深夜炸弹！一个楼市时代终结，另一个奋斗者时代开启！
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版权：来源 综合自中新经纬、易居研究智库中心、每日经济新闻、财经观潮ID:guide0929、樱桃小房子（ytxfz8）；作者：陈小瑛等
喊了无数次“狼来了”之后，这一次，楼市真的有可能逆转了！
22日晚至23日，先后有重庆、南昌、南宁、西安、长沙、贵阳等地出台新的楼市调控政策，其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳限售。重庆、南昌新购商品房限售两年；南宁限售升级，法人单位购买二套及以上住房限售两年；长沙限售三年，并收紧限购政策；贵阳购买新建商品住房3年内限制转让。西安要求，商品房调整价格前要向物价局申报。
事实上，限售已经是中国楼市调控的一项重要手段。3月24日，福建省厦门市祭出“限售令”，成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市，厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
随后，包括成都、福州、青岛在内的近40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之间。
如今5座重要城市加入限售阵营，对于抑制炒房，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位将起到重要作用，而目前的表现证明多管齐下的楼市政策已经取得了初步成效。
重庆：新购住房两年内不得交易
重庆市国土房管局22日的通知称，凡在重庆主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。
重庆表示，新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。本通知自9月23日起实施。
南昌：新交易住宅两年后方可转让
南昌市政府办公厅22日通知指出，南昌实行“限房价、竞地价”政策。市区范围内住宅用地和商住混合用地，采取“限房价、竞地价”方式出让。对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅（含商住）项目，在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让（简称“三限房”）等政策。
“三限房”应优先满足南昌市户籍在市区无自有住房的成年市民，并限购一套。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”，须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。
同时，南昌实行住宅限售政策。除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，自今年9月23日起，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让。
南宁：法人单位购买二套及以上住房限售两年
南宁住管局22日称，企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。
今年5月26日，南宁就曾出台限售政策，购房人在南宁市区（不含武鸣区，下同）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让。
上述通知自印发之日起执行，有效期五年。
长沙：商品房限售三年 限购收紧
长沙市住建委23日凌晨发布通知称，在本市购买的商品房（含二手房，下同），取得不动产权属证书满3年方可上市交易。本通知实施后办理的本市个人家庭户和集体户个人，且在本市无房的，限购1套商品住房。
长沙市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房。
在本市无房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套住房。限购区域调整为本市行政区域（暂不含浏阳市、宁乡市）范围。
贵阳：购买新建商品住房三年内不可转
加强住房公积金政策管理，将第二次住房公积金贷款的首付比例由20%调整为30%；职工家庭累计有过两次或两次以上住房贷款记录的，认定为三套或以上住房贷款，停止办理住房公积金贷款；住房公积金贷款的房屋套数认定标准以职工家庭（本人及配偶）的住房贷款记录为准。
即日起购买新建商品住房3年内限制转让。自2017年9月23日零时起，凡在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。
西安：商品住房调价前要申报
西安物价局22日发布通知称，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。
