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今天，楼市又被“砍了一刀”！一场充满深意的大清洗！
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版权：来源 综合 财经观潮 ID:guide0929 作者 潮哥、米筐投资（ID：mikuangtouzi）作者 三万
2018年，楼市调控补刀第一城来了。
据权威媒体报道，中行、工行、农行、建行四大行自2月1日起，对广州地区无房或有房已结清的住房按揭利率上浮10%。
此消息尚未获得官方确认，但据21世纪经济报道记者披露，已经向四大行广州分行求证，农行、工行、中行均给出肯定答复。
上浮购房贷款利率，是楼市通过信贷调控最为行之有效的方法之一。2017年多数城市都上浮了二套房和首套房购房贷款利率，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、重庆、青岛等几十个城市。
上图是融360统计的2017年9月、10月30多个城市首套房和二套房房贷利率情况，几十个城市都有不同程度的上浮。
广州的国有大行早在2017年4月1日开始上调首套房利率，当时工、农、中、建、交五大行将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9折；同年4月5日，招商银行上调首套房贷利率优惠至9折；其他股份行如民生、浦发、中信、兴业早在去年3月就开始将首套房贷利率优惠从8.5折上调至9.5折。
对二套房利率，广州在2017多数银行就已经上浮了10%，个别银行还上浮到了20%。首套房利率只是不再优惠，或者略微上浮了一些，今天，广州对首套房利率再次动手了。
自2月1日起，对于居民家庭在本市购买符合首套普通住房认定标准的贷款申请，最低按基准利率的1.1倍执行。对于符合第二套房贷认定标准的，贷款利率不低于基准利率的1.15倍。
购房贷款利率上浮，意味着购房成本的上升。以广州一套标准大小（90平米）住宅为例，来计算一下利率上浮前后的购房成本。
根据中国房价行情网跟踪数据显示，最近一个月广州二手房均价为31409元/平方米，一套90平米的住宅，总价为283万。首付30%为84.8万元，需要向银行贷款198万元。
经过计算可以看到，利率上浮前后购房成本相差22万元。要的就是增加购房成本，以达到打压楼市的目的。
2018年以来，南京、兰州、合肥先后变相放松限购、限价，再加上住建部部长的表态，2018年调控开始差异化，支持刚需和改善性需求人群购房，市场对于2018年调控的决心开始动摇。
而今天广州不放松限购，反倒比之前更严厉，成为了2018年楼市调控收紧第一城。让一群人大跌眼镜，摸不着头脑。
广州为什么要收紧政策？其次为什么是广州？原因有二：
1、广州信贷紧张。
2017年年底，许多银行都停贷了。许多人都觉得这是每年年底的惯例，不比大惊小怪，2018年又会有新的贷款。
据广州某些银行内部人士透露，去年下半年开始就十分紧张，原以为开年会宽松一点，但如今基本上没有额度。现在如果确实需要贷款的，单人单价，价高者得。
广州中行分行则表示，今年将继续按照国家房贷政策导向合理安排投放节奏，目前投放平稳。
信贷紧张不单是针对需求方的购房者，对于供应方的开放商也同样。银监会近日提出：
要治理直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资的行为。
昨天，“新华社”旗下的《中国证券报》报道，2018年以来，房企融资通道骤然缩紧，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。
可以看到，政府正双管齐下，对楼市供应方的开放商和需求方的购房者同时收紧信贷，足见政府2018年继续稳定楼市的拳拳之心和意志。
2、广州是2017年房价涨幅非常大。
之前，本号就根据中国房价行情网公布的数据统计过，广州2017年二手房涨幅高达36%，领涨一线城市，位于全国热点城市房价涨幅榜前十。
| 2017年二手房价格涨幅前十 | |||
| 城市 | 2018年1月 | 2017年1月 | 同比 |
| 成都 | 14699 | 8808 | 67% |
| 海口 | 12721 | 8154 | 56% |
| 青岛 | 19489 | 13239 | 47% |
| 西安 | 10440 | 7152 | 46% |
| 福州 | 27235 | 19276 | 41% |
| 杭州 | 30138 | 21821 | 38% |
| 广州 | 31198 | 22965 | 36% |
| 重庆 | 10340 | 7621 | 36% |
| 长沙 | 10259 | 7675 | 34% |
