地产乱象：你们信泽平志强 我只信刘鹤！

密金融官网：www.zmjinrong.com 公众号:tanko_zhou

版权：来源 综合海通证券分析师 涂力磊 、华尔街见闻、米宅米宅 十一侠

又到年底了。

按照惯例，这个时候正是各路专家轮番上场，预测2018的表演时刻。

政治局会议地产表态意味着什么？ 

1、政治局会议重申房地产制度改革和长效机制建设

中共中央政治局 12 月 8 日召开会议，分析研究 2018 年经济工作。会议主题相关要 求，在房地产方面提出“加快住房制度改革和长效机制建设”。

1.1 政治局会议对后期政策精神具备前瞻意义

中共中央政治局会议属于中央高层重要会议之一。从近几年召开年份看，12 月的中 央政治局会议在房地产表态上，对后期中央经济工作会议和来年两会具备前瞻意义。 如 2015 年中共中央政治局会议要求化解房地产库存，后期中央经济工作会议提出 去库存的主要指导思想等。2016 年中共中央政治局会议要求研究建立符合国情、适应市 场规律的房地产平稳健康发展长效机制。后期 2016 年中央经济工作会议提出“房住不 炒”等一些列综合性房地产调控手段。 

1.2 行业长效机制建设有望再进一步

相比 2016 年中共中央政治局会议，本次会议基本延续之前提法，但表达上将“研 究建设”升级为“建设”，将“长效机制”升级为“住房制度改革和长效机制”。我们认 为以上表达方式改变，体现后期中央经济工作和来年两会中会更偏重落实层面。此外， 长效机制偏重综合性架构，而并非非市场化限购、限售，在当前三四线销售增速开始回 落时，中央提出长效机制时点正确，旨在保证行业健康稳定，防止大起大落。

2. 房地产制度改革预判：税收和租赁市场是趋势

最高层在房地产制度改革中主要涉及房地产税改革和供给侧改革。我们认为房地产 制度改革是长效机制的一部分，本质上是从立法上解决长效机制的基础制度问题。

2.1 关于房地产税改革

2.1.1 什么是房地产税与房产税有何区别

从广义上说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。截至目 前，我国现存的与房地产相关的税种大致可以分为三类，其中地产取得环节相关的税种 有耕地占有税、固定资产投资方向调节税（暂停）；房地产流转环节的税种有营业税、企 业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、 城市维护建设税及教育费附加；房地产保有环节的税种则包括城镇土地使用税、房产税、 城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员征收）。 

这十四种税种（不考虑暂停征收的固定资产投资方向调节税和教育费附加为十二种） 中与房地产直接相关的 6 个税种分别是城镇土地使用税、房产税、土地增值税、城市房 地产税、耕地占用税、契税、而其中的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值 或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 

从上述定义和房地产相关税种适用范围可以看出，房产税在房地产税的范畴之内， 两者之间的最大区别是：房产税作为财产税，其征税对象仅为房产，而房地产税征税对 象既包括了房产也包括了房产占用的土地。由于现实中，房屋的产权属于业主，但是 38 42018 38 16185 0 0 8457 0 0:00:04 0:00:01 0:00:03 8456 屋下面依附的土地的所有权却属于国家，业主仅有 70 年土地使用权。这给房地产税征 收中涉及到土地部分的税收带来了一定的法理上的争议。

在房地产税酝酿推出的大背景下，房地产直接相关的 6 个税种存在进一步梳理适用 范围和整合、优化的空间。例如，城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地，适当 调节城镇土地级差收入，城市房地产税是为了调节外商投资企业和外国人的财产收入， 房产税是为了调节国内企业和个人的财产收入，土地增值税是为了对转让房地产的增值 额征收，耕地占用税是为了对占用耕地征收，上述国内外企业和城镇与耕地之间的人为 差异在税法的一致性和公平性原则下，存在进一步整合优化的必要性。其次，在偏重保 有环节的房地产税推出的情况下，上述 6 大交易性环节的税种的税率就显得普遍偏高， 从平稳过渡的角度上需要适当降低。