商品住房价格申报适用范围为城六区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内的新建商品住房（含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房）均列入商品住房价格申报范围。经济适用住房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行，不列入申报范围。
同时，商品住房价格实行价格公示制度，对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”销售价格在西安市物价局官网上进行公示。
重庆、南昌、长沙等二线城市加入限售后，是否还会有更多地方加入呢？
机构称多城楼市限售体现管控新思路：管制房屋流动性
易居研究院智库中心研究总监严跃进
从此次此类城市的限售政策来看，体现了三个特点。第一是出台的密集性，包括重庆南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列，充分体现了当前对于限售政策落实的肯定，所以各地会逐渐推广此类模式。第二是模仿限购的版本，逐渐收紧。从部分城市的限售周期来看，从过去的两年升级为三年，充分体现了当前类似限售较好的管控思路，即逐渐地根据楼市状况来进行升级。
从限售城市的特点来看，很多属于当前省会城市中的二类城市，即非一类城市。此类城市的特点在于，限购政策推行的时间较晚，部分甚至没有限购政策。所以在当前各类外溢效应比较明显的情况下，类似的城市需要对持续上涨的房价进行管控，这样就会形成较为明显的管控导向。之所以更加强调限售而不是限购，也是因为此类城市多半是去库存和控房价并轨的城市，所以通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现的做法。
从后续市场和政策走势来看，实际上类似的限售政策更多的体现了当前房地产市场的管控新思路，即后续房地产交易中对于房屋流动性会进行管制，从而让“房住不炒”的导向真正落实，从这个角度看，后续对于一些炒房的需求会有较大的遏制，也会使得住房持有的现象更加理性，这也体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立，甚至可以认为限售政策和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。
对于后续城市发展来说，限售政策会有各类新的版本。第一、试点的城市会扩容，尤其是各类省会城市和重点三线城市。第二、限售周期会延长，进而体现了当前此类城市对限售政策坚决执行的力度。第三、限售的内容会增加，比如说会和限购等政策进行有效结合等。
后续各市场参与者需要积极关注此类政策。第一、坚持当前政策的导向，不盲目钻政策漏洞，以免出现各类风险。第二、房企需要在营销中积极宣传此类政策，否则会留下很多纠纷。第三、购房者本身应该理性对待当前市场，积极学习政策，从而真正处理好房屋认购的事项。
为何是这几个城市先发力？
在上一轮牛市中，深圳楼市率先开启疯牛模式，然后上海、北京接棒，接着再转移到杭州、南京、青岛、合肥等东部强二线城市。
上轮暴涨，重庆、长沙、南宁、贵阳、石家庄、南昌房价涨幅并不大，换句话说这几个城市在楼市牛市期间并没有接棒。
它们开始发力是从去年10月大调控之后。
数据来源于房天下
去年10月，东部热点城市开启了强调控政策，游离的热钱开始扑向尚未调控或者调控不太严的城市，以上城市正好符合他们的需求。
重庆在黄奇帆走后，来了一大波炒房客，房价开启了暴走模式。长沙的房价一直比较稳定，也不算高，但自调控开启之后，各地炒房客组团赴星城，再加上长沙也出台了调控政策，引起当地人恐慌性抢购，刺激房价上涨。
从上图可以看到，重庆、长沙、南宁、石家庄涨幅都在20%以上，可以称之为大涨。
南宁、石家庄都是弱省会，但也没能幸免，尤其是石家庄，目前二手房均价已高达1.8万/平米，超过了成都、西安、长沙等强省会，与其自身地位严重不符。
六个城市中，也就南昌被控制住了，房价涨幅不高，主要原因以小学生人数作为标准，南昌的人口过去六年是流失的。
这六个城市各有特点，共同之处在于他们都是最后一波上涨的城市。所以，我认为这六个城市调控率先出重磅，是因为：
1、重庆、长沙、石家庄、南宁涨幅确实惊人，一般的调控政策越调越涨，需要“一招致命”的措施来压制住还在疯长的房价。
2、这六个城市，涌入的投资客数量相比于北上广深以及南京、杭州、青岛、厦门等东部城市要少的多，伤害面比较小，不至于一下子失控。
3、南昌、贵阳入选，是为了敲山震虎，震慑北上广深和强二线城市。这些城市只是在探路，后续还将有城市加入。
哪些城市后续将加入这一轮“冻产”升级调控？先来看一张图
数据来源与房天下
上图是25个热点城市房价涨幅数据，我们看到在经历了去年10月大调控，和今年3月升级调控后，房价真正被控制住的只有北京、苏州与合肥。其他城市仍在已不通城市上涨。
尤其是广州、深圳、重庆、成都、杭州、武汉、宁波、长沙、西安、青岛、济南、福州、沈阳、大连、无锡、石家庄、昆明。
