武汉为抢人拼了，大学生买房8折！
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版权：来源 杠杆游戏（ZhangYinyin0903） 作者 张银银
武汉开始兑现自己的诺言，留人、抢人大会战进入高潮。
大学生8折买房的高调“抢人”政策，终于出台。未来五年，武汉将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房，让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房，以低于市场价20%租到租赁房（如属于合租的可低于市场价的30%）。
为了让留汉大学毕业生能就业、易创业、快落户、好安居。经过该市多次研究决定，10月11日，武汉正式发布留汉大学生毕业落户、住房、收入新政。《关于加强大学毕业生安居保障的实施意见》、《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》、《武汉市大学毕业生在汉工作指导性最低年薪标准》3份重磅文件出台。
除了8折买房、租房外。留汉大学毕业生年龄不满40周岁的，可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，硕士研究生、博士研究生不受年龄限制。
出台指导性最低年薪标准，大学专科生4万元、大学本科生5万元、硕士研究生6万元、博士研究生8万元。
杠杆游戏姑且不评论这些政策的好坏利弊，不探讨250万平米的房子多寡，只想借此谈谈这座城市“抢人”的决心和背景。
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大学生留存比例持续下滑，抢人、留人武汉迫在眉睫，再不容有失
上个月底，杠杆游戏做了一系列数据分析后确信，大部分二线城市房价优势，很大程度上说如今已经丧失。
在瓜分人才这个问题上，京沪深因为种种原因回流的，大部分选择在自己老家省会买房和发展，剩下的广州、杭州具备就业和创业优势，抢走不少，其他二线城市再激烈混战。
这部分群体，对二线城市房价的敏感程度不算高，因为他们在京沪深混过。他们对住房的要求也较高，大部分对二线城市的相应保障房、人才房兴趣不大。
而刚毕业的大学生，对房价敏感程度极高，各大城市正在做的是，如何留住他们？实际上，这部分人恰恰是此次武汉8折买安居房，8折租保障性租赁房；以及大学生最低年薪指导标准，试图留住的。
2016年，武汉研究生教育招生3.8万人，在校研究生11.5万人。普通本专科招生26.3万人，在校生94.9万人。规模位居全国城市第二，仅次于广州。
2016、2017年武汉大学毕业生都是29万左右，但根据武汉市人社局的数据，2016年湖北省42万高校毕业生，留在湖北就业的有20万人，其中13.2万人留在武汉。
也就是说，这是算上该省其他城市来汉的应届大学生数。即便如此，留下来的大学生比例仅为45.5%。这比重庆、成都六七成的留存比例低不少。
值得一说的是，此前，武汉市人社局发布的一项武汉地区高校毕业生就业报告显示，从2007年开始，毕业生留汉就业比例逐年递减，2007年为55.3%，2008年为52.19%，2010年为 50.7%，2011年首次跌破50%，仅为47.04%。
也就是说，这些年武汉对本地毕业大学生的吸引力，和该市的经济增长并不匹配。长此以往，绝对不是好事。
从武汉户籍人口的变动上，也能委婉体现这一变化。下图1可以看出，武汉近6年来常住人口增长还是算可以，从910万增加到2015年末的1060.77万人，增加了150.77万人。而户籍人口2010年达到最高峰836.73万，接着遭遇连续两年下滑，然后重新爬坡增长，直到2015年的829.27万人，也没有恢复到2010年的最高峰。
图1.武汉1978年-2015年户籍总户数、总人口数与常住人口数 图表来源|武汉统计年鉴2016
个中原因，可能有作为高等教育大市的武汉，集体户口的大学生部分迁走、减招所致。
从武汉相关部门的预测看，2017年大学生留汉人数料将高于2016年，毕竟这么拼。
当然，武汉有7所221（双一流）、2所985大学，高素质毕业生实在太多。总量更是多。一般城市吃不消这么多人才。
所以武汉这些年留不住人才，不全是武汉的错。一个城市不处于改革开放最前沿，不处于沿海，不是我国的权力中心，不是政策最重点照顾的地方，当然很难解决这么多就业。
但任何缘由、借口都是没有意义的，想办法留住人才才是根本。
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武汉商品住宅供应总量偏低，推出8折人才房是个折中办法
不抢人、留人的城市是没有前途的，但留得住人的城市才是真的有前途。所以，喊口号、出政策留人、抢人是一方面，起码让人留下人，得买得起房，能落地生根啊！
杠杆游戏查阅和分析数据发现，武汉的住宅供给跟不上需求。
