最长限售来了,楼市不妙!
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版权:来源 综合自 凤凰房产、南京楼市 作者 费梦雅、财经之家(icaiba)
没有最狠,只有更狠!
国庆假后的第一天,限售队伍又进一军!
三亚楼市调控再升级,外省人限买,全国最长限售来了!开启海南限售第二波!
为何楼市如此冷清?
关键原因是,国庆前夕,多地纷纷祭出的房地产调控杀手锏.:限售政策。
而如今,国庆节后,又有一城率先放大招,加入限售队伍!
刚刚,三亚重磅宣布全国最长限售:外地人5年内不能卖!
此前,三亚5月份已出台过限售政策,对比起来,这次“猛”在哪?
重点有二:
一、外地户籍两年社保方可在三亚中心城区购房。
对比如下:
1)社保从一年提升到两年;
2)必须提供社保证明,个人所得税已经不能做为购房资格证明。
二、外地户籍及单位5年内限制转让。
对比如下:
1)非本省居民家庭购房转让周期,从取得不动产证2年延长至5年;
2)企事业单位或者社会组织等法人单位购房,从取得不动产证3年延长至5年。
升级限购限售调控力度,目的是为了遏制外来投机者外,还有是为了把原有的外地资金锁在海南,防止他们“跑路”。
因为在一周前,海南才出台了政策狠狠地挡住了外地资金的流入。
海南楼市调控不断加码,并非“对症下药”!
9月29日,海南ZF下令:停批100平方米以下的商品住宅建设。
这种提法,让人瞠目结舌。因为如今绝大多数城市,都在鼓励建设更多的中小户型的住宅。而海南却反其道而行之!
海南这是“葫芦里卖的什么药?”
众所周知,海南是一流的国际旅游城市,其房地产市场最与众不同的地方,就是“候鸟”型购房者居多。大多出于旅游、度假、养老的目的。
据统计,2015年在三亚购房养老的“候鸟老人”已达到了50万,而2014年末三亚户籍人口58.56万人。
而“候鸟”型的购房者,春“去”冬“来”,自然青睐于小户型,毕竟总价低,而海南“停批100平方米以下商品房”政策一来,告诉外地人只能购买100平方米以上的商品房,提高了他们闲置房子的成本,目的就是让他们望而却步,遏制投机需求。
目前看来,限售的大多数是二三线城市,为何北上广深等一线城市不加入限售队伍?
因为北上广深大多是真实性购房需求,而加入限售的城市,大多是为了遏制投机者,防止当地房地产泡沫破裂。
数据显示,1-8月海南房屋销售面积1602.47万平方米,同比增长69.5%。前8月,海南省房地产开发投资额达到1252亿元,同比增长14%。整个海南外来购房比例在70%以上。
而这个24年前就已经历过了楼市大崩盘的城市,如今在这么明显的炒房数据面前,更不敢掉以轻心。
不过,火箭妞想说,虽然这“停批100平方米以下商品住宅”并非“一刀切”,针对本地居民的保障性住房、自住型商品住宅以及共有产权住宅不受该政策限制。但“切”走哪个部分,恐怕未必是政策设计者能轻易框定的。
海南ZF初衷是好的,但市场经济规律是“物以稀为贵”,一旦价格上涨预期形成,极有可能会误伤刚需客。
如今,史上最长限售来了,意味着国家都不让有钱人轻易跑路了,谁又知道房产上面的钱还能不能最终套现?
楼市不妙,投资客开始抛房!二手房寒冬来了......