此外，除了已经推行针对个人居住用房的房产税的上海和重庆外，目前我国其余城 市执行的房产税主要是针对房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使 用人——即主要是针对企业经营用房。同时，房产税按照房屋的余值（房屋原值一次性减去 10%--30%后的余值）或出租房屋的租金收入征收。按照房产余值计征的，房产税 年税率为 1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为 12%。

我们认为，目前房地产税法立法等手续在积极推进之中。从适当性角度，房地产税 作为主体房地产相关主体税种，应当在合并房产税等税种的基础上进行优化，具体税率 可以交由地方政府（省级）在中央确定的税率范围内根据各地具体情况进行自行调节。 关于房地产税改革内容较多，具体可参见海通 11 月报告《房地产税条件逐步成熟，有 利长效机制确立》。在本章节就房地产税改革不深入描述。 

2.1.2 房产税改革

2017 年 11 月 6 日，《第一财经日报》报道称，财政部部长xiaojie日前在《党的十九 大报告辅导读本》中撰文《加快建立现代财政制度》的文章，描绘了十九大后的财税改 革蓝图，xiaojie首次给出了房地产税的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，推进房地 产税立法，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收，适当降低建设、交易环节税费 负担，逐步建立完善的现代房地产税制度（本次房地产税改革的税源将既包括原房产税 针对的工商业房屋，也将包括个人住房）。首先，2015 年 8 月，房地产税正式列入十二 届全国人大常委会立法规划，标志着房地产税立法工作已经启动。其次，考虑到各地房 地产情况差异较大，在中央统一房地产税立法和税种开征权的前提下，通过立法授权， 给地方政府充分授权（地方税收管理权限主要集中在省级），使其能够选择具体开征时间、 适用税率、征收对象。第三，分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡 镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。第四，明确了要对工商业房地产和个 人住房按照评估值（即房屋市场价值给予一定折扣后的价值，而非房产原值）征收房地 产税。第五，在征收房地产保有环节税收后，将适当降低建设、交易环节税费负担（包 括土地增值税制度的改革），以确保总体税负平稳。 

我们认为，中国税制改革将反映十九大报告精神，即“解决人民日益增长的美好生活 需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，因此，此次房地产税改革将促进收入分配更加 合理。

2.2 租赁市场改革

关于租赁市场主要改革思路立足于《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意 见》。文件是对以下六大方面的补充，属于培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施。

15-16年是中央政策关注长租公寓并提出大致政策导向和发展框架的时期。2015年， 中央政府文件和工作会议接连提出大力发展住房租赁市场的发展方向和相关具体措施， 政策导向主要为支持住房租赁经营机构、公积金支持租房租赁等。2016Q1 国务院首次 提出租购并举的政策，提议将外来人口纳入到公租房供应范围。2016 年 5 月likeqiang主持 国务院工作常务会议时，就鼓励租赁企业发展、推进公租房货币化、完善税收优惠和加 强监管等四方面提出了政策导向。总体来看 15-16 年期间，中央层面接连提出租赁市场 发展框架五大方面：加快租赁企业发展、促进公积金在租赁方面的使用、公租房货币化、 税收优惠制度和市场监管。 

16 年底和 17 年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出 12 个城市作为租赁市场的试点城市。从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步 落实到实践。从 17 年 Q1 住建部的政策导向可以看出政策先利好租赁企业的发展，支持 租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。

中央提出租赁市场政策导向后，各地方政府积极响应中央号召。从 16 年 8 月开始， 广东、四川等 14 省出台培育住房租赁市场的实施意见和办法，给予租房市场政策优惠、 鼓励 REITs 试点。17 年北上广深等一线城市愈发关注租赁市场的发展，紧跟中央步伐， 出台多项政策扶持租赁市场。从中央到地方政府租赁市场改革的政策风口正在逐步打开。

3. 长效机制预判：

多主体供给，多渠道保障 回顾过往，本届政府在房地产中长期问题上曾有两次相对明确表态。

3.1 最高层此前表态回顾

关于房地产长效机制问题，党中央最高层首次表态在 2013 年 10 月 29 日中共中央 政治局会议中房地产问题讲话。会议强调加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群 众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证 人民群众共享改革发展成果的必然要求。 