这17个城市中，重庆、石家庄已经加入“冻产”队伍，后续广州、深圳、成都、杭州、武汉、宁波、长沙、西安、青岛、济南、福州、沈阳、大连、无锡、昆明加入的概率较大。
为什么是大会前出？
很多人没有想到的是，怎么这么快就出了，不是稳定压倒一切，不应该是等到18+1大之后才决定下一步的方向吗？
正因为要稳定，而现在楼市疯狂到已经让人无法稳定了。
通常，国庆前是政策频发的高峰期，因为国庆是置业的高潮期，很多在一线城市工作的人，因买不起一线，或者投资不起一线，会返乡去置业。
比如长沙、南昌这种地方，现在返乡置业的比例高达三四成。
国庆前补刀，可以稳定预期，限购升级可以限制一部分需求。
之前很多房企一直在捂盘惜售，盼望着大会之后，政策能够放松，到时候又可以涨价卖了。
我之前的文章说了几次，大会之后只会更严不会更松，政策方向已经很明朗了，房企一定会误判市场。（今天不是特意炫耀我判断的准，而是顺便宣传一下我的观点，哈哈哈，别说我明明就是显摆好吗）
为什么？
首先你要搞明白，政策放松的前提是什么？第一，房价已经企稳了，甚至是稳中有跌，市场不再疯狂了；第二，经济不行了，需要重启房地产拉动经济增长；第三；一些刚需又攒齐首付买得起了，民怨不再沸腾了；第四，大大提出的房住不炒，落实到位了吗？投资客出清了吗？
这几点，现在哪一点符合？刚开始调控才多久，就指望放松，别跟我说你是业内人士，会让我鄙视你的。
所以长沙多家房企昨天连夜突击开盘，赶快卖吧，彻底放弃幻想。
其它城市也好自为之吧，该来的总会来的，没有哪里可以幸免，差别只是时间先后的问题。哦，还有三四线目前还在棚改，新一轮计划是到2020，但计划是可以根据变化改变的，如果三四线暴涨都翻倍了，库存都不足了，棚改计划估计会提前结束。
为什么都是限售？
已经出台的这几个城市，除了限购升级外，限售成了新标配。
但从已限售的城市看，效果并不明显。比如石家庄的3套以上限售8年的预案，更多是一种噱头，毕竟离婚就可以解决。但这个信号值得高度重视。
比如目前调控已经见效，房价基本上算是稳住了的几个城市，深圳、上海、北京、合肥、苏州、厦门，对住房限售的只有苏州、厦门，其它几个城市都没有限售，他们为什么稳住了？
限售肯定不是打压楼市的终极大杀器，毕竟引发楼市大涨的非信贷放水莫属，而想控制房价最有效的立竿见影的也只有收紧信贷。
那为什么还是要限售？而不是统一升级限贷，限购呢？
厦门刚出限售时，我当时认为限售是为了锁死流动性，关门打狗，不让你卖，锁住投资资金，没有买卖就没有伤害，也不会让你去别的领域兴风作浪，抬高价格。不让你资金逃跑。
不过后来想想，可能还不单纯是为了锁住资金，因为现在限售大多是对增量限售，即政策出台以后买的，而之前买的不在限售范围内。如果完全为了锁住流动性，应该对存量限售才对。
限增量，首先还是暗示你别炒房了，因为拿房产证还要一两年，再加两年三年的限售期，就要四五年才能卖了。到时候估计长效机制已经出台，你的持有成本会更大。
其次，这一波标配限售的，主要是一些二线城市，现在除了一线城市早已经进入二手房存量市场的交易了，二线城市主要还是靠新房市场，增量市场很庞大。
我们来想象一下，限售两三年解禁后，这些新买的房子可以入二手市场交易了，市场上的卖盘会突然增加，同时，现在政府还在加大新房供应，通过两三年，新房的供应量也大幅增加了。
新房和二手房市场的供应量同时增加，市场上的房源是不是会激增？这个跟股票限售股解禁一样，买的人少了，卖的人多了，供过于求，价格是不是就下来了？
自住刚需无 54 32402 54 17657 0 0 8167 0 0:00:03 0:00:02 0:00:01 8170谓，但对投资客而言，是不是就被套死了，是不是就达到了我们房住不炒的目的了。一年两年不见效，限你三四年难道还不见效吗？
国家的棋局，你看懂了吗？可能我们短期真的要改变过去的固有思维了。
我在这里做一个预判，地方政府依靠土地财政过日子的模式，估计未来也会改变，就是我们会重新启动财税改革，改变中央拿大头，地方财权和事权不匹配的现有格局。
楼市终结，房价将撼动
前文已经说到，昨晚的升级调控力度，让本轮政策力度的巅峰，它将给热点城市的楼市带来什么影响？我以为至少有三点：
1、热点城市楼市按下“暂停键”，进入中场休息。
在重庆、长沙限制房产交易之前，深圳、北京、广州、杭州也加码调控，上调了首套房房贷利率，此举连刚需客也一起限制，压制所有人的购房需求。
不让卖，也不让买，热点城市楼市成交量将进入冰点期。
2、房价将被撼动，进入阴跌期。
5年、8年房产不能交易，此举将挤出一大波短线炒房客，重庆、长沙、石家庄等6城之外的短线炒房客必将在调控到来之前降价抛售，将房价领入阴跌期。
3、一个时代终结，另一个时代开启。
正如文章开头我写到的那样，有人笑靥如花，有人愁眉不展。
因为，调控到来这个份上，已经没得说了。政府在用行动告诉你，别指望着十九大后，调控会放松，高房价没有彻底控制，决不罢休。
我们似乎可以看到，一个以房产为投资中心的时代即将结束，一个以奋斗者为本的时代正在路上！
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