楼市首次！又传来三大消息，看完可能不想买房了
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版权：中金在线（ID：cnfol-com）综合房屋屋（its-home）、财经早餐（Femorning）、财经内参、中国经济网、真叫卢俊、作者 徐小午 来源 地产情报站观点
国庆长假即将开启之际，楼市迎来重磅信号落地！
昨天（29日），北京城市新总规正式发布，明确指出：约三成新建住房将用于租赁，每区都会有三甲医院和高校！
几乎同时间，北京市首个共有产权住房项目发布摇号公告，售价2.2万元/平方米！一道金牌打出，一项行动落地，这一次，北京楼市是动真格了！
不仅如此，昨天，马云正式杀入热得烫手的住房租赁市场！如此密集的动作，让我们有理由相信，楼市巨震已然开启！
一
29日，为解决北京“大城市病”，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布。其中，完善购租并举的住房体系成为重磅亮点。经梳理，要点有七：
一，增加共有产权住房与中小套型普通商品住房供应。
二，研究扩大租赁住房赋权，公共租赁住房向非京籍人口放开。
三，未来五年新供应各类住房150万套以上。其中，产权类住房约占70%，租赁类约30%。
四，到2020年全市城乡职住用地比例由2015年的1:1.3调整为1:1.5以上，到2035年调整为1:2以上。
五，优化就业岗位分布，缩短通勤时间，创新职住对接机制，推进职住平衡发展。
六，深入推进学区制改革和九年一贯制办学。
七，做到各区都有高等院校和三甲医院。
加大住房供应，加大租赁力度，这两道金牌犹如房价的紧箍咒。不出意外，相当一部分购房者将从咬牙买买买的旧时代，跨向租租租的新方向。
这可是出自北京未来二十年的规划！作为全国风向标的北京已动手，未来各地将迎来怎样的新一轮政策，值得期待。
更值得注意的是，北京楼市不仅仅只有政策落地，行动也在落地！
北京市首个共有产权住房项目——朝阳区锦都家园发布摇号公告，将于30日14时30分举行公开摇号仪式。该项目共有份额购房人和政府各占50%。另外，共有产权住房中，50%是个人产权份额比例的“保底线”。
而此次锦都家园共有产权住房项目销售均价22000元/平方米，共有足足427套房源！
从公开政策到项目落地，仅用不到两月时间。共有产权住房已经变成了看得见、摸得到的趋势！
二
就在昨天，马云正式杀入了现在热得烫手的住房租赁市场，全国首个智慧住房租赁监管服务平台——杭州市住房租赁监管服务平台就宣告上线运行！
马云入住房租赁市场，也说明了：政府+一线互联网企业、智慧+住房租赁开始起航了。
据杭州市住房保障和房产管理局消息，上线试运行的住房租赁监管服务平台有七大亮点：实人认证、全方位核验、一站式服务、评价系统、信用体系、网上支付、多通道在线签约。
今后所有房源都在app显示，你像浏览淘宝一样甄选房源。只要是租房，仅从手机端或者PC端进入淘宝界面，一个端口全部完成；
利用芝麻信用，租房市场上的很多基于不信任的痛点将随之被抹杀，比如虚假房源，黑中介，押一付三等等；
利用互联网的双向评价功能，房东和租户都可相互评价，相互制约！
这意味着，政府一直说要打造的租购同权，建设住房租赁市场这个事，很可能由阿里巴巴这样的互联网巨头来充当急先锋。一旦互联网巨头入局，这个市场的游戏规则可能会随之发生改变。
此前，上海宣布只租不售，广州宣布租购同权，九部委联合发力......这一切都宣示：相对于买房市场，租房市场更早的迎来了史上最大变革！
三
房子是用来住的，这将是未来五年的房地产市场主定位。
从市场层面看，租赁市场被认为是万亿蓝海：阿里巴巴与杭州房管局合作，正式进入住房租赁市场；在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场。
租赁市场的前景可谓明朗，然而问题也很多。公众号房屋屋分析：
一是回报率问题。房价不断上涨，而房租与居民实际收入挂钩，租金回报率节节下降。目前，北上深租金回报率不到1.5%，二线城市普遍在2%上下，意味着一套房子仅靠出租，至少50年-70年才能回本。租赁市场动力从何而来？
二是谁来供应的问题。目前，政策要求国企承担起租赁房建设的重任，而市场化企业也有不少主动介入，制约其发展的一个重要问题仍是性价比。若没金融和土地层面的政策倾斜，租赁房建设很难顺利推进。这方面或可引进房地产投资信托基金，这应是未来的大方向。
