虹口 SOHO。据统计，这 3 年中潘石屹通过出售旗下业务套现 236 亿元。尽管潘石屹这几年对房地产市场的看法一直模棱两可，但行为胜于一切言语。
再者就是王健林，在一起银行要求资管抛售万达债券的传闻后，万达集团股债双杀，半个月后直接引发万达出售 630 多亿元的项目，包含 77 个酒店和 13 个文旅项目。虽然万达出售地产项目是因为高杠杆驱动经营模式在当前受限而被动为之，但亦可以说， 万达着实感受到了市场压力和风向， 才如此紧迫地出售资产。
在这房地产市场的头等舱中，主动者如李嘉诚，滑头者如潘石屹，被动者如王健林，但一个共性就是，他们都在减少地产项目，套现离场。
而在房地产市场的二等舱中，是中国的高净值人群，截至 2016 年，中国高净值家庭已突破 210 万，他们持有的可投资金融资产占到了中国总体个人可投资金融资产的 43%。
在一系列的股灾、债灾、汇灾、商品市场“黑色星期五”等之后，他们疑惑这个市场怎么了。他们中的相当部分在这两年攀高的房价中套现转移海外。
三等舱的人，也是房产的拥有者， 他们坚信房价不可能下跌，政府也不会让房价下跌，坚信只有房子才能跑赢通货膨胀，囤着房子继续坐等涨价。
四等舱的人，眼见着房价上涨， 把小房子换成了大房子，把小城市的房子换成大城市的房子，他们享受着房价上涨的货币纸面财富的乐趣。
五等舱的人，则是还在涌入市场， 不得不挤压消费来买房。
实际上，无论从最高指示“房子是用来住的不是用来炒的”来看，还是从房地产周期来看，中国的房地产市场正在发生大转折。
从调控政策来看，2017 年 3 月以来一系列史上最猛的限购，再到增加土地供应中配租比例，都在执行最高指示的精神。而房地产周期中，随着经济 L 形， 尤其是美联储加息效应下的央行缩表， 货币政策趋于稳健乃至收缩，曾经货币化加速的过程中导致的房价快速上涨和泡沫累积过程正在终结。
一个现实状况是，房子是中国居民财富组成的主要资产，如今已经占整个居民家庭的资产比重 60% 以上。——是自杀式的配置吗？
但世事易变，这些年大家都在抱怨房价高、买房难，那么世道一变， 很可能就是抱怨卖房难了。2015 年的股灾给中国股民上了一课，但两年一过，在社交媒体的信息冲击和心理按摩下，人们似乎已是云淡风轻。
既然从股市到债市，再到汇市、 期市都轮着上演过了卖不出，房地产市场呢？舱位不同，人的视野也自然不同，认知也就不同。在房地产市场中角色不同，认知因而也不同，何况屁股决定脑袋这一经典法则在起作用。
羊毛薅光，老百姓还有钱买房子吗？
今天，中国经济发生了一件大事！标普宣布将中国长期主权信用评级从“AA-”下调至A+，短期主权信用评级从“A-1+”下调至“A-1”。长期评级的展望为稳定。
很多人会说，这算什么大事，就是美国一些评级机构故意捣乱，跟中国过不去吧。
这还真不是故意捣乱。如果结合5月份 穆迪将中国主权信用评级由Aa3调为A1，恐怕事情就真的不会这么简单了。
作为国际上几家最权威的几家信用评级公司之一，穆迪和标普同时下调中国信用评级，说明中国经济并没有宣传的那么好。至少，我们应该对中国经济金融风险有个重新判断和估计的过程。
标普给出下调中国评级的理由是：长时间的强劲信贷增长提高了中国的经济金融风险。2009年以来，存款机构对居民非政府部门债权快速增长，增长速度常常高于收入增速。尽管信贷增长助推实际GDP强劲增长和资产价格上升，但我们认为这也在一定程度上削弱了金融稳定性。政府近期加大控制企业杠杆水平的力度，有望稳定中期金融风险趋势。但我们预计未来两到三年的信贷增长速度仍不低，会继续推动金融风险逐步上升。
这句话直白一点说，就是非政府部门（包括居民和企业部门）的债务增长太快了，欠银行的钱越来越多，增幅远远高于居民的收入增长，这会严重影响金融稳定。虽然一些企业在降杠杆，但信贷增速并不低。
这当然不是危言耸听，而是有数据做支撑。
其实，所谓的高杠杆，所谓的高债务，无外乎几种情况，一种是居民部门的杠杆和债务很高，最终爆发危机，这以美国最为典型；一种是以中央政府部门债务和杠杆高，导致危机，这以欧洲一些国家最为典型；还有一种是外债比较高，这个一拉丁美洲和东南亚一些国家最为典型，所以出现过东南亚金融危机。
所以，杠杆和债务转来转去，基本就在这几个方向转移，任何部门债务太高，都会对经济金融产生风险，唯一值得借鉴的就是各部门根据自己实际情况和承担范围，保持稳定和平衡。
但从2015年以来，中国地方政府的债务是在逐渐下降的，而居民部门的债务是在不断上升的。现在居民部门的债务已经到了很危险的地步。
自2015年去杠杆任务提出以来，政府部门杠杆从2015年开始出现了下降，按不同口径计算的2016年底的杠杆率平均为45%。政府部门内部，中央政府债务余额逐年上涨，地方政府债务从2015年开始缓慢下降，杠杆率降到了30%左右。
居民部门的债务却在逐年上涨，2016年底达到了37万亿元，杠杆率约为46%，其中房贷占到了75%，2017年上半年还在继续上涨。
跟一些发达国家动不动70-80%的杠杆率相比，中国居民部门似乎债务还不够高，但不要忘记，中国是一个储蓄倾向很高的国家，中国的社会保障体系还非常脆弱，中国人喜欢存钱是有原因的。不是万不得已，谁TMD闲着没事，把一大笔钱存在银行，拿着连通胀都跑不过的微弱利息？
其实，经过这几年的房价暴涨，中国居民的储蓄也不多了，大多被薅进了房产里面。
1998年的时候，中国城镇居民收支结余的18.9%被拿去买了房，到2008年，居民的购房负担率达到了56.7%，而累计购房负担率达到了45.8%。这意味着城镇居民已经有近一半的收入进入了房地产市场。
这个时候还算好的，到了2010年，居民购房负担水平达到了80%。高达8成的居民收支结余流入房地产领域；2013年达到88.7%， 2015年稍微有所下降，到达84.5%，但是到2016年底，城镇居民的当年度购房负担率剧烈上升到惊人的95.4%，这意味着居民除了维持生存的必须开支之外，几乎全部的剩余资金都拿去买房了。
更关键的是，今年上半年经济领域发生了一件大事，就很多原材料价格因为去产能和环保督察，导致价格暴涨，很多上游企业利润好得出奇。可以预见，这次原材料价格上涨，必然会传到到下游企业，必然会导致消费品价格的上涨。
但是，面对居民大部分收入都投进了房地产，一旦消费品物价上涨，老百姓还有能力承担吗？面对高房价压缩的消费端低迷状态还将持续。一方面物价要上涨，另一方面居民已经没钱消费了，很多企业只能关门了事。
很快我们将看到，萧条和紧缩并不遥远。很多人还在高喊房价还要上涨，但是羊毛都被薅光了，总得给一点休养生息的时间吧！！
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