醒醒吧！楼市调控何时放松？别做梦了。。。

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版权：来源 综合财经观潮 ID:guide0929、新京报

本轮调控何时松绑？

若以2016年国庆为本轮调控的起点，“五限”模式已经维持了一年多。市场中有人觉得，覆盖全国的房地产调控政策会在一两年内放松。许多中介和开放商就以此为噱头，大肆宣扬2018年是最佳购房年。

果真如此吗？

昨天（11月19日），在苏州举行的长三角区域房地产发展论坛上，多位国内知名专家对此做出预测，他们认为2020年前国内房地产市场将长期呈现“小年”态势，楼市调控在长效机制出台前不会放松。

中国社会科学院经济政策研究中心主任郭克莎表示，限购、限贷、限价、限售短期调控政策至少会延续到2020年，而2020年之后，房地产税很可能真正实施。钟伟也认为，在以房地产税为核心的长效机制出台之前，各种高压限制政策都不会有方向性的大幅度放松。

预测楼市调控何时松绑，我们首先要知道调控的目的，只有达到了目的，调控才有可能松绑。本轮楼市调控的终极目的，是为了控制房价，让楼市回归居住属性。

截止到目前为止，统计局公布的数据虽然显示，所有热点城市新房、二手房价格基本平稳，但本号统计过的其他几个民间机构的数据，发现有一半热点城市的房价仍没能控制住。

2017年31个城市二手房均价走势

制图：财经观潮；数据来源于房天下

其中北京、深圳、天津、苏州、合肥、大连、济南、哈尔滨、银川9个城市房价小幅下滑；

南京、郑州、重庆、石家庄、兰州、昆明、长春、厦门8个城市在小范围内震荡；

上海、广州、青岛、杭州、成都、长沙、福州、宁波、武汉、无锡、西安、沈阳、南昌、南宁、太原、贵阳16个城市房价仍异常活跃。

就在上周（11月15日），强二线城市中的典型代表南京，上演了1.46万人连夜排队抢限价房的大戏，引起争抢的10个楼盘全部要求最低八成首付，首付款最高达846万元。

足可见，本轮调控虽被评为史上力度之最，却仍有一半热点城市的楼市保持活跃姿态，没能真正被控制住。在此情形下，那些揣测2018年会是政策松绑年的人，基本上会被一一打脸。

再者，本轮调控主要的方式是通过各种限，包括限购、限贷、限价、限售、限商来压抑消费者的购房需求，是治标之法，调控政策一旦松绑，需求会迅速释放，房价则会报复性反弹。

治本之策的“租售并举”、房地产税两个长效机制，前者虽有许多城市颁布了细则，但还未彻底发挥效能，后者尚在研究，还未出台。因此，在这两个长效机制未彻底发挥效应前，本轮楼市松绑的概率微乎其微。

房地产税，是压制炒房客需求的方法。租售并举才是从供需端彻底解决楼市供需矛盾的长效机制。

2020年是个重要节点，经过2018、2019两年的发展，租售并举制度基本完善，2020年会是这个长效机制彻底发挥效应的开端。与此同时，房地产税估计也会在接近这个时间节点期间出台，以接替“五限”政策，引领楼市进入“房地产时代”。

不排除2017~2019年期间，会有个别城市放松调控政策，但大规模放松的时间点应该在2020年。那么，2020年是不是最好的购房时间点？

昨天在苏州参加长三角区域房地产发展论坛上，专家们不仅预测了政策松绑的时间点，还给出了2020年之前楼市的走势，他们认为2020年前国内房地产市场将长期呈现“小年”态势。

“房住不炒”下 调控政策会否加码？

“930新政”、“317新政”、房价止涨、租购同权、共有产权房．．．．．．在过去一年多的时间里，不断推出的调控政策和房价的变化成为公众最为关注的热点。

根据国家统计局最新公布的数据，9月70城房价同比涨幅全面回落，15个热点城市连续2个月房价环比止涨。至此，楼市调控效果持续显现。

报告称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

在这一基调下，中国房地产市场何去何从？未来如何实现多层次住房供给，租与售如何协同发展？

新京报专访国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌，中国银行业协会首席经济学家巴曙松，探讨中国房地产市场的未来。

夏斌：房市的调控效果“还在路上”

夏斌认为，住房制度如果调整到位，长效机制建立后，房地产市场波动对宏观经济政策调整决策时的影响权重会减少，经济运行会更健康，更稳定。目前国务院正在就房屋租赁条例征求意见，这仅仅是长效机制建设中的其中之一。

