在周期面前，人是渺小的，美联储加息缩表真的会刺破中国楼市泡沫吗？

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版权：作者 郑亚苏 来源 郑亚苏金融观察，ID：newsdance

这是注定会发生的一场大级别的经济危机－－那就是美联储加息刺破中国楼市泡沫！根据美联储2017年12月公布的“点阵图”显示，美联储2018年计划加息3次。不过，目前华尔街经济学家正开始倾向于一种新想法：美联储明年可能会加息四次或是更多，也就是说美联储的加息步伐可能会快于当前预期。

（美联储新任主席包威尔）

市场广泛预期2019年还会加息两次到三次，直到加息到2.75-3%，同时美联储还会在2017年底已经开始缩减资产负债表，市场广泛预期会从4.5万亿美元的规模减少到2.5万亿美元，减少2万亿美元，这个过程相当于加息三次！美联储的最新经济及利率预期还显示，美联储预计2018年将加息3次，2019年加息2次。美联储最新中值预期显示2020年底联邦基金利率3.1%，而9月时的预期为2.9%。而缩减表资产负债可能会在2022年前后全部完成。

而香港楼市泡沫破灭或许是整个多米诺骨牌被推到的关键一步，几乎每一次香港楼市泡沫破灭都伴随着美联储加息周期，这一次也不会例外！

目前为止，香港楼市的年租金收益率在1.5-2%，香港楼市房贷利率在2%-2.5%，一旦美联储加息到2.75%，这意味着香港基准利率也必须加到2.75%，那么香港楼市的贷款利率将上涨到4%-4.5%，这对目前香港楼市均价15-20万人民币/平方米将构成沉重打击，1997年楼市泡沫破灭将会再次上演！

笔者预计，一旦美联储加息到2.75%，香港楼市价格至少会在当前的基础上下跌50%，直到大部分住宅楼的年租金收益率上涨到3-4%。

回顾历史，1997年香港楼市泡沫达到其上一个周期顶点时，楼市均价在6-8万港币/平方米，年租金收益率在1%左右，从1997年香港楼市经历了三次大幅下跌，每次均在30%左右，直到2003年才基本见底，市场整体下跌了65左右%，部分楼盘下跌了80-90%，很多高杠杆炒楼人群破产，只能选择跳楼结束自己的生命！

2003年，很多楼盘的年租金收益率上涨到了4-5%，甚至6%，但是香港市民大部分被吓怕了，根本不敢再入市炒楼了。2003年，部分商业楼的年租金收益率甚至达到了10%，但是大部分人还是无动于衷。真是一边被蛇咬，十年怕井绳啊！

2003年非典结束后，中国也开始了一轮经济高速增长期，香港经济开始回升，楼市开始好转了，从2003年，一直到2017年，香港楼市开启了新一轮牛市，表征香港楼市整体价格水平的CCL指数也从2003年的约35点（此时香港楼市均价约1.5-2万港币/平方米）上涨到165-170点（此时的香港楼市均价在15-20万港币/平方米）。

目前的香港楼市仍然是火热销售中，市民为楼疯狂的景象又恍如1997年，很多人为楼疯狂，对潜在的风险浑然不知，如果是长期投资，香港楼市已经价值不大了。一旦美联储2019年加息到2.75%，香港楼市泡沫破灭是必然发生的事情！

2003年7月1日，香港50万中产走上街头，反对楼价下跌 

一旦香港楼市泡沫破灭了（下跌50%以上），一江之隔的深圳房价泡沫破灭也是无法避免的事情，相似相容原理，香港楼市的年租金收益率如果上涨到3-4%，深圳楼市的年租金收益率也必然会要求3-4%，这意味着深圳房价必须下跌50%以上，或者租金上涨2倍以上，才能达到这一要求。

笔者更倾向于认为，价格下跌是更好、更可能的事情。在实体经济危机四伏的情况下，指望租金上涨两倍以上是不太可能的事情；实际租金大幅上涨需要经济扩张时期，居民收入水平的大幅增长为背景。

目前来看，上海的房租不但不涨了，反而下降了，这是一个非常危险的信号！在上海北京深圳的朋友是时候大胆把房子挂出来卖了，这样的事情，老王早就有防备了，各种限购限贷，想把房子卖出去是非常难的事情了，只能大幅降价才可能卖出去，这是大部分房东所不愿意的！

一旦美联储2019年加息到2.75%，香港住宅年租金收益率上涨到3%左右，深圳也会同样如此表现的。那么同处一个中国的北京上海，也会同样要求房子的年租金收益达到3%，这意味着北京上海楼市价格要在当前的基础上下跌50%以上。

有机构测算中国目前楼市总价值约220万亿人民币，笔者测算认为，仅仅北京上海两个城市的楼市总价值就超过100万亿人民币，所以一旦北京上海楼市泡沫破灭了，中国楼市泡沫也就算破灭了，也就开始了一段新的生命周期，一段新的经济周期。

瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬博士认为美国的股票、日本的债券、中国的房子，被称为世界三大估值奇景，是泡沫早晚会爆，问题是2018年会不会爆。考虑到中国当前的实际经济水平，仍然还有很大的发展空间，中国一线城市的楼市泡沫破灭了，也会再次涨回来的，因为人口的持续流入并没有结束。

考虑到2020年美联储加息结束，2022年缩减资产负债表结束，香港楼市泡沫同期破灭的可能性极大。那么，房子尤其是中国一线城市的房子还能买吗？ 

我们来看一下表征香港总体房价的CCL指数（中原城市领先指数），1997年该指数为100，2003年最低跌至35左右，2017年底该指数最新数据为165，也就是说，虽然1997年香港楼市泡沫达到了令人发指的高，泡沫无比让人恐惧，但是20年过去了，香港楼市整体还是上涨了65%，约年化复合收益率2.53%，这是一个让人惊讶的数据，背后的原因让人觉得不可思议。所以一线城市的房子总是稀缺的，如果是自己住的，也不打算十五年内就卖掉，还是可以买！一线城市楼市永远涨下去，还是有道理的，有坚实的数据支撑！但是如果您并不是打算持有超过十年以上，那就不合适了！因为一旦香港楼市泡沫破灭了，大陆的楼市泡沫跟随破灭的可能性比较大，那可能会亏的很惨烈！

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