房地产税将这样收，你不知道的楼市真相！
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版权：来源 综合 天天说钱 作者 刘晓博、地产情报站 （微信ID：dichanqbz）作者 徐小午
财政部长透露：房地产税将这样收！
备受瞩目的房地产税，又有新消息！
据“财新”、“凤凰网”等媒体报道，财政部长肖捷在一篇文章中，这样谈到了房地产税（点击本页面左下角的“阅读原文”可以查阅）：
要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
这是官方对“房地产税”的最新表态，看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息，下面让我给大家解读一下。
1、肖捷关于房地产税的论述，出现在“深化税收制度改革，健全地方税体系”一节里。可见，房地产税是“地方税”。在这一节里，还谈到了“扩大地方税权”。
随着城镇化进入“白银时代”，未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金，空间将越来越小。因此，增加“房地产持有阶段的税收”，给地方政府寻找“长期饭票”，就成为当务之急。所以，房地产税开征的首要原因，是解决地方财政收入的问题。
2、房地产税将“立法先行、充分授权、分步推进”，这里没有提到“设立试点”。所以，正式立法之前在部分城市先行先试，看来不太可能。
随着“立法法”的修订，中国确立了“税收法定”的原则。也就是说，开设一个新的税种，需要全国人大立法，而不能靠国务院、有关部委出台条例。“条例征税时代”，已经彻底终结。这是国家进步的表现，也是房地产税最大的门槛。因为房地产税存在一个重要的漏洞：土地是国家的，买房子的人一次性付出了几十年的土地使用费，再征税涉嫌重复征收。
也许有人会说：那么能不能只征收“房产税”，放弃对“土地”的征税，这样不就合理了？其实房产税原来就有，但存在重大缺陷——怎样确定纯房产的价值？你10年前40万买的房子，现在市价是200万，上涨的到底是土地价格还是房屋的砖头瓦块本身？税基该怎么确定？
现行的“房产税”征收方式是，按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算”（住宅免征）。如果按照这个税种的征收方式，对住宅开征“房产税”则存在很大的漏洞，比如一个20年楼龄的小区，你是原始业主，100平米的房子当时购入价是20万元；你的邻居是今年新买的二手房，购入价是500万。那么你们的税将差距25倍！而事实上，无论20万还是500万，都包含了土地的因素，因此仍然是重复收税！
目前在重庆和上海试点的，就是“房产税”。未来要开征的是，是“房地产税”，“房地产税”必须走“立法先行”的道路。所以，可以想见未来在全国人大必然会有激烈的辩论。
3、值得注意的是，在“立法先行”之后，还有“充分授权、分步推进”8个字。这意味着，房地产税试点不可能出现在“立法”之前，但有可能出现在“立法”之后。
另外，“分步推进”可能还隐含着一个重要意思：人口流失、房屋空置严重的城市，恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。
4、“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”，这段话也含义丰富。
第一，这告诉我们未来的房地产税将按照“评估值”征收，不会采取老的“房产税”所采取的按照“房产原值一次减除10%至30%”来征收。后者带有计划经济年代的浓厚痕迹，没有考虑到房价剧烈的变动因素。事实上，目前几乎所有的城市，在二手房交易环节，都已经按照“评估值”征收了。而且“评估值”是每年都调整的。
第二，在开征“房地产税”的同时，国家会“降低建设、交易环节税费负担”。所以，开征房地产税不是一个单项行动，而是建立“现代房地产税制度”的系统工程。其中，“降低建设、交易环节税费负担”，是为了换取“房地产税”的开征，降低在全国人大通过时的难度，带有策略性。但整体而言，征收重点将从“交易环节”转向“交易+持有环节”。
有读者会问：说了半天，我想知道的是——房地产税能不能抑制房价上涨？
我的答案是：能！
在人口流失的中西部小城市，房地产税一定可以打压房价，最终让人民用脚投票，加速离开，地方经济彻底崩溃。
在有人口显著增量的高级别城市，房地产税打压房价只能是痴人说梦。即便是出台累进制、惩罚性（惩罚拥有多套房的家庭）的房地产税，也只能让拥有多套房的人改变资产配置方式，出手抛售房产。但由于这些城市人口增量大，接盘侠多，只要你的房子别太高冷（比如总价上亿，或者是只能私家车进出的郊区别墅），都可以安然脱手。经过一段时间的换手之后，房地产税最终将成为推动中心城市房价、房租上涨的力量。如果你理解不了，可以参考纽约、伦敦、旧金山、洛杉矶等地的房价。
房地产税的开征，将加剧地方政府“财政能力”的分化，进一步让中国的城市化失衡。最终，大城市化、大城市都市圈化将不可避免。很多自然、交通条件差的中小城镇将加速消亡，沦为野兽出没的废墟。
你不知道的楼市真相：谣言越吹涨，房价就越要降！
谣言越吹涨，房价就越要降
刚刚过去的大会，有人作大死PS了一张楼市调控要放松的照片，还有人把14年天津取消限购的政策疯狂在朋友圈转发。
