大“刚售”来了！国企、央企带头抛房！
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版权：来源 综合 财经观潮 ID:guide0929 作者 潮哥、中国金融四十人论坛 ID:CHINAFINANCE40FORUM 作者 彭文生
楼市大抛售来了，国企、央 39 33591 39 13286 0 0 7058 0 0:00:04 0:00:01 0:00:03 7055带头
2017年即将翻篇，楼市调控已进入最紧要的攻关阶段，值此重要时刻，房企开始抛售房产了，多数还是国企、央企。
据上海证券报披露，仅2017年11月，就有11家房企密集抛售15个房产项目，总价高达560亿元。其中9家为国企、央企，1家民营企业，1家港资企业，名单包括中海、中航、中铁、招商蛇口、华侨城、长实地产、中国金茂、首创置业等。
华侨城，11月连续出售了位于深圳、重庆、北京的三处房地产项目，作价合计近80亿元。香港长实地产（李嘉诚）出售了位于核心区的香港中环中心75%的权益，金额达402亿港元（约合人民币336.86亿元）。
具体抛售项目如下：
华侨城：1、抛售深圳南山11栋别墅，5.04亿元；2、挂牌转让重庆公司51%的股权，包括两幅地块，合计13.95亿元；3、转让北京丰台地王项目51%的股权，合计56.8亿元（在此前的文章中提到过）。
中航：1、中航地产作10.64亿元抛售中航置业（上海）100%股权；2、中航国际抛售中航万科有限公司60%的股权。
中国金茂：以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权。
招商蛇口：挂牌转让镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债权，挂牌价格为1.6亿元。
中铁：作价13.73亿元挂牌转让苏州置业30%股权及13.67亿元债权。
长实地产（李嘉诚）：出售香港中环中心75%权益，合计402亿港元。
中海：转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权。
北京、上海、深圳、香港、重庆，这几个城市皆是中国房产前景最看好的城市。
房企们这么急于抛售房产的行为，有人解读为是房价开始下跌的信号。真的吗？
每年的年底，一些房企都会有类似抛售项目和子公司股权的行为，目的很明确，减少负债，提高营收，已获得稳定的排名，保护股价稳定，增强融资能力和发债要求。
资产结构、负债率与企业排名，是决定其融资能力和成本以及发债资格的关键。
证监会对于房企发债要求有明文规定。根据证监会发布的《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》的文件，房企发债必须满足基础指标和综合遴选。
基础指标：上交所要求，发行人为境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业，而且主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控。
综合指标：主要设定了5个标准，第一、最近一年末总资产小于200亿元；第二、最近一年度营收小于30亿元；第三、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负；第四、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；第五、房地产业务在非一二线城市占比超过50%。
从基础指标来看，具备发债资格的房企，要么是央企，要么是地方国企，要么是上市企业，但都必须满足在企业排名中国房协前100名内。
综合指标方面的5个指标，符合其中任何一条，都不具备发债资格。
而以上抛售15个房产项目中，有10个处于高负债或亏损状态，如首创置业抛售的四川子公司百分百股权，总负债5.79亿元。华侨城抛售的51%股权的北京丰台项目，负债高达98.32亿元，当时还与南京地王崩盘一起掀起了一股地王崩盘舆论潮。
从华侨城公开的第三季度报还可以看到，华侨城的净利润和净资产增长都不错，但营收同比去年下降了26.48%。
华侨城第三季度公报
营收下降会影响房企的权益排名。所以，类似于华侨城这样的房企，急需抛售一些项目回笼资金，减小负债率，以提高企业排名，保护股价。
这些手段，是房企减压减负、保存实力惯用的方式，一些大房企也在用，只是方式略有不同。例如万科，在它每年的年报中都会有一项已售未结算的数据。2016年万科已售未结面积为2279.7万平方米，未结算合同金额约2782.3亿元。
未结算的金额对于企业来说，具有防风险作用，可以在某一年度销售收入下降比较多，对股价构成大利空的时候，随时顶上去对冲股市下行风险。
所以，年末房企集中抛售一些亏损和高负债的项目，是因为年末到了机构公布排名的时候。房企必须冲量，以提高自己的排名，好在来年有更好的融资能力和发债资格，实现资产结构和投资布局优化。
彭文生：房价下降才能促进宏观杠杆率的可持续下降
高质量发展要兼顾效率与公平
高质量的发展包括效率和公平两个方向：效率的提高一般要依靠市场在资源配置中的决定性作用；而公平的实现，则是像十九大报告里提到的，“要让发展成果更多、更公平惠及全体人民”。具体来讲，高质量的发展需要从宏观和微观两个方面加以考量。
从宏观上看，高质量发展必须是可持续的发展，不能以牺牲未来中长期的发展为代价追求短期增长，特别要避免金融风险和环境污染。为了刺激短期增长而一味加大金融刺激的力度，使得金融风险不断累积，这种增长是不可持续的；此外，还要警惕粗放式的、低效率的生产要素使用所带来的环境污染问题，这也是违背高质量发展要求的。
