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联合检查，大佬“跑路”，18年才是房地产最困难的一年？！
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版权：来源 综合海外自 由录、野马财经（ymcj8686）、金融投资 (hjy3456)、观点地产网、住建部官网、功夫财经（ID：kongfuf） 作者 马光远
发改委、住建部：10月30日起，部署开展商品房销售价格行为联合检查
国家发展改革委、住房城乡建设部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。
10月25日消息，近日，国家发展改革委、 26 34302 26 8987 0 0 876 0 0:00:39 0:00:10 0:00:29 1780住房城乡建设部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。重点查处以下行为：
一、销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；
二、未按规定实行“一套一标”；
三、标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；
四、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；
五、通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；
六、以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；
七、捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；
八、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
九、其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》的行为。
通知强调，此次专项检查时间紧、任务重，各省级价格主管部门、住房城乡建设部门要高度重视、密切配合、扎实推进，严厉查处违法行为，公开曝光典型案例，推进建立联合惩戒机制，确保检查工作取得实效。
李嘉诚跑了！昨天，这个红遍中国的地产商也清仓走人了……
“跑路年年有，今年特别多！”
王健林卖了，李嘉诚卖了，潘石屹也卖了……市场一片哗然！
李嘉诚和董建华根基在香港，王健林是贱卖，大家也都心知肚明，可潘石屹这是咋啦？三年套现近400亿！想跑路？
时代变革，或许房地产行业的黄金时代已经过去。
有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。很多韭菜选择在这样的时机进场，你以为你遇到价值洼地了，捡到宝了，实际上你已经成为开发商跑路的接盘侠。
偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？只剩下还在做着美梦的韭菜们……
冠冕堂皇的话，都要仔细想想对方为什么这么说。
用黑格尔的话来说，判断一个人不要看他的语言，而是行动。
你看李嘉诚2012年8月中期业绩会还说：
「我对这片土地有特别的感情，身为中国人，永远都是中国人，绝对不会从香港撤资，我说话很少那么坚定。」
一年后，李就开始抛售内地和香港的资产，四年里卖了上千亿港币资产，全投到了英国。后来，连香港中文大学教授郑宏泰都说，凭借自我奋斗收割了「香港梦」的代表李嘉诚，在晚年依旧赢了很多钱，却最终输掉了「德先生」。
在去年，从超人沦为「万恶的资本家」的李先生终于辩解了一句：
「我是一个纯粹的商人，不要用那些空洞的道德来衡量我。」
10月23日，农历九月初四，二十四节气中的霜降。作为秋季的最后一个节气，霜降意味着天气渐冷、初霜初现，寒冷的冬天即将来临。
“跑路年年有，今年特别多！”继李嘉诚420亿清仓香港地标、“国民公公”王健林刚刚以600多亿的超低价格，卖掉了77家酒店及13个文旅项目后，昨天（10月23日），红遍中国的地产风向标式的人物——潘石屹将旗下的凌空SOHO 以49.44亿的价格卖给了基汇资本。
不同于王健林的“贱卖”，潘石屹一直高位套现获利。我们来看看潘的套现之路——
2014年2月，SOHO中国以52.32亿元的价格将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场出售给金融街控股；
2014年9月份，以30.5亿元的价格将上海凌空SOHO近一半的物业卖给携程；
2016年7月，SOHO中国宣布国华人寿保险以32.22亿元的价格接盘上海世纪广场；
进入2017年之后，潘石屹也并未停下卖楼的脚步，一直在卖卖卖。
6月26日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO；
7月4日，潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。而这，距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。
媒体资料显示：从2014年开始，潘石屹逐渐从创业走向守业，加上此次出售，SOHO中国通过出售旗下项目套现接近400亿元。
本次潘石屹甩卖资产套现后，意味桌其在大陆的资产基本已经完成清仓，又一个地产商通过甩卖固定资产做空这个曾经让他们赚得盆满钵满的大市场，他们用脚投票给房地产市场敲响了最后的丧钟……泡沫的冬天已经来临，请注意保暖储粮。
时代变革，或许房地产行业的黄金时代已经过去。
正如潘石屹在《潘石屹：王石还年轻》中所说：“我有些伤感，感到一个时代结束了。我在美国学习的这一年里，中国房地产界的几个代表人物变化不小，一位辞职了（王石），一位被封了（任志强），一位“打酱油”去了（冯仑），另一位去世了（刘晓光）……”
“我对中国房地产有信心，房价还会继续涨”、“在资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”
……
这些曾经的豪言壮语，给那些相信房地产永远涨的屌丝们打了一针麻醉剂，让他们沉浸在当房奴的喜悦中，活在了资产不断增值的幻觉中。
知者不言，言者不知。这些豪言壮语任志强今年还在继续说——2018年房价不涨提头来见，可是从当年海南地产泡沫破灭的坟堆里爬出来的潘石屹已经不说了。
在商言商，当年的潘石屹、现在的任志强这些地产大佬，一直都是房地产的坚定唱多者。他们的唱多，既是一种营销手段，又作为一种暗示和预言的自我实现，让曾经跟随他们投资房产的老粉赚了钱，也让现在还坚信他们的新粉正在前赴后继闯进房地产市场，做着买房发财的美梦。
然而，当大多数人还在涌进这个泡沫比天的风险资产，梦想着投资收益翻倍美梦时，潘石屹，这个国内知名的地产商，已经在跟随李嘉诚、万达、安邦的步伐，悄悄抛售内地的物业资产，三年已套现近400亿元。
对于商人来说，现金流都是最宝贵的，也是最耽搁不起的，套现出来的钱，如何投资，相信对于潘石屹来说，已经想好了退路。
跟李嘉诚、万达、海航、安邦一样，潘石屹早已启动了海外资产配置之路。只是潘石屹在前台唱戏，夫人张欣在后台不动声色买买买！
潘石屹的这波操作似乎与李嘉诚自2011年开始不断削减在大陆的房地产投资、抛售内地和香港的物业，将投资重心转向欧洲的行径颇为相似。
自2013年获取北京丽泽SOHO项目后，SOHO中国再也没有开展新的项目。
与此同期，潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。
潘石屹张欣夫妇
2011年，潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，共投资5到7亿美元。
2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。
2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，张欣没有公开她出了多少钱，只说这笔钱来自于他们的家族信托，而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。
后来，潘石屹对外表示他们海外买楼是个人行为，与SOHO中国无关；张欣也说，她出钱买通用大厦的钱来自家族信托，与SOHO中国无关！
潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头？野马财经发现，在SOHO中国公布招股书的时候，曾经披露了该家族信托。
上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）