通过我国统计局，查阅2002年-2015年武汉市房地产开发企业住宅房屋竣工面积，得出的图2可粗略算出，武汉的房地产开发企业住宅房屋总量为：10062.08万平米。
图2.武汉2002年-2015年房地产开发企业住宅竣工房屋面积 数据来源|国家统计局，制图|杠杆游戏·张银银
当然，在此之前，武汉也还有大量的既有住宅。同时，武汉这类城市有大量的高校、中央国家机关科研单位、国企及央企等，他们的内部住房、福利房体量其实惊人。有过武汉生活经验的人就会明白这一点。
另外，除了商品住宅外，武汉还有部分城中村。武汉市住房保障和房屋管理局数据还显示，2011-2016年，该市基本建成保障性住房约31.54万套。
2002年之前，武汉市区也还有一些老的住房，虽然被拆了一些，但不会都拆了。考虑到这些年武汉都有保障房的供应，综合折冲、抵扣后杠杆游戏可以认为，截至2015年，武汉城镇随便有2亿平米左右的住房，这是完全可能的。
和其他城市一样，每个城市都有非住宅性质的公寓，实际功能也是居住。于此可见，武汉可用于居住的房屋，还不止这么多。
武汉市房管局发布的《2014武汉市住房保障和房屋管理蓝皮书》显示，武汉中心城区当年共有房屋45.6万栋，比上年减少2.7万栋，但14层以上高层建筑达5306栋，增加501栋，增长超过10%。
蓝皮书显示，武汉中心城区（含开发区）建筑面积总量达4.26亿平方米，共有456381栋建筑。其中，洪山区房屋建筑数量最多，有102609套，其次是武昌区和东湖高新区。14层及以上的高层建筑增长最快，达5306栋，占建筑总数量的1.12%，其中洪山区内高层已有1227栋，该市数量最多，而在寸土寸金的江汉区，高层建筑数量已占该区建筑总量2.13%，占比最高。
虽然武汉旧城改造，出现越来越多的高楼大厦，但截至2013年底，3层以下的底层建筑，仍约占武汉建筑总量的83.26%。但由于近几年武汉住宅市场发展较快，截至2013年底武汉人均住宅面积35.38平方米。
时间又过了几年，应该还略有增加，反正比郑州的34平米左右人均住房略高。
《武汉市2015年暨“十二五”期间国民经济和社会发展统计公报》亦显示，武汉城镇人均住房建筑面积37.25平方米。
对了，武汉有庞大的在校大学生群体，如上文所述，这一部分人基本住宿舍，不需要标准意义的住房（公寓）。以及一些进城务工人员，住在工厂宿舍、工棚等。合计怎么都是100多万。
2015年武汉常住人口1060.77万，城镇人口大约841.2万，减去上述100多万，实际必须解决住房问题的人大约700万。
这样一算，武汉市区应该有2亿多平米住房。这和上述杠杆游戏的估算差不多。
而2010-2015这6年，根据上图2，我们可以计算武汉房地产开发企业住宅竣工房屋面积为4429.08万平米，这6年，武汉市区增加的人口为110万左右，人均面积为37平米。
新增人口不可能都买了房，而人均算下来还是可以，说明空置多多少少应该存在。
《武汉市2015年暨“十二五”期间国民经济和社会发展统计公报》亦显示，武汉城镇人均住房建筑面积37.25平方米，比郑州、杭州、南京都高。但武汉还有大量的改善性需求和投资性需求，这样一算的话，近些年的商品住房供应也只能算勉强够。
武汉市统计局《2016年我市房地产开发投资与商品房销售关联性分析》就指出：2016年，该市新建商品房销售面积为3255.66万平方米，比上年增长23.9%。其中，住宅销售面积2931.06万平方米，增长21.4%。
对了2016年，武汉市商品住宅竣工面积仅为600.10万平米，比2015年下降8.3%。
图3.2016年武汉市房地产开发和销售主要指标 图表来源|2016年武汉市统计公报
这组数据说明什么，说明供不应求。结合上图2我们就知道，这些年来普遍竣工是多少，真的是期房都不够卖！
确实，就像这份分析所言，受销售市场回暖影响，该市待售面积下降。2016年底，商品房待售面积为445.93万平方米，比上年同期下降28.8%，待售面积比2015年底减少180.22万平方米，比2014年底减少323.65万平方米。
商品房去库存速度快于补库存速度，导致供求关系偏紧。2016年6月份开始，该市销售面积与新开工面积剪刀差持续扩大。2016年9月份开始，新开工面积增速低于销售面积增速。
该分析还明确指出，2016年，该市商品房销售市场持续火爆，导致商品房库存出现短缺，促使企业自发加库存，因此土地市场交易活跃。但由于房地产开发项目从拿地到正式开工存一定时间跨度，少则半年多则几年，而现行的房地产开发统计制度规定只有项目正式开工后才可报送投资，且项目拿地的土地购置费用必须分摊上报，导致开发投资中的土地购置费与土地成交金额出现错配，进而造成土地成本反映滞后。
例如，在2010年-2016年中，2012年的土地出让金较高，但当年的土地购置费较低；2015年的土地出让金并不高，但当年的土地购置费较高。2016年的土地购置费也在一定程度上体现了这个特点。
