高房价下的深圳！遍地千万富翁，人均净存款却为－2.7万元！

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版权： 来源 刘晓博（微信号：liuxb929）骥观天下 ID：jiguantx 

9月22日傍晚，“澎湃新闻”证实：深圳多家国有大行今起上调房贷利率：其中首套房贷款利率从“基准利率上浮5%”，调整为上浮10%，二套房利率则从上浮10%上调到上浮15%。

至此，在朋友圈流传了大半天的“传说”，终于被正规媒体证实。“澎湃新闻”的报道还说：

记者致电上述三家国有银行（工行、建行、农行）的深圳多家支行个贷部获悉，从9月22日下午起上调开始执行新的房贷利率。其中深圳建行个贷部相关人士称：“今天下午2点开始执行新的房贷利率，昨天还是5%，以受理时打印的征信报告时间为准。”

不过，深圳多家交行和招行的支行个贷部则表示，目前执行的仍然是首套房利率上浮5%，二套房利率上浮10%的政策。但几乎每个支行的个贷部人士都称，眼下贷款额度非常紧张，没有办法判断放款的具体时间。

好了，深圳楼市调控的新招意味着什么？

我的看法如下：

第一，这是对央行9月19日表态的一个回应。

9月19日晚，央视新闻报道说：对于北京主要银行上调首套房贷利率（调整后上浮5%到10%），中国人民银行营业管理部（相当于央行北京分行）表示“积极支持”。认为这是“银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向”。

当时我们团队的微信公众号“财经韬略”发布了相关分析，认为这个表态适用于上海、深圳等热点城市，是新一轮调控。

之所以让“中国人民银行营业管理部”出面表态，是两个原因，一是希望震动小一些；二是6月的时候，发改委、新华社都对北京当时主要银行取消首套房贷款的优惠、上浮利率表示了关切，认为“伤害了刚需”。

第二，9月19日央行的表态，跟6月中旬官方的表态显然有了很大区别，意味着对于热点城市的“刚需买房”也要限制。今天，深圳又宣布了新的调控措施。这实际上带有“暂时冻结房地产交易”的性质，是“重要会议”即将召开时期的管制政策。

值得注意的是，今天中国证监会副主席方星海在南京表示：确保从现在到“十九大”召开前后期货市场平稳运行。楼市的新举措，和证监会的新表态，其实可以放在一起看。

第三，根据国家统计局公布的8月最新数据，按照今年前8个月平均销售速度，目前库存的商品房的“消化周期”是5个月，其中商品住宅是3个多月，都非常危险，很多地方可能出现“缺货”，甚至价格飙升。所以，有必要“按下楼市暂停键”，等待开发商“补库存”。具体到深圳来说，今年以来就没有一块住宅用地公开拍卖、转让过。

那么问题来了：未来楼市将如何演进？

此前我曾在专栏里多次发表过看法，目前仍然维持这个看法：热点城市在成交量上将入冬，首套房利率上浮之后这种情况会加剧。在一些局部地区，可能出现价格上的下跌，但幅度不会太大。

但值得注意的是：8月份主要经济数据已经开始掉头向下，显示出楼市入冬、人民币升值之后的压力在显现。另外，标普等评级机构，也对中国主权评级给予了调降，主要是地方政府债务的上升。而地方政府的收入中相当比例来自房地产，所以如果未来楼市长时间成交清淡，稳增长的压力会激增。

再加上中国城镇化率仍然偏低，人口向中心城市的转移渐入高潮，所以对“有显著人口增量、高级别的城市”的住宅，仍然可以长期看好。至于每个人应该采取何种楼市策略，关键看自己是刚需还是投资，是资金充裕还是要加杠杆，未来现金流是稳定还是波动。

如果你是北上深的刚需，资金充裕，这个难得的楼市的冬天，恰恰是你买房、上车的好时机。

记者根据2016年末各地统计部门公布的官方数据，算出了主要城市“人均住户存款”（即储蓄存款）的数额，结果发现了一个令人大跌眼镜的事实：

深圳和东莞，这两个传说中的“富人云集”的城市，人均住户存款竟然分别列在第6位和第19位！深圳不如杭州、佛山，东莞不如太原、郑州。

如果按照官方公布的“常住人口”计算，深圳人均住户存款只有8.7万元，东莞只有6万元。而北、上、广分别是12.9万元、10.4万元和10.3万元（部分城市的数据见下表）。

2016年主要城市“人均住户存款”