会议指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场 化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防 止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住 房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因 而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。 

会议强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主 满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住 房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众 住房需求放在重要位臵，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系， 倡导符合国情的住房消费模式。

3.2 展望未来：

构建多层次供应体系有望成为趋势 虽然未来如何构建长效机制本次政治局会议并未给出明确指导原则，但是根据过往 政府表态和当前行业发展阶段，我们认为构建多层次供应体现，围绕低端有保障，中端 有市场，高端有约束来推进仍是趋势。政府将坚持市场与保障并重，市场经济和行政指 导并用，最终逐步淡出调控为主的发展方向进行。

整体而言，我们认为目前绝大部分购买者的购房需求和购买能力均不属于高端市场。 更多应该用市场行为来调控，而不是一刀切的行政限制。对于中端和低端要坚持市场和 行政保障并存的调控形势。尤其是要改变过去将低端市场全部推向市场的错误做法。

不仅如此，我们认为未来对于高端市场在限制其土地供给量的同时应该大力发展租 赁房市场。可以采取增加保有环节成本或者是加大交易税等手段增加高端需求的潜在成 本，间接补贴租赁房市场。与此同时，加大普通住房和保障房市场土地供应，满足市场 正常的刚性需求和改善需求。最后对于本身已经无能力进入商品化市场的购买者，通过 保障房、公租房等非市场化手段解决其居住问题。  

按照我们的理解，构建多层次住房供应体系，同样是对此前政府提出处理好房地产 业的“四大关系”的优秀保障。发展问题需要坚持市场化改革方向，才能充分激发市场 活力，满足多层次住房需求。而民生问题需要政府“补好位”，为困难群众提供基本住 房保障。 

3.3 展望未来：围绕土地、税收、保障和新型城镇化四大层次展开

在以上指导思想下，未来政策在坚持因城施策主基调下有望围绕土地、税收、保障 和新型城镇化四大层次展开。我们对政策走势和发展方向做出以下预判：

中国房产税要来了？先看看美国各州房产税有多高吧 

美国各州的房产税率各不相同，热门州中，新泽西、纽约、德克萨斯房产税较高，而加州、佛州、华盛顿州较低。此外，房产税高的州房价涨幅更慢，房产税低的州涨幅相对较快。

最近，中央政治局会议要求加快住房制度改革和长效机制建设，其中讨论了多年的房产税再度受到关注。苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙预计，2018年将可能加快完成房产税立法程序，2019年或2020年部分省市将可能正式进入房产税全面征收阶段。

而在房屋和土地有永久产权的美国，房产税已有200多年的历史，是房屋永久产权的最基本保障，也是房主的义务（不缴房产税，房屋可能会被没收并拍卖）。

美国各州政府自行决定房产税高低，每年都需要缴交，房产税也是地方政府维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。也就是说，美国房产税“取之于民，用之于民”，房主可以享受到社区服务改善的好处。

在实际缴纳过程中，各社区会根据实际情况不同而相应调整税率。富人社区房产税会稍高，这使当地学校、医疗等公共设施更好，形成良性循环。而中低收入社区的房屋则会由专业人士评估，适当减少缴纳的房产税。

下表是美国各州房产税情况，美国各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间，全国房产税中位数为2149美元。

 美国各州房产税率（来源：WalletHub，粗体字为热门投资地）

各州中，房产税最低的是度假胜地夏威夷，当地房产税仅有0.28%，房东每年需缴纳的房产税中位数是1406美元。

与纽约曼哈顿一河之隔的新泽西州，是美国房产税率最高的州，达2.35%。按照当地房价中位数估算，每年房产税需缴纳7410美元。拥有靠近纽约的便捷，新泽西近期也成为国人赴美买房的热点城市，但当地的房产税支出不容忽视。

有的州虽然房产税高，但其它方面税收较低，同样对人口迁移和投资具有吸引力。德克萨斯州的房产税达1.9%，但由于德州不征收个人所得税，使得当地居民税负相对较轻，吸引大批年轻人和大企业前往。