夏斌 国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长、中国首席经济学家论坛主席，曾任央行货币政策委员会委员。

新京报：市场上都知道，您从2009年开始，最早、最明确提出，并且近十年来一直坚持“中国房地产市场应以消费品为发展导向”的思想。十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这对房地产市场带来怎样的影响？后续会有相关的政策出台吗？

夏斌：影响当然是深刻的。这深刻的影响不仅会表现在房价会逐步稳下来，而且还会表现为扭转现在中国经济被这么庞大的房地产市场所绑架，所扭曲的局面，表现为会逐步扭转现在有些宏观调控政策的变动不能不顾国内资产价格波动的被动局面。也就是说，房市如果调整到位，长效机制建立后，房市波动对宏观经济决策时的影响权重会大大减少，经济运行会更健康，更稳定。当然，这一时期还没到来。

至于问到后续是否会有相关政策出台的预期，这取决于你对中国房市健康发展长效机制内容的理解。我以为肯定会有。就从眼前看，人们呼吁了多年的租房市场应该规范的问题，最近国务院正在就房屋租赁条例征求意见。但我认为，这仅仅是长效机制建设中的其中之一。

新京报：在您看来，未来如何实现多层次住房供给，或者说租赁体系如何搭建，租与售如何协同发展？

夏斌：租与售体系怎么搭建？是什么样的比例？我没研究这么细。总体上我认为这应该是市场长期发展的自然结果，人为去设计、安排出一个比例很难。近十年中国房市发展的历史表明，销售市场的规模发展到今天，是由房价、货币供应、土地供应政策、工业化进程中的人口流动、大中小城市群空间布局、以及经常变动的调控政策等多种因素共同决定的。不乏还有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人们的预期与购房。因此，由路径依赖决定的未来的租售比例，必然是“昨天的售”会决定“今天的租”，但“今天的租”未必会刺激出成倍影响于“明天的售”。也就是说在销售市场规模的预期上，如果长效机制这一综合性、关键性因素建立后，会出现明显的转折。届时，再用过去的历史数据来预期房市，是靠不住的。

具体就租售体系建立原则看，在市场经济下，一方面政府要坚持房屋商品化原则，另一方面房子作为一种商品，保持房价的基本稳定也是政府宏观调控的原则。在坚守上述原则下，随着国民收入的提高，销售市场会有一个自然发展的结果。然而，房屋政策是一项经济政策，又是一项社会民生政策。对于在市场原则下仍有一些居民一时无支付能力购房的，政府理应通过多种政策，满足他们”住有所居“的要求，这也是一项重要的原则。因此，政府的各项政策不应是刺激他们去过度负债、提前购房。政府的各项法规和政策应是确保租房人的权益，做到“租得起，愿长租，能长租”。

同时，法规政策应激励有房人愿意房屋出租，增加社会房屋供给，以减少政府相关补贴和承租人的租金。在以上这些思想指导下，如果政策制定合理，自然会形成一个合理的租售体系。合理的租售并举比例并不是针对过去过大的销售规模，在租房规模上用行政手段去简单地“看齐补差”。

新京报：你如何评价目前的房价走势和调控效果？这轮宏观调控的目标是什么，调控有没有达到解决房地产市场出现的问题？

夏斌：当前房地产调控的当务之急，是要防止房价过快上涨，让房价稳下来。但我个人认为，就整个房市长期的调控目标而言，正如去年中央经济工作会议指出的，是要建立房地产市场健康发展的长效机制。长效机制建立了，房价自然会稳下来。但是什么是长效机制？官方没有统一的解释。我在今年1月初就学习中央经济工作会议精神时指出，长效机制的内容和措施是什么？譬如，对首套房，第二套，第三套以及更多的持房，应分别制定什么样的首付政策、利率政策、贷款政策？应分别采取什么样的税收政策？这些都应该明确，而且应该体现为国务院的长期法规，而不是相关部门经常调整的临时的行政限制或调整政策。若是临时的政策那不叫长效机制。

除财税、金融政策外，全国房屋租赁市场也要规范统一，包括哪些硬杠杆内容？租金的最高限是多少等？此外，各地的土地供应政策又如何结合大中城市城镇化率与城市人口规模不同，采取“人地挂钩”的土地供应政策？如果土地供应随人口流动走后，过去有些地方曾以未来土地收入流量为担保的过度负债怎么解决？以及由此针对有些地方“土地财政”缺口所涉及的中央与地方的转移支出、财税体制又如何调整？还有，包括“学区房”问题中涉及教育公共品平等化问题怎么解决？