有意思的是，报告还认为，“十二五”时期，房地产业取得了长足发展，对该市GDP及地税收入的贡献不断增加、对居民就业的带动作用不断增强。
是的，供给需求失衡、这一波一二线城市普遍上涨，武汉主城区的住宅均价已经到今天这个高位，大学生怎么才能落地生根？推出8折人才房是个折中办法，行不行拭目以待。
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武汉产业振兴还需要努力
房价高歌背后，很多人想象不到，我们意念中的中部工业大城、老工业基地武汉，其实工业总量和利润方面，已经被郑州甩在了后面。
2009年时，武汉规模以上工业总产值5032.18亿元，增长10.2%。工业产品销售收入5752.16亿元，增长14.3%。
同期，郑州规模以上工业企业完成产品销售收入4727.4亿元，比上年增长9.3%。彼时，从工业产值上说，郑州明显还比武汉差一个量级。
但利税上，老大哥武汉已经不如郑州。当年，武汉工业实现利税总额637.06亿元，增长20.5%。其中，利润总额236.22亿元，增长9.4%。而郑州利税高达780.4亿元，利润足足是武汉的两倍还多，498.8亿元。
而到了2015年，郑州工业完全把武汉甩在了后面。当年武汉的统计公报仅提及规模以上工业总产值增长6.8%。规上工业销售产值11811.49亿元，比上年增长8.1%。
通过《武汉统计年鉴2016》，杠杆游戏找到，2015年武汉完成规上工业产值12374.92亿元，规上工业利润仅480.65，不及郑州一半。
而楼市方面，郑州火爆，武汉也火爆。
好在2016年，武汉市规模以上工业总产值比上年增长5.8%，销售产值增长15.0%。规模以上工业产品销售率105.5%，提升8.5个百分点。
该市全年规模以上工业企业实现利税总额1622.5亿元，比上年增长13.3%；利润总额672.8亿元，增长30.5%。
同期，郑州规上工业实现利税1490.1亿元，下降0.9%；实现利润1066.7亿元，增长4.8%。
武汉在利润进步的同时，也有一些隐忧。
图4.2016年武汉市主要工业产品指标 图表来源|2016年武汉市统计公报
如上图4，绝大部分工业产品产量都出现下滑。当然，部分行业产能过剩、高耗能低效益，下滑不都是坏事。只有下去了，才会有新的结构调整。
此外，2016年，武汉市规上工业企业资产负债率为61.6%，比同期全国平均水平高5.8个百分点，比湖北省平均水平高8.4个百分点。
从规上工业的38个行业大类看，16个行业资产负债率超过60%，6个行业超过70%，3个行业超过80%。文教、工美、体育和娱乐用品制造业资产负债率为87.3%，比上年提高19.1个百分点；铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业84.5%，比上年提高1.9个百分点；造纸和纸制品业资产负债率80.8%，比上年提高3.0个百分点。
杠杆游戏对于一个地区较稳定的蓝领、白领就业、创业还有一个指标，看城镇职工养老参保人数。因为较差、不太负责任的企业，是不太愿意或长期拖延购买员工养老金的。
大学生就业、创业基本都是参保的，稳定、规范的企事业单位基本都会缴纳养老金，这部分人数，可能才是最客观反映一个地区不太差就业、创业的质量和数量。
2016年末，武汉基本养老保险参保职工274.83万人，比上年增长3.3%。考虑到人口结构，除掉小孩、老年人，应该说这个数字不低。
而同期郑州为370.9万人，比上年增长11%；长沙为212.03万人，比上年末增长3.3%；南京为303.50万人；西安为330.50万人；成都为657.1万人，其中参保职工474.9万人（部分社会灵活就业、农村居民参保）；重庆为862.24万人，比上年增长3.0%。
绝对参保数字是一方面，这些城市总的城乡人口体量各异，应该具体考虑。
值得骄傲的是，从产业结构上说，武汉还是颇有优势的。
截至2016年末，该市高新技术企业2177家，比上年新增521家。2016年，该市“四上”高新技术企业实现高新技术产值8446.11亿元，比上年增长12.6%。
2016年，武汉规模以上工业企业，完成主营业务收入为11952.0亿元。
而规上工业产值是武汉2倍多，全国前几的超级工业城市重庆，截至2016年底，有效期内高新技术企业只有1443家。比武汉足足少734家。其高新技术产值，2016年也只有7300来亿元，比武汉低1100亿元。
当然，高新企业不仅是工业类，也有其他类。譬如，武汉这一波也培育出了独角兽企业。
无论如何，上述数据表明，武汉产业结构不错。同时，其高新技术企业，平均产值比重庆低不少，也恰恰说明武汉高新企业成长空间还很大。总的规模如果可以做更大，自然需要更多人才。
而如果真的吸引来了人才，做大这些高新企业，孵化和创办更多的企业不正好吗？重点还是得有这个营商环境。
城市发展的战争，要想打赢，说到底还是需要对人真的尊重。
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