最近,南京降价的二手房越来越多,很多都是房主急用钱紧急抛房,甚至一些还未交付的新房,都有房主拿出来卖。
昨天,我在朋友圈看到一则卖房消息,就让人大跌眼镜!还未交付的保利西江月一套二手房,房主就急着拿出来卖,户型89平3房,总价只要225万,相当于2.5万/㎡,比在售新房格还要低。
无独有偶,就在这几天,南京楼市微信平台陆续接到粉丝电话,想在《粉丝卖房》栏目刊登房源信息卖房,其中很多房价的报价都明显低于市场价:
1、浦口明发城市广场,一套二手房连降两次,低于市场价10万出售;
2、城东刚交付的世茂君望墅,一套精装二手房单价比毛坯房源还低2000元/㎡;
3、仙林万达茂,一套二手房从总价288万降到268万,无人问津,房主说还要继续降。
4、鼓楼滨江世茂外滩新城,一套二手房低于市场价40万出售,豪华装修,看的人还是不多。
5、鼓楼长江之家,银城汇文双学区房,一套二手房2.9万/㎡急售,目前小区成交均价5.1万/㎡。
这些房源大家都可以在南京楼市微信平台最近推送《粉丝卖房》栏目中找到,同事叶正发告诉我:“最近很多二手房房主联系我,都是资金比较紧缺,急着抛房,降价力度很大,如果没人看房,还会继续降,远低于市场价。”
这样的二手房降价,到底是个别现象,还是普遍现象?今天,我展开调查,与南京主流中介门店的房产经纪人交流,并查询最新数据,得到几个消息,与大家分享:
1、警报!南京二手房成交量连降4个月,环比涨幅连降9个月
南京调控一周年,在限售、限购、限贷以及限价的多重政策影响下,二手房市场已经不见往日火热。
据365二手房最新出炉的数据,自5月南京出台限售政策,6月起二手房成交量就出现明显下滑趋势,截止9月,南京二手房成交量已连降4个月!
统计时间截止到2017.9.29
此外,根据国家统计局每月公布的70城房价数据来看,从去年12月开始,南京二手房价同比涨幅一直处于下滑的趋势,截至今年8月,同比涨幅已经连降9个月,市场真的大不如从前了!
数据来源:国家统计局
2、南京二手房主动降价30万—70万,房主没以前那么硬气了
最近,我也在朋友圈里看到很多中介公司的经纪人发布的房源在降价急售,从30万到70万降价幅度不等,都是这个月刚挂出来的房源:
我和多位南京中介公司的经纪人沟通,他们反应,最近很多二手房主都主动要求降价卖房,特别是一些不热门的板块,价格挂高了房子根本无人问津,房主也没以前那么硬气了。
一些经纪人告诉我,现在买卖双方对于房价可以洽谈的空间变大, 随着二手房成交速度放缓,房主变得好说话,经历了市场变化之后,心态有所改变。
3、投资客资金链绷不住了!心态不稳,开始抛房!
今年国家统计局发布的数据,南京房价已经连续9个月没有涨了,除了今年6月的持平之外,其他全部都是下跌。不少投资客对楼市持悲观态度,担心房价继续下跌,心态比较焦灼,开始降价抛房。
这些投资客,都是去年南京市场火爆的时候,疯狂卖房,有人甚至连首付都是借来的,现在还款压力越来越大,资金链绷不住了,加上市场一直处于下行趋势,主动要求大降价抛房。
最近,南京进入楼盘交付密集期,二手房挂牌量陡增。一批投资客拿到房就立即出售,就怕房子砸在手里。由于不满2年税费较高,还有二手房主愿意自己承担税费,只求房子尽快出手,回笼资金。
4、上个月(9月),南京有214个小区房价在下降!
据每日楼市统计,南京616个二手房小区中,9月报价下跌小区已经达到214个,占比达到约35%。这个数据还是比较惊人的,比去年12月房价下降的小区多出了5倍。
秦淮区有39个小区降价,玄武区有37个小区降价,
鼓楼区有38个小区降价,江宁区有20个小区降价,
栖霞区有20个小区降价,浦口区有14个小区降价,
建邺区有19个小区降价,雨花台区有15个小区降价,
六合区有12个小区降价。
其中全南京这20个小区9月房价跌得最凶!