而在热门投资地点中，加州房产税最低，仅有0.81%；气候温暖的佛罗里达州和西北部的华盛顿州房产税分别是1.06%和1.08%，这两个州也不征收个人所得税；纽约所在地纽约州房产税率偏高，为1.62%。

美国各州房产税分布图（来源：Tax Foundation）

房产税的高低，对人口迁移和房价也造成一定影响。一般来说，人们会倾向于定居在房产税率较低的州，一些房产税少的州房价上涨也就更快。

Attom Data公司副总裁达伦-布罗姆奎斯特表示，过去五年，美国房价涨了45%，但房产税最高的新泽西州，房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州，房价则分别大涨59%和83%，科罗拉多州首府丹佛也成为美国房价上涨最快的城市之一。

今天的地产乱象：你们信泽平志强 我只信刘鹤！

01

又到年底了。

按照惯例，这个时候正是各路专家轮番上场，预测2018的表演时刻。

于是，这两天最火的一件事，是坚持房价永远涨的任志强，和刚刚1500万年薪加入恒大的任泽平之间，关于房价的背后逻辑争了起来。

任泽平：长期看人口，中期看土地，短期看金融。任志强：长期看政策，中期看政策，短期看政策。

任泽平是个搞研究的，注定是需要根据数据、周期等等找出经济运行的内在规律，用这些规律来推演未来轨迹，做预判。

但是，看过了任志强的发言后，真的感觉这天已经聊死了，房地产还研究个屁啊。你要研究涨跌周期，对不起没有周期，只有政策；你要研究背后的逻辑，对不起，没有逻辑，只有政策。

我们来看一个数据：

中原地产研究中心统计数据显示：截止到12月13日，年内约有110个城市部门（县级以上）发布了调控政策，发布调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

在过去20年房地产调控中，没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。

而在这背后，有着更深层的原因。

2016年5月9日，人民日报在头版发表了一篇雄文，《开局首季问大势——权威人士当前中国经济》，相信很多人都会记得这篇大势文章。

并且很多人也肯定已经将这篇的作者刘鹤牢记于心。

而在这篇文章里，对房地产的定义是：房子是给人住的，这个定位不能偏离。

房子是用来住的这个原则第一次呈现在公众面前。

无人能预测，就在这篇文章发布不久，一场蔓延全国房地产行情大牛就来了。有人统计十几家上市公司2016年报发现，新增按揭贷款占新增贷款比重达六成左右，而2015年上市银行新增贷款流向住房按揭的只占三成。

在这样的结果背后，最高层亲自提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。一语定性。

随即北京出台严格的限购政策，直接将市场一棒打死，全面陷入冰冻。上行下效，全国闻风而动。

这才是政策密集出台的深层原因。

你看，任志强和任泽平都是错的，刘鹤才是对的，你说呢？

02

就这样，楼市的市场规律和政策调控一起并肩前行。充满矛盾，但又是最真实的现实。

以至于对于今天的楼市，大部分人都是懵的。日相纷杂、繁乱，几乎已经无过往经验可参考。

经济学家

根据21世纪经济报道，任志强在年末财经论坛上的演讲主题是“未来的房价”。在过往时日，他却以敢大胆预言著称，并被赐予了一个全民皆知的称号，任大炮。

但这一次，他却并未能给出结论。

在任泽平和任志强之前，地产界上一次最知名的争论来自于融创和万科。

郁亮说，房地产进入了白银时代。

孙宏斌说，这太扯了，房地产正在进入钻石时代。

2017年，正是融创突飞猛进的一年。2017年截止到目前，融创在所有开发商中，拿了最多的地，超过万科两倍多。

你看，不管经济学家，还是地产大佬，大家的判断莫衷一是，谁也不知道谁是对的，大家都在按照自己的认知和判断行事。

民间

在民间，则是另一种乱象。

【山西“拆迁农户”一夜变土豪 660万补偿相当于200年收入】12月10日，山西太原小店区北畔村的武四成大爷晒着太阳，格外高兴，自从村里被列入城中村改造项目后，生活彻底发生了改变，拆迁领补偿，家家户户都成了500万元以上的土豪。一部分分给子女，留下100万，一年四五万的利息，也够老两口生活了。