三是经适房、限价房、共有产权房要不要推广？显然，经适房由于既往的腐败寻租等问题而被打入另册，而限价房和共有产权房却在这轮房价暴涨的背景下重出江湖。
积极层面看，它们对于构建多元的住房体系有重要意义，但问题在任何低于市场价的房子，都会引发套利，腐败和寻租如影随形，恐怕难以承担缓解购房负担的重任。
所以，构建租购并举的住房体系，是未来五年政策的主基调，这一政策若能顺利推进，将对房价形成一定的遏制作用。
四
皇帝的新装这则寓言，大家都知道。结尾是，皇帝什么都没穿，遭到了众人的嘲笑。可是为什么只有小女生才敢指出这一点呢？
因为两个裁缝说，我们做的布料，非常愚蠢的人是看不见的。大人们，没有人愿意承认自己的愚蠢。
在“新装”皇帝的国度里，最该嘲笑的是皇帝吗？不是。罪魁祸首是，为了利益不愿意承认自己愚蠢的众人。
在充满狂热氛围的牛市里，人的情绪是非常不稳定的。一会充满自信，喊出XX永远涨，一会又会非常恐高，觉得站在珠穆朗玛顶峰，摇摇欲坠。
这个时候，市场面所有的信息都显现出向好因素。比如规划的红利，政策的支持，高铁、地铁的利好，比如楼盘的热销，销售员眉飞色舞的吹涨……可是，市场平淡的时候，这些因素不也一直在吗？为什么当时房价不涨？
大家都在说，房子是用来住的，
可大家也一直再问，未来房子是涨是跌？
如果单纯的用来住，你买就是了，还管涨跌干嘛？
如果你知道未来房价一年比一年低，你还会着急买房？
说到底，买房，不过是买个预期。
有钱人买房了，会说，房价永远涨，
没钱买房子的，希望买得起房，所以盼房价跌。
颠倒的预期
最近我身边的朋友，非常有意思。一线的朋友看跌，对未来的房价走势并不乐观。杭州的朋友，中西部省会的朋友，还有三四线的朋友看涨，认为还有很长的一段牛市。
北京、上海的，问我房子还会不会跌，该不该买，三四线问我，房子会涨到什么时候，现在不买怕再也买不起了。
我觉得奇怪。按照市场的利好因素，应该一线预期比其他城市的预期要好啊。为什么颠倒过来了呢？
人的预期，是会随着市场发生变化的。
再来看一二三线的市场情况。以北京，石家庄，保定为例：
从单个月份来看，这三个城市的商品房销售价格增速都在不断波动。但从整体来看，保定销售价格增速处于上升趋势，而北京销售价格增速处于下降的趋势。此外，虽然石家庄销售价格增速也处于上升的趋势，但其增速在 2014 年以后几乎均低于保定。
由此可以看到都市圈内三四线城市的价格上涨速度还高于一二线城市。
讲真，天天市场规律，市场规律挂在嘴边的我，还真是傻掉了。
同样的，作为四五线的沧州，居然有段时间涨幅超过保定。而受北京外溢利好的廊坊，却不如保定，沧州的涨价幅度。
如果京津冀不具有代表性，我们再看看长三角和珠三角。
从16年10月份开始看，因为16年930调控是本轮周期非常明显的下行信号。
可以看到，南通的涨幅＞无锡＞苏州。
我们再看，惠州的涨幅＞佛山＞东莞。
有人说，那非常简单，哪里涨的多就买哪里呗。呵呵，现实情况下确实如此。市面上的热钱，大家的预期，都是跟着涨幅走的。
但好像很少人仔细分析，为什么这些城市涨的这么厉害。
以苏州，无锡，南通举例，从限购时间来看，苏州和无锡是16年10月就响应调控的，而且苏州的限购限贷政策比广州有过之而无不及。无锡调控程度弱于一线，而南通，限购政策内容是：二套房最低首付比调至40%……这算个毛线的限购。
同理，为什么二三线涨幅高于一线？为什么强二线涨幅不如三四线？看看这张图就明白了。
有些城市，为什么不限购不限贷，反而限售？网上有个段子，我觉得形容的很好——
限购，设立各种门槛直接锁死需求端，几年社保就挡住了千军万马；
限贷，坚定了楼市“去杠杆”的决心，挡住了一大波的杠杆投机者；
加息，最后每个月的月供，才是对买房者最为直接封喉的一剑。
而限售，更像一只纸老虎，没听说谁买了房子隔天就卖的。
磨刀的声音
最近，我遇见让我最生气的两个人。
一个是卖掉北京买沈阳的。我问她，你为什么不在北京置换更好的？她说，你管我呢，我在北京有房子，干嘛还买北京？
另外一个人说，一线房价跌了就是一两万，三四线跌才跌一两千，你凭啥说三四线泡沫大？
不过，我并不为投机者可怜，我担心还处于上涨状态的三四线的朋友。
他们无力买入一二线，但又不得不接受房价上涨，用压箱底的钱买小县城的房子。
但未来，可能还要被薅一把羊毛——虽然现在羊毛已经差不多被薅光了。
伴随着去产能，供给侧改革的影响，很多上游材料，煤炭、钢铁、有色等等都涨价了。这波涨价，未来会全面传导到终端下游——已经花了压箱底的钱买房的人，还能承受这样的涨价吗？
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