以上这一切问题何时解决？是同时解决还是分项逐步解决？分别对相关房屋需求及房价会有什么影响？这一系列问题既是当前中国房市问题深度分析所必然涉及的，也是今后长效机制所需讨论的。也就是说，要解决当前涉及中国宏观经济稳定的房市问题，已经绝不是住房建设部一个部门所能完成的，是一个牵连多方的综合的问题。

就长效机制而言，就“房子是用来住的，不是用来炒的”定位而言，即就买房是为了买消费品，而不是投资（投机）金融资产而言，其实大家环顾自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在买消费用房还是在买金融资产？就此而言，当前的调控效果只能说“还在路上”。

巴曙松：房产税出台是必然趋势

巴曙松认为，房屋租赁体系的搭建不再主要依靠增量新房，而是要设法通过便捷的二手房交易来盘活存量。此外，在他看来，目前支持房地产税出台的内部和外部条件越来越充分，房产税出台是必然趋势。

巴曙松 中国银行业协会首席经济学家、国家“十三五”发展规划专家委员会委员。

新京报：十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，未来如何实现多层次住房供给，租与售如何协同发展？

巴曙松：与发达经济体的房地产市场相比，中国依靠租房来解决居住需求的市场比重明显较低。未来可以通过信息的采集、提供、交易的撮合、税收的鼓励、商业模式的培育等多渠道的措施，让市民租房更加方便的同时利益得到保障。

但更重要的是，房屋租赁体系的搭建不再主要依靠增量新房，而是设法通过便捷的二手房交易来盘活存量。因为目前中国的房地产市场正在告别增量主导的时代、进入存量房时代，这一趋势从北上广深这些一线城市拓展到了二线城市，接下来会拓展到三线城市。

从全国范围内的总量看，房地产总量保持大致平衡状态，不存在总量上的明显缺口，主要还是区域等的不平衡问题。房地产市场也正在告别增量房主导时代，转入存量房和增量房共同推动而且存量房在二手房的占比中越来越大。

新京报：雄安新区的房地产市场备受关注，怎样才能使得房地产既避免沦为投资和投机的工具，也能够为地方财政提供长期的一个财源？

巴曙松：在中国的城镇化快速推进的阶段，地方政府面临基础设施建设等的重要任务，其收支结构相应地具有土地财政特征，也就是低价征地、在市场高价卖地，这中间的差价支撑着地方政府财政的运转和城市建成区面积的扩张。

但现在拆迁成本越来越高，政府在市场拍卖土地获得的中间差价越来越小，许多城市可供出售的土地也在大幅减少，政府通过土地财政维持这种城镇化路径的的难度在加大，土地财 52 31061 52 16202 0 0 7888 0 0:00:03 0:00:02 0:00:01 7888模式可以说已走到尾声。

那怎么办呢？第一，可能要探索多种土地供应模式，使得土地供应多样化。此外，在土地财政上，如果难以有新的收益，必然就需要寻找其他可持续性的资金渠道。比如，租赁房有着稳定的租金，以租赁房为依托，发行投资工具吸引社会金融资源的参与。

第二，在房地产市场进入到存量房时代后，征收房产税实现财政收入的可持续可能是需要重点考虑的。

第三，设立雄安新区，不仅仅为了增加土地供应，客观上期待它有更多的制度创新，特别是探索新的发展阶段一个更可持续的城镇化路径。

新京报：房产税已经提了很多年，为何迟迟没有出台？

巴曙松：应当说，目前支持房地产税出台的内部和外部条件越来越充分，例如全国房产系统的联网；存量房市场的到来使得房地产市场的流通更为充分，价格发现更为合理；源于土地拍卖的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市运营的收入来源；在房地产市场正在转向存量房时代，房产税有条件在适当的时候为地方政府找到收入的新增长点。

房地产税出台的基础条件之一，是房地产市场充分的流通、充分的交易，这样才能使得房地产的产权、价格更清晰准确，这样征收房产税的时候，才更容易找到可靠的依据。历史地看，中国房源渠道非常多元化，既有市场开发的房子，也有联合开放、政府共建等多种形式的房子，以市场化价格入手房子的购房者只占其中的一部分。对于每个有房者来说，其入手房子的价格成本差异很大。

因此，房产税出台是必然趋势，关键是具体的征收方案设计。

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