无独有偶，前段时间，关于任志强说18年房价要暴涨，否则提头来见的新闻，形成无数个10W+，也纷纷被朋友圈转发。
支撑房价上涨的动力不足了，所以需要靠谣言拉动预期了么？
但事实是，谣言越是吹涨，房价就越要降！
其实，媒体也是房价的指向标。做自媒体的小午深有体会。去年房价上涨的时候，大家聊的是“日本房价的泡沫”“房地产的崩盘”“地王层出不穷”，大家都在为快速上涨的房价担忧，没一个吹涨的。
首付贷，行情不好的又一个指向标
近期三部委一系列重拳出击，打击首付贷。
文内说到：住建部联合央行、银监会禁止房地产开发商违规提供购房首付，并对违规的互金公司和小贷机构进行整治。
小午在这里科普一下首付贷。什么是首付贷？简单说就是你去买房，首付不够，中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等等借给你凑首付的钱。
首付贷，相当于在购房中又加大了购房杠杆，刺激了买房需求。是给无法支付房款人的一剂猛药。大家想想，什么样的人买房才要首付贷呢，一种是炒房客，一种就是穷的连还房贷都困难的人。所以首付贷买房有很大的风险，一直被定义为违法金融业务。
比首付贷更激进的更具有风险的，是零首付。
去年3月份，沈阳为了去库存，宣布对特殊人群执行零首付的购房优惠，政策发出不到8个小时，就被叫停。为什么呢？因为零首付的名声实在不怎么好。2008年次贷危机爆发的导火索就来源于此，当年全球金融危机的悲惨情景还历历在目。
2016年3月1日，沈阳市政府下发22条房产新政，其中第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行零首付政策。这则明显有违银行信贷政策的新政仅存活了不足8小时后即被匆忙撤回。
一旦房价下跌，首付贷、零首付的风险就会迅速显现。
从表面看，严禁首付贷，这是正常的围堵违法资金链，保证楼市金融安全的一个措施。顶多说明，房价的调控还在高压中。
但其实深究还有一层意思：不少地区的楼盘，已经从全款买房，转向首付分期付款了。
首付贷，往往是在行情不好的时候，加大购房杠杆，刺激购房者的利器。小午记得，15年年底的时候，央行第五次降息。房贷基准利率降到4.9%的历史最低水平。山东，河北的不少开发商一度推出了“垫首付”措施。
现在首付贷的再次出现说明：全款买房的土豪韭菜已经割完，甚至贷款买房的韭菜都不多了。开发商为了尽快回笼资金，只好拿出首付贷的促销方式变相“降价”，刺激群体接盘。
现在谁都知道，房价是下行期，大家都在观望。等首付贷也被彻底杜绝之后，开发商只有降价了。
付款鄙视链正在逐渐消失
世界上本没有鄙视链。房源不足，买房的多了，就有人刻意制造出住房鄙视链。
站在鄙视链顶端的，属于跟开发商有关系，可以全款买房的土豪。其次，是全款，才有摇号资格的土豪。再次，就是商业贷款购买者，最后，才轮到公积金贷款人买房。
过去的几个月，很多城市开发商都是全款付款方式，比如杭州、成都、长沙、广州、武汉、无锡……甚至网上有个段子说，全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!
开发商也不是故意的，他们也不想差别对待购房者。可是钱越来越紧张了！开发商刺激客户全款买房，就是为了加速回款。前段时间碧桂园总裁莫斌则在股东大会说，“尽量把货往前推，是为了获得更多的现金流，应对可能会到来的房地产下行周期，抓住更多机会。”
为了防范金融风险，银行严控房地产开发贷，开发商融资成本居高难下，融资渠道的收紧，已经冲击到开发商的资金链了！
小午这几天考察环京市场，发现有些日子不见的首付贷又起了苗头。不少楼盘打出了“首付10%、开发商垫资”、”最低XX万“的标语。
河北廊坊某新开盘的公寓楼，按规定是最低要50%首付，但开发商说是新盘搞促销活动，只需要很少一部分首付款，余下的开发商帮你垫付，两年还清就行，还没利息……开发商终于收起獠牙，做“慈善”了。
短短几个月的时间，从全款买房到首付贷，楼市瞬间变天。房价的下行，比大多数人想象的都快。
2018是否是房地产最困难的一年？
2018年房价，可能还会有不同的分化。比如，一二线，甚至一二线周边的三四线会降，更偏远的三四线，或者棚改未完成的城市，有可能在18年上半年还会涨一些。
但是2018年，对开发商来说，应该是最困难的一年。那时候正值开发商的还贷高峰期，大部分地区销售量也会下行。总会有坚持不住的房企要降价卖房，以跑量为主。
这种例子在以往也数见不鲜。
还记得16年4月份全国300个楼盘8.7折出售的恒大吗？因为恒大项目多在三四线，而彼时一二线城市上涨，大部分三四线城市尚未启动。恒大面临去库存和资金压力，只能无奈降价。
更轰动的还有，房价下行时期买房客砸售楼处的事件。比如14年杭州楼市各大业主打砸某售楼处沙盘，登上了全国各大媒体的头条。
2011年房价下行，也是多地售楼处楼盘被砸。比如北京大兴顺驰领海、上海万科清林径、宁波合生国际城、芜湖镜湖世纪城等等，都有一部被老业主打砸售楼处的血泪史……
当然，不会说所有开发商都会如此。但行情不好的时候，也总有断臂求生的是不。小午的建议是，如果你们所在城市已经出现首付贷，那就是房价下行的信号。不妨再观望看看。以买到性价比最高的房子为主。
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