城市	住户存款 （亿元）	常住人口 （万人）	人均存款 （万元）
北京	28012	2173	12.9
上海	25113	2420	10.4
广州	14430	1404	10.3
杭州	8493	919	9.2
佛山	6736	746	9.0
深圳	10361	1191	8.7
太原	3661	434	8.4
西安	7036	883	8.0
无锡	4957	653	7.6
苏州	7914	1063	7.4
南京	6095	827	7.4
宁波	5788	788	7.3

可以看出，深圳的“人均住户存款”是按照1191万人的“分母”计算出来的。但实际上，深圳的人口肯定是2200万以上，因为深圳的小学生人数、幼儿园儿童数，都已经超过了北京。所以，深圳真实的“人均住户存款”恐怕只有8.7万元的一半左右，也就是4.35万元左右。

当然，广州也存在一个打折的问题。如果按照深圳2200万人口，深圳的生活垃圾是广州的1.26倍（2015年环保部的数据）来推算，广州实际生活人口在1800万人左右，所以广州的“人均住户存款”应该在8万元左右。

反正不管怎么算，深圳的“人均住户存款”数据都跟它“一线城市”的地位不符。人均4.35万元的存款，大概跟合肥、重庆的水平相当。

如果我们引入另外一个指标，就会发现深圳人更是“穷的可怕”！

这个指标就是“住户存款”减去“住户贷款”，它被称为“净存款”。

所谓“住户”，就是居民个人、家庭，它是跟企业、政府相对的概念。“住户存款”，也就是居民储蓄存款；“住户贷款”包括房贷、车贷等。作为一个中国人，我们都有这样的常识，所谓“居民消费贷款”（包括车贷、装修贷等等），其实也基本上是“挂羊头卖狗肉”的房贷。

主要城市2017年7月住户存贷款（万亿）

城市	住户存款	住户贷款	净存款	杠杆率
北京	2.98	1.58	1.40	53%
上海	2.55	1.83	1.72	72%
广州★	1.44	1.12	0.32	77%
深圳	1.05	1.65	-0.60	157%
厦门	0.23	0.41	-0.18	178%
宁波	0.60	0.47	0.13	78%

注解：广州的数据，是截至2016年12月的，其他城市均是2017年7月的。

从上面表格可以看出，最敢于贷款的是厦门、深圳这两个城市。而它们的房价，跟京沪一起是全国最高的。

从居民存款、贷款的角度看，厦门楼市的杠杆率达到了178%，深圳则达到了157%。超过100%的城市还有合肥，苏州则接近了100%。

杠杆率超过100%的城市，其居民净存款事实上就成为负数。其中深圳为负的6000亿元，厦门为负的1800亿元，合肥大概是负的450亿元左右。

很显然，“住户净存款”负值最大的城市是深圳。换句话说，把宁波的居民存款全部填充到深圳，才能把这个负数降低为零！

如果按深圳2200万人计算，每个深圳人的“净存款”是负的2.73万元！（深圳人均贷款则达到了7.5万元）

从这个意义上说，深圳人绝对是中国最穷的！

过去30年，民间一直流传一句话“不到深圳不知道钱少，不到北京不知道官小”，那么为什么深圳人现在反而“钱最少”？

我觉得有两个原因最重要：

第一、深圳人热衷于买房子，这消耗了大量的存款。

第二，深圳人平均年龄低，理财观念比较新，很多钱买了银行理财产品、货币基金（比如余额宝）、P2P和股票。

深圳本地的楼市虽然市场狭小，但由于深圳人来自全国各地，所以买房子四处开花。

2016年，深圳人仅在东莞、中山、惠州三个城市购买新房（不含二手房），就达到了17万套。其中在东莞购买新房3.9万套，占东莞全部新房销售的50%；在惠州购买新房8.35万套，占惠州全部新房销售的55%；在中山购买新房4.7万套，占中山全部新房销售的50%。

深圳人买房之后剩下的钱，也很少以“银行存款”的方式存在，往往变成了银行理财产品、基金、股票，甚至是P2P。

相比之下，北京人和上海人理财的保守，可能超出了很多人意料。下面我们看看北京人的“住户存款”的存在方式：

从上面这张来自人民银行的表格可以看出，北京人2.98万亿的“住户存款”里，有接近1.72万亿是定期存款，占比高达58%！

上面是上海的情况，可以看出：2.55万亿的“住户存款”里，竟然有1.61万亿是定期存款，占比为63%。

由此可见，北京、上海的财富比较集中地掌握在中老年人手里，他们也热衷于买房子，但也非常喜欢定期存款。

30岁以下的年轻人，恐怕绝大多数没有存过定期存款吧！

所以我们可以得出结论：

1、北京、上海是更富裕的城市，民间财富主要掌控在中年人、老年人手里，理财方式相对传统、保守；

2、深圳、厦门这类城市居民更年轻一些，在理财上相对激进，杠杆率更高。我们甚至可以说，深圳、厦门是“杠杆上的城市”。

中国有多少“假中产”？答案是4亿 

中产阶层的“消失”，其实是一个国家的经济发展愈加趋于不合理，社会逐渐失去方向感的表现。如果换一个表达方法，我们也可以说，现在中国的所谓中产阶层，说穿了只是“假中产”。