而同时的另一个新闻是：

上海宝山招商天地华府，因为在售最后没有涨价，而是降了，所以前面购买的业主就堵了售楼部。

一个因为城市的发展，而获得了巨大的红利，从而欢欣鼓舞；另一个，却在城市进程中，感到自己利益受损，从而 激愤难平！

开发商

中原地产研究中心统计数据显示：截至目前，已经有31家企业公布2017年前11月销售额，其中包括碧桂园、恒大、万科等龙头房企，整体看，31家房企合计销售额达到了37287亿，同比2016年前11个月上涨幅度高达47%。31家房企同比去年多卖了11985亿。

从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪录已成为定局。11个月标杆房企已经全面完成年度任务，基本全部超过了2016年全年。

而在另一面，则是那些高价拿地的地王项目，纷纷拖延不开盘，甚至因为资金危机陷入困境。

这则是另一种最真实的现实。

03

但无论如何，上述的一切都只是表象。不管如今怎样乱和嘈杂，在历史的长河中来看，也都只是飞鸿一瞬。

五年后回忆今日，正如同在今日回忆五年前！五年前，今天，五年后；一切都只是历史发展链条上的一个章节。

所以，买卖可以有得失，但大势终不可逆！

这个大势是什么呢？是如火如荼，终不可逆的城市化！

未来20年间，中国城市将增加四亿人口，超过美国的总人口，其中会有超过2.4亿的移民，中国城市形成两位数的特大都市圈城市群。

到2025年，中国将有221个城市超过一百万人（全欧洲只有35个），400亿平方米土地将会开发建造，将会建造超过50000个摩天大楼，中国的城市化的巨型规模将开启大量新的市场和投资机会。

这个大势是什么呢？是中国越来越明晰的经济分化。

在市场经济条件下，资源向高收益领域集中，一段时间后，就会形成产能过剩，产生过度竞争，超额利润消失。此时，资源开始寻找新去处，这就产生了创新；有的比较迟钝，还停留在原处等着熬着，指望着什么时候“风水轮流到我家”。

这两种情况形成的分化趋势，是规律使然。

在可预见的未来，在经济分化中，强者恒强，弱者日弱。中国会不断冒出更有活力的地区、更具国际竞争力的行业和企业；但一些地区、行业和企业，也终将日趋没落。

这就是中国经济最真实的现状和未来趋势。

04

1、楼市进入了混杂纷乱的时刻，但是越是这个时刻，也需要冷静，要学会独立思考和分析，要站在发展的角度和眼光来看当下和未来！而当你做不到这些的时候，你所需要做的是把握大势、并顺应它。

2、刘鹤说，中国目前的大势就是二八定律。无论是城市、企业还是个人，总有一部分在“二八定律”的分化中得到“二”的好处，脱颖而出，前景光明。

对于我们来说，抓住了这些二，就基本抓住了中国未来发展的大趋势。所有人都知道，未来十年是属于中国的国运，这就是站在世界经济格局中的二八定律；但是对于中国来说，中国国运的具体落地，仍然是二八。

3、当你已经知道了经济分化和二八定律，剩下就是努力占位，要有占位意识。

能去一线，肯定不去二线，能去二线肯定不去三四线；能去市中心，肯定不去远郊。土地是稀缺的，楼盘是稀缺的，学区房也是稀缺的，你占住了，才是你的！你错过了，则可能永远都无法弥补。

4、最后一点，也最重要，信任泽平、信任志强，都不如信刘鹤！切记！

【版权声明：本平台致力于寻找金融行业至关重要的文章，以提高全民金融意识，促进金融交流，如涉及文章版权问题，请及时联系我们，我们会及时删除或附上稿费。联系方式：13751745460 微信号：zmjinrong】

@正版图书，低至六折！点击“阅读原文”，进入”密融书社“@