一线楼市：老乡，来接盘喽！
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版权：来源 综合杨红旭楼市研究（ID：yhxlsyj） 作者 杨红旭、路财主N ID:imoneya
一线楼市，史无前例的调整压力！
一句”京沪永远涨“，流行很多年……
然而，人无千日好，花无百日红。纵是京沪深，房价也会跌。
当前，在一二线城市当中，北京领跌全国。
传统意义上的金九银十，今年在热点城市不复存在。一线城市的表现尤其差。
根据易居研究院的监测数据，以9月上半月和10月上半月的成交量总和，来代表9、10月份的成交成色。
2010年以来，楼市有短周期波动的特征，所以每年的9、10月份的成交量起起落落，但今年的成色尤其差！
上述是新房，有些朋友会反对，认为成交量主要是政府限制预售与网签。老杨认为确有此因素存在，但主因应是需求面萎缩。
比如，拿上海二手房成交面积为例，今年以来，一直处于过去几年低位，9月也没有什么表现。过去一年成交面积同比增幅的移动平均值，近几个月也创2012年以来新低。
今年初，上海房产中介13000家左右，目前10000家左右。市场占有率第一的链家1350家左右，房友1200家左右。连锁直营门店人数较多，10人以上也有，但市场上70%都是中小中介，多则七八人，少则夫妻老婆店两人左右。
目前多数门店赔钱，盈利的少，都在煎熬。现在靠租赁，新房代理增收，差不多小店每个月得1万才能不亏，中型门店的四五万，外环门店得两单买卖才能保本了 。
超乎多数人预期的一线楼市深寒，原因何在？
如果细数原因，伸出两只手，十个指头不够用。
但最根本的原因，其实也是最简单的原因：涨多了，跌正常！
一线城市经济发达、人口扎堆，房价长期看涨，大家容易达成共识。
但问题的关键是短周期。
正如飞人刘翔，也只能一次飞一百米、二百米，你让他飞一公里，就不可能飞起来了。
你让他刚飞完一个一百米，不让他休息一分钟，他还能再飞一个一百米吗？
根据70城房价同比增幅，将其划分为一线、二线、三线，则会看得清楚：上一轮楼市繁荣的2013年，一线房价涨幅超过二三线，这也正常嘛。
2015年以来的这轮楼市繁荣期，一线再次超过二三线，也正常呀。
然而，有一点很不正常：这轮繁荣期，一线房价涨幅大于二三线的程度，远超2013年！
这种不正常，就叫“市场背离”。也就是说，一线城市涨幅大些，是合理的，但“大大”就有问题了，过火了，透支了，短期有泡沫了。
透支之后，一方面，市场客观上需要休整，另一方面，政府严厉调控，逼迫市场调整。
于是，结果就是，卧倒休息……
老乡，来接盘喽！
2016年以来，悄悄的，悄悄的，富人们都在卖中国的房子……
最早动手的是香港的李超人，人家2014年就开始动手，2016年底以200亿元的天价卖了大陆最后一栋楼宇资产（世纪汇广场），而就在上周，超人卖出象征着自己首富荣耀的香港中环中心，套现400亿港币。
如今，连潘石屹这样的房地产大佬都开始清仓了。
10月23日，潘石屹以将近50亿元的价格清空了上海凌空SOHO；更早的6月底和7月初，上海虹口SOHO和北京光华路SOHO2相继整体出售。
与此同时，全国人民都在疯传“成都房价将成为下一个深圳”、“杭州房价暴涨”、“南通房价暴涨”的消息，再想起来，几天前一个宁夏房产税的事情，搞得全国人民风声鹤唳……
因为过去15年的房价暴涨，越来越多的人身陷房价发财梦里无法醒来，一下子让我想起来王杰的那首歌：
让大家看不到失败，
叫成功永远在；
让地球忘记了转动啊
四季少了夏秋冬；
……
嗯，人人通过买房，变成王健林或许家印，这个“中国梦”多美好！
可问题是，人类社会里，穷人富人永远是相对概念，当绝大多数人都想通过买房子发财的时候，不需要什么高深的知识就知道，这个逻辑不可能成立——
更大的可能，是这个时候就是房价的最高点！
2016年底的时候，我曾经写过一篇文章，叫做“数学模型告诉你，房价牛市为什么会死在2016年”，将整个社会分为买房者（居民）、卖房者（房地产商）和提供信贷的银行系统三个部分，通过一个简单的数学模型告诉大家，房价上涨游戏肯定不可能永远玩下去，而2016年有极大可能就是中国整体房价牛市的拐点。
不用搞那么复杂，只要对比一下2008年以来城镇居民的可支配收入总额与居民贷款总额，就可以发现问题。
由上表可知，在不到10年的时间里，中国城镇居民的债务收入比，迅速从最初的不足60%发展到2016年底的125%，比值上涨最迅猛的2009年、2010年和2016年，也毫不意外的成为中国房价上涨最快的三年。
如果不出意外，2017年中国城镇居民的债务收入比很可能突破130%。
如果不考虑居民短期的消费贷款，只考虑居民房地产贷款，这一数据2016年底为197335亿元，与可支配收入的比值依然高达74%，这就是全国范围内的房贷收入比。
就上面这一张表，已经很明显说明——
在顶级富人们纷纷撤离房地产资产的情况下，很多普通居民则在极高价位上接盘房地产，变身接盘侠。
嗯，就是这样，把债务和杠杆从政府、开发商以及顶级富人那里，赶紧转移到普通老百姓身上，然后大力响应“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，出台个三年、五年的限购、限售政策——接下来的这几年，就靠着工薪阶层当牛当马来还贷款了。
接下来的三五年间，如果买房的人都能闷声大发财，而这个时候变卖房地产的富豪们却变身穷光蛋，这画面，想想都觉得太美……
就在昨天（10月27日），上海证券交易所总经理还就住房租赁市场发展的问题回答记者，保利的住房租赁REITS（住房信托投资基金），是在“中国证监会的部署下”审议通过的——在房价畸高的情况下，通过REITS的发行，让普通投资者以另一种方式接盘房地产，这又是政府的一招妙棋。
反正，政府掌握着制定政策的权力，能想出来1000种办法让普通人接盘。
最典型的，就是2年前还因为库存巨大而跌成翔的三四线城市房价，通过财政部和央行联合发文，将地方债纳入抵押品，然后再通过政策性银行的PSL（补充抵押贷款），补贴棚户区居民，让他们买商品房，把“涨价去库存”这种天才妙计玩得溜溜的——地方政府发行地方债抵押给央得到资金实现债务置换，普通居民看着大涨的房价以为还要继续大涨，赶紧买房，过剩的三四线城市房子库存和债务同时成功转移……
人人买房发财的中国梦就要在这几年实现，真的是激动万分。
想起来几个月前，《人民日报》曾发表文章“房价怎么走？刚需必知的政府调控逻辑”，其中提到：
不要低估政府这次调控房价的决心！
政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！
……，房价上涨是必然趋势。
很多地方因政府限价，新房的预售价格已经打了“折扣”，甚至低于周边二手房，只是这类消息还没传到你耳朵里，房子就被卖光或内部消化了。
这是啥调调？
就是2015年4月份大喊《4000点才是A股牛市的开端》的调调啊！
当时，面对高估的A股，人家社论说：
“如果这都算泡沫，这个世界上什么样的资产才不算泡沫？”
实际上，人家喊的是：
老乡别走，赶紧为国接盘！
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