一，所谓的中产阶层，是个假概念

什么是假中产呢？假中产就是一个社会中名义上中产，但实际苦逼的族群。

狭义的中产阶级定义则是收入接近或超过发达国家中等收入者的人，其收入大约为人均31000美元或每天85美元，这样的阶层占全球人口的约12%。

然而，达到了这个收入标准，并不一定表示你实际进入了中产的门槛。

在现实生活中，我们必须还考虑到物价水平、资产价格水平、通货膨胀等等因素都会影响到中产阶层的实际生活情况。

曾经有咨询公司在北京、上海、广州等10个大城市采用系统抽样的方法，对1658名个人月收入在各地处于中等水平以上的常住居民进行了调查。

调查显示，根据职业、收入、教育程度来选取的这些“准中产”中，有近七成的人不认同自己是中产。

尽管社会整体收入这些年一直在不断增加，但人们对于中产的认同依然不强烈。

这个调查结果也恰恰说明，大城市的生活压力非常大，它逼迫着社会中间收入阶层的人士不得不客观的看待自己的财富水平。

中产无法获得身份认同原因也很简单，即是收入的增加赶不上生活成本的增加。结果是表面越富，实际越穷。据统计，全国居民收入指数最高的地区为京沪。

上海城镇常住居民人均可支配收入52962元，北京以52859元位居第二，与上海的差距仅为103元。

京沪两大直辖市作为强一线城市，高收入人群集中的行业，平均年可支配收入也不过是五万多元人民币而已。

其他经济欠发达地区，其收入情况可想而知。

所谓的“可支配收入”，是指扣除税金和社保等等之后的实际收入，但这但当中并没有包括房租租金、按揭以及日常消费支出。

如果把这些钱统统扣除，居民实际到手的那一点钱是在是非常可怜。

我们还是以北京和上海为例。根据EXPATISTAN网站统计，北京生活成本排名全亚洲第六。在北京的非豪华地段租一间85平米的房子，需要8566元每月。

即使以两人合租来计算，对半平分，那么每月开支也在4200元左右，再加上食物、交通、娱乐、治装费用。在一线城市每个月的开销很容易就接近一万人民币。

而在上海，情况同样糟糕，上海每月的45平米房租为4818元人民币，整个物价的排名甚至比北京更高，排名亚洲第五。各种开支加在一起，每月生活成本至少也在一万一千元以上。

换言之，在京沪等地区，如果你的实际收入每个月没有达到一万元以上，那么你的生活等于是不仅存不下钱而且还倒贴钱。

但如果按照人均收入来计算，京沪地区的城镇居民人均每月可支配收入只有4400元左右。这就出现一个悖论，那就是说，如果你的只能挣到当地平均的收入，那么你根本无法在一线城市立足。

如果要在当地立足并且长期发展，最起码你要挣到当地平均收入的3倍以上。

这也就决定了一件事：如果你想要成为一线城市的新移民，那么你只能通过某些特定的高收入行业和比较高的企业职位才能实现这个目标，否则只能被城市扫地出门。

换言之，大城市的存在使得人们成为中产的机会很多，但残酷的现实又使得实际成为中产的人数并不多。

未来五十年，中国的城镇化进程将进一步加速，城镇化率将提高到76%以上，全国税收的80%都将来源于城市，城市对于整个国民经济的贡献将达到95%以上。

在这个加速城镇化和社会阶层重新洗牌的进程中，必将产生数量比以 50 35058 50 17625 0 0 9037 0 0:00:03 0:00:01 0:00:02 9033更多的中间收入阶层。