《招股书》附注披露了SOHO中国架构中最精妙的一环：SOHO中国上市公司的两大股东Boyce原本是潘石屹全资持有，Capevale（BVI）由张欣全资持有。但是，2005年11月14日，潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。2005年11月25日，张欣将所持股份转入信托，并且，张欣是该信托的唯一受益人。汇丰信托成为该信托的受托人。
上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）
这就是潘张夫妇所谓的家族信托。
上图来自SOHO中国2016年年报
截至2016年12月31日，该“家族信托”也只是换了一个受托人，其余都没有变。
也就是说，该“家族信托”并非与SOHO中国无关，“家族信托”中包含了SOHO中国至少63.93%的股份。
换言之，家族信托的钱其实大部分都是上市公司SOHO中国赚来的。
用“家族信托”在海外投资，确实很是巧妙。既规避了上市公司海外投资的风险，也变相实现了资产出海。
所以说，其实早在2011年，潘石屹开始启动境外投资开始，这一时间节点甚至比李嘉诚都还稍早，其对人民币贬值的担忧和大陆资产价格泡沫已经保持了高度的警惕，配置境外资产，其实就是看空内地市场，对冲单一人民币资产的风险。
就潘石屹的市场嗅觉和行动能力来看，不输李嘉诚分毫，远胜于目前处于风口浪尖的万达、复星等一些知名资本。唯一的区别只是SOHO的规模小一些而已，也许船小好调头也是一大优势。
其实早在2015年的哈佛大学演讲中，王健林就回应过：海外投资的结果确确实实就是“资产转移”或者说是资产在海外的新增。但资产转移或者在海外投资没有对错之分，只有合法和不合法之分。万达的钱既不是偷的抢的，也不是自己印的，完全是我们辛辛苦苦赚出来的。我们自己辛苦赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投。
李嘉诚在公开回复国人时表示，不要用那些空洞的道德来衡量我，我更像你的邻居老头而已 。我不是道德家、教育家、更不是什么阴谋家、政治家，我仅仅就是一个商人而已。
李嘉诚表示，在每一个关键节点的选择上，我认为风险与利益同在，和很多人判断不同。商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。
“哪里有回报，我就去哪里投资。哪里有风险，哪里就有清仓。”用这一句话来概括老超人清仓的动机，应该更为恰当。
有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。很多韭菜选择在这样的时机进场，你以为你遇到价值洼地了，捡到宝了，实际上你已经成为开发商跑路的接盘侠。在你杠杆致富的美梦背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。
银行已经拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷。
当地方政府已经凭借去库存成功解套，当开发商已经债务出清并成功跑路，当大户和上市公司们已经套现离场。
偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？只剩下还在做着美梦的韭菜们！只要是韭菜，就总有被收割的一天！
马光远：2018年才是房地产最困难的一年
房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置。
就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。
在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。
最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得关注的，一是本次大会报告关于房地产政策的表述，一是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息，对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。
在谈及房地产时，本次大会报告的具体表述是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”关于这个表述的意义，我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义，不仅在于说了什么，更在于在什么地方说。
特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目的大会上。
而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。
提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。
我在过去的文章中多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。
每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。
对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。
在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。
在2016年，由于出台笔者一直反对的“去库存”政策，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。无论是2016年“权威人士”的讲话，还是中央经济工作会议，都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。
这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。
房地产政策动态中，第二个值得关注的是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。
王蒙徽重申了报告对于 “房子是用来住的”定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号，就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束。
在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。
以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。
就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。
9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个（8月为46个），持平的8个，下跌的18个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。
根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。
这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。这意味着，明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。
从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。
大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存，以及2017年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺 55 34302 55 19067 0 0 1605 0 0:00:21 0:00:11 0:00:10 3364历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。
未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。
同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。
货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。
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