9月南京各区二手房挂牌均价环比跌幅TOP20 | ||||
南京楼市微信平台 费梦雅制图 | ||||
行政区 | 小区 | 9月初报价(元/㎡) | 9月末报价(元/㎡) | 报价跌幅 |
鼓楼区 | 归云堂小区 | 26347 | 23938 | ↘9.14% |
鼓楼区 | 四卫头小区 | 33748 | 31331 | ↘7.16% |
鼓楼区 | 北校尉营 | 73875 | 68796 | ↘6.88% |
鼓楼区 | 永庆村小区 | 79765 | 75005 | ↘5.97% |
栖霞区 | 胜利新园 | 22015 | 20750 | ↘5.75% |
鼓楼区 | 长江之家 | 46350 | 43765 | ↘5.58% |
雨花台区 | 能仁里 | 25673 | 24310 | ↘5.31% |
雨花台区 | 养回红村 | 28505 | 27079 | ↘5.00% |
鼓楼区 | 芳草园 | 61082 | 58164 | ↘4.78% |
江宁区 | 胜态新寓 | 28309 | 27049 | ↘4.45% |
玄武区 | 中央路小区 | 36158 | 34549 | ↘4.45% |
秦淮区 | 光华园小区 | 26541 | 25375 | ↘4.39% |
玄武区 | 双井巷住宅 | 47319 | 45432 | ↘3.99% |
玄武区 | 石婆婆庵小区 | 48858 | 47044 | ↘3.71% |
建邺区 | 金陵世家 | 31864 | 30705 | ↘3.64% |
玄武区 | 凯润金城 | 46205 | 44558 | ↘3.56% |
玄武区 | 大石桥小区 | 48201 | 46544 | ↘3.44% |
鼓楼区 | 清江公寓 | 53603 | 51822 | ↘3.32% |
玄武区 | 丹凤街小区 | 29096 | 28143 | ↘3.28% |
秦淮区 | 中山南路小区 | 37349 | 36138 | ↘3.24% |
(数据来源每日楼市)
5、南京多家房产中介关门,经纪人收入一落千丈!
事实上,对于二手房市场的冷热,除了数据能说明之外,每天奔波在销售第一线的房产经纪人们最有感触。
此前,同事吴芳仪与多位中介朋友交流,他们普遍表示,5.13新政之后,南京的二手房确实不好卖了,来咨询房源的买房人越来越少,成交量明显下降,市场降温明显。许多中介门店的生意大不如前,甚至有些门店直接选择关门。
据西祠房产爆料,南京陆续出现中介关门的情况,比如:华侨路房天下华侨路店已变成中国移动,满堂红都已经关门停业歇业。
图片来源:西祠房产
除了关门歇业,我爱我家、中原地产、港厦中介等中介都主动下调佣金费率,来应对市场下行。
一位中介朋友告诉同事,“房子不好卖了,每个月的工资也大比缩水,身边一些同事直接转行了,眼下自己也在考虑到底还要不要坚持。”
6、4大悲剧!南京二手房市场寒冬真的来了!
南京二手房市场寒冬真的来了,可以预见,随着调控收紧,下行趋势还将不断持续,出现以下4大悲剧:
1、越来越多人开始从南京二手房市场撤离,重回新房市场,二手房买主骤减。以前有人因为担心找不到关系,买不到新房转而去考虑二手房市场,但是现在南京楼盘开盘需要公证摇号,买房人看到希望。
2、3年限售,南京二手房买家心态发生变化,观望心态强烈。成交周期被拉长,成交量随之下降,市场进入速冻期。
3、一大波抛房潮正在路上,投资客对房价预期变了,从看涨变为看跌,只求尽快回笼资金,资金链非常紧张的房主甚至会亏本卖房。
4、会有更多中介门店关门倒闭,二手房市场下行,房产经纪人的日子会越来越不好过,跳槽的现象会大幅增加。
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