根据瑞信（Credit Suisse）发布的《全球财富报告》，以个人拥有财富5到50万美元为标准，到2020年中国的广义中产阶层将会达到4亿之多。

但如果考虑到城市不断增加的生活成本，这些疑似中产，最后都会被逼成假中产。

二，中国的假中产是如何形成的

日本学者大前研一在《M型社会：中产阶级消失的危机与商机》一书中，曾告诫人们警惕“中产阶层的消失”。

他在书里让读者自问三个问题：房贷是否给你的生活带来了很大的压力？你是否不敢结婚，或不打算生儿育女？孩子未来的教育费用是否让你忧心忡忡？如果其中任一答案为是。

那么，你就不算是真正的中产阶级。你只是一个假中产。

多年来，学术界的共识就是：只有拥有庞大的中产阶层，才能形成一个理想而稳定的橄榄型社会结构。

而最危险的社会恐怕就是两头大而中间小的“M型社会”。这样的社会之所以危险，乃是缺乏了中产阶层的过渡，从而使贫富对立等等社会问题更加尖锐。

换言之，经济发展迅速而中产阶层萎缩严重，这本身就说明整个社会的财富序列失衡，经济发展和财富再分配严重迷失方向。

要了解中国跨入中产收入门槛的人们为何大量沦为假中产，这背后原因耐人寻味。

中国中产阶层从“真”到“假”的堕落，让我想到学者傅高义在《日本中产阶级》一书中讲到的日本中产的情况。

他认为，二战后，日本在1950年代兴起了大规模产业革命，与此相伴随的是大量新兴中产人群的出现。

与这些迅速成长起来的新中产阶级相对，多为独立小业主或地主群体的“老中产阶级”则更乐于守住各自的一亩三分地，却并未从1955年后开始的经济腾飞中直接获益，以至于不可避免地淡出历史舞台。

新中产阶级的兴起成为了日本复兴最重要的标志，而摆脱贫困的日本中产家庭也开始迫不及待地进入大量消费的新时代。

在傅高义看来，新中产在日本的崛起，在于他们所受雇的大型组织的出现及在战后日本所处的引领变革的地位，正是后者赋予这一新兴阶级以可预期的收入、声望和社会地位，从而带领了新中产的文化以及一种新的理想生活方式。

日本中产所经历的历史进程，似乎与中国今天的中产有很多相似之处。

众所周知，中国当代最初的中产来自上世纪80年代那些骑摩托车的冒险者、创业者。

到90年代以后，一些有学历的、有知识的人开始通过给外资做服务，替外资盖房子、做生意等等来获得财富，成为中产。

在这些商人之外，有一部分中产阶层的来源是机关和事业单位。这些人通过占据社会的权力节点，通过权力与商业资本的合谋获取利益，也成为了早期中产阶层的一部分。

以上所说的，是改革开放以来的真中产。但在真中产分食完社会资源以后，中国的城镇化进程也大举开始。

在许多的地方，城乡之间的二元结构开始被打破，农民来到小镇、镇上的人进城、小城市的人来到大城市，所谓水往低处流，人往高处走。进入21世纪以后，中国的阶层分化发生了重大的调整。

但城镇化的极速进程也产生一个问题，那就是城乡分野的格局一旦打破，大城市原本的中产阶层的既得利益就会受到瓜分。

原本养十个人的社保现在要样一百个人，原本供一千人使用的公共设施现在要给一万人用。这必然造成城镇生活的舒适度下降、公共生活满意度下降、中产的幸福指数下降。

中产的收入日渐追不上经济发展，而社会公共服务也不倾向于保护中产阶层。长此以往，他们就慢慢成了假中产。

在这个“中产财富不断被蚕食”的过程中，最为高效的财富保值增值方法就是房地产。

据统计局统计，从2005年至今，上海北京等一线城市的可支配收入从一万元左右增加到五万元以上，增加了大约四倍。

然而，房价的增幅远高于收入增幅。2005年，北京朝阳区的平均房价是5800元，2017年朝阳区的均价是约73000元。是当年的12.58倍。

可以看出，十几年来，中国的不动产投资回报明显大大高于收入回报。

那些80、90年代产生的老中产，要想继续在21世纪成为新中产，则必须在2008年以前投资房地产，最好是利用房地产杠杆撬动资本。

否则，他们前十几年用劳动报酬或者商业盈利获得的财富会在十几年的时间内被暴涨的资产价格稀释殆尽。

对于搭上了房地产这班“顺风车”的人来说，完成新老中产的交替并不困难。而那些故步自封的人，则难免像是当年日本的“老中产”一样，守着一亩三分地，注定面临被洗牌的结局。

在今天这个竞争极度激烈，任何事情几乎都是“零和博弈”的社会，社会资源的两级分化是极为明显的。

在社会财富精英化的背景下，贫富阶级的两级分化是大势之趋，而所谓的中产，不过是夹在贫富两者中间，位置略显尴尬，且不断向下层滑动的悲催阶层。

在老中产的习惯思维有很多死角，例如依靠劳动收入、勤劳致富、不事投资或极少投资……这些种种落后而不思进取的想法，不仅会使得中产阶层们自己的财富在新的时代里愈发被稀释，甚至很可能会断送你子孙后代的未来。

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