从微观上看，高质量发展必须是以民生为导向的发展，其根本目的是为了百姓生活质量的提升，应该是让全体人民都获得幸福感，都能从发展中获益，也就是不以扩大贫富差距、收入差距为代价的增长。
当一个国家处于低收入水平阶段时，人们迫切需要解决温饱问题，对等待明天的耐心低，利率较高，因此就需要经济增长快一些，哪怕牺牲环境也要先保增长。随着国民生活水平的提高，温饱问题已经解决，人们对未来等待的耐心增加了。
在增长的过程中，财富的积累也会影响到增长的质量。一般来讲，财富有两种功能，其一是分配的功能，谁的财富多，谁对资源占用的权利就大；还有一个是对未来的经济增长作贡献的功能，如果今天的财富是以生产性资本的形式积累下来，就不仅仅是实现分配的功能，而且有助于促进明天的经济增长。比如房子就是非生产性的资本，如果老百姓把积累下来的大部分财富都放在房子上，就主要是实现了分配的功能，而不能促进明天经济的增长，这不属于高质量的发展。
所以，我认为高质量的发展就是可持续的发展，具体体现在对金融风险、环境污染和贫富差距的控制等方面。
去杠杆取得初步成效，但结构性问题依旧显著
今年国家加大了去杠杆的努力，我们也看到了一定的成效，根据BIS估算的信贷/GDP缺口有所下降，说明杠杆率上升的速度开始放缓；M2增速也明显下降，反映出整个金融体系或者银行体系资产负债表扩张速度下降，从而意味着实体部门杠杆率没有继续以过去的速度扩张。风险得到了一定的遏制，这是一个比较好的迹象，或者去杠杆取得初步的成效。
但去杠杆过程中的结构性问题依旧显著，所谓结构性问题，不是指整体的经济杠杆率多高，而是某个部门的杠杆率高。金融的历史告诉我们，高杠杆带来的问题，都是结构性的，美国次贷危机是家庭部门高杠杆，主要是低收入家庭负债快速增长带来的。具体到我们现在的情况而言，从所有制来讲主要是国企，从行业来讲主要是房地产。
今年国有企业盈利明显改善，这一方面得益于经济增长，也和供给侧结构性改革有很大关系。虽然国有企业盈利改善后可能不还债，而是搞新的投资，但盈利改善会使企业净资产增加，无论还不还债，企业的杠杆率还是下降的。
所以我认为现在问题最大的还是房地产。现在房地产企业负债对GDP的比例持续上升，但是从企业财务报表来讲，杠杆率却是下降的，这主要反映这两年地价上涨的影响。房地产企业报表上的杠杆率下降掩盖了很多问题，因为地价上升不一定是可持续的，未来如果房价下跌，那么积累的风险会集中爆发。所以房地产企业的杠杆率问题比国企更严重，而且现在国企已经开始去杠杆的改革，而房地产企业还觉得自己日子很好过。
再看居民杠杆率，总体来讲消费贷、按揭贷款增长很快，虽然居民部门平均的杠杆率和其他国家相比不高，但是上升的速度很快，这是一个问题，但是更大的问题还是结构方面。居民加杠杆不是平均的加杠杆，因为富人本来钱就多，不需要加杠杆，加杠杆的都是偿债能力较差的中产阶级或者低收入群体，比如年轻人为了买房子，被迫借按揭贷款；或者年轻人追求消费攀比态势下，看到别人有什么东西也想要，靠消费贷满足需求。这种结构性问题带来的风险是非常值得关注的。
宏观去杠杆的根本，在于房地产价格调整
宏观杠杆率是债务与GDP的比例，而不是微观层面的资产负债率。虽然现在房地产企业的财务显示杠杆率情况良好，但这是基于房价、地价都在不断上涨的前提，是不可持续的。比如购房的首付比例是50%，是2倍的杠杆率。但是假设房子价格升了一倍，杠杆率就会明显下降，因此分析家庭的资产负债率，对银行和宏观分析没有什么意义。比如香港当年杠杆率很高，不少家庭资不抵债，但只要还有一份稳定的工作，可以继续还本付息，没有违约。所以我认为衡量杠杆率应该用债务对可支配收入或者是居民债务对GDP的比例。
此外，虽然现在居民杠杆率仍有上升空间，但如果短期升的太快，就说明有问题。而且也很难给一个居民杠杆率的固定标准，如果超过这一水平就一定会发生危机。此外还要关注杠杆的结构性，不能因为平均水平不高就不去看内部的问题，要知道居民内部什么样的杠杆率在增加，哪一部分是被平均了，哪一部分违约风险大。
虽然我们很难辨别好杠杆与坏杠杆的差别，因为杠杆确实对于平滑消费是有帮助的，比如借钱买房可以现在就住上，但是这个必须要建立在可持续的基础上，有负债能力的杠杆就是好的杠杆，没有负债能力的杠杆不可持续。因此判断杠杆高低不应该和资产比较，而是应该和收入或还债能力进行比较。因为很多资产是很难变现的，因为要自己留一套房子住，不可能卖掉，所以房价的涨落和资产价格的高低与实际的还债能力并不是一回事。
所谓债务通缩，一般指的就是资产价格大幅下跌，导致杠杆率突然上升，居民和企业资不抵债，紧缩开支，是对总需求一种紧缩的影响。也就是说一旦不还钱的人增多，整个经济风险溢价上升，大家就都不敢把钱借出去，从而导致紧缩的风险。
一般来讲，大型企业的债务负担可以通过政府协商进行债务重组去杠杆，但个人的消费贷款非常分散，不大可能政府全包，所以消费贷如果出问题是没法救的，这也是美国和日本金融危机的差别。日本当年的危机主要是由于企业杠杆率太高，债务相对比较集中，有利于债权人和债务人之间协商谈判、债务重组，所以在调整时经济波动没有那么剧烈；但美国2008年次贷危机是个人债务问题，个人不还债政府是没法救的，只能通过市场出清的方式，如果还不了钱，银行就会把房子收回来。但在中国，银行很难把人赶出去不让住，但也不会把债务一笔勾销，最后银行受损，个人也受损。
我认为宏观去杠杆要想真正取得成效，必须促进房地产价格调整，因为房地产作为信贷抵押品，房地产价格上升会促使信贷在广泛领域扩张，只有房地产价格下降，才能促进宏观杠杆率的可持续下降。
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