| 济南 | 17589 | 13490 | 30% |
数据来源于中国房价行情网
如果以国家统计局数据为准，2017年广州的新房价格领涨全国，二手房涨幅全国第二，仅次于长沙。
综合以上，广州当仁不让地成为了2018年楼市调控之棒打压的第一城。
政府对新一年楼市的态度已经亮明，调控依旧，政策力度该松的地方松，该补刀的地方也应毫不留情地补刀。
从2017年房价涨幅来看，成都、海口、青岛、福州、杭州、重庆、长沙、济南等城市，很有可能会是下一波政策收紧的城市。
一场充满深意的大清洗！决定开发商未来的生死棋局
就在上周，有几件不大不小的新闻：
银监会的2018年全国银行业监督管理工作会议中强调：“继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为”；
央媒《经济参考报》高调喊话：楼市调控5年不放松；
这些官话我们听多了，难免感觉平淡，但是结合另一则新闻来看，就显然不那么简单：
2018年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超1万亿。
过去一年里，因为房地产的火爆，多家房企的负债总额和负债率仍在走高。即使是龙头房企如万科，负债也在上升。据Wind资讯统计数据显示，截至2017年三季度末，136家上市房企总负债达6.04万亿元，同比增加1.40万亿元，增幅为23.21%。不管如何疯狂举债，终归是要还的。
当最严监管遇上最大还债，会擦出什么样的火花？
倘若房地产调控未来三年不见放开，带给房地产开发商们的无疑是场大清洗。甚至毫不夸张的说，将决定着众多房企的生死。
融资难，对于开发商们来说，早已不是新鲜事，早在2012-2014年，诸多中小房企因资金问题破产、项目烂尾、兼并重组。至今能存活下来的，早已有了自己的融资方式：
上市发债；
房地产信托；
商业银行贷款；
海外融资；
……
这些都还算是正常的合法融资渠道。当然，更有很多中小房企，本以为自己就要倒闭时，却“撞大运”的赶上了房地产去库存，奇迹般的活了下来。而上次资金链紧张时使用的手段，仍被它们在继续使用：
没有上市融资，只能高息对赌融资；
加快销售回款；
骗房款；
……
所以当“严监管”时代来临后，银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧，高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。
所以我们能看到，有正规融资渠道的，只能继续海外举债：
2017全年，房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%，这一趋势在今年还将持续。仅今年1月上旬，就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划，总规模达42.5亿美元。
那些融资渠道不足的，又衍生出五花八门新方式：
地王停摆，项目迟迟不开盘；
买房绑定理财产品；
五证不全急于开盘；
……
不一样的配方，还是一样的味道。未来三年，房地产开发商们，比拼的是谁活的长，活的久。这是场清洗，也是场重生。
不仅仅是倚强凌弱，大鱼吃小鱼的问题，而是群狼厮杀，决出新王者的局面。
融创恒大紧盯着万达，泰禾华夏声称要挤进前五。吃虾米能吃多少肉，大玩家都是要机构吃机构的。
而他们的方法也极其简单：我有钱我活着，你没钱等你先死。
为什么要对房企这么严防死守？是为了防止金融风险么？是为了防止资金流向房地产领域引起泡沫么？
在笔者看来，是，也不是。资金并不会犯错，错的是使用它的人。房地产行业的大清洗，仍然是“供给侧改革+去产能”主基调下的延续。
或许你会问，供给侧改革是去落后产能的，跟房地产有什么关系？非也，供给侧改革是要把每个行业重塑，三百六十行，一个也不能少。房地产行业，明显也产能过剩，数量太多了。
落后的制造业企业，效率低下，污染环境，税收困难，职工无保障。
中小型房企，抗风险能力差，它们并不会污染环境，但是它们的大规模借债，一旦无力偿还，最终都成为了银行的呆账坏账，而呆账坏账又需要政府行政兜底（转嫁），其结果和破坏力，比落后制造业更甚，更是极大的金融风险。
所以，对于这样一个行业，最好的结局是：让正规的、有实力的活下去，让混日子碰运气的消失。行业高度聚集，达到规模和风险可控。
而资金链、现金流，是房企的命门，而且是唯一命门。不能像传统制造业那样查环保，就让资金成为行业准入门槛。
这盘大清洗，本该在2014年，全面深化改革总纲领颁布后就展开，然而当时的诸多中小房企手里只有债务没有偿还能力，宏观条件不具备，因此，才有了另一条中央政策：“房地产去库存”。
“先救活它们，再杀了它们”。
而这条路，依然没有结束，上周的达沃斯会议上刘鹤主任说道：“在房地产领域去掉多余的库存”。
至此，整个棋局已经明朗。把房地产开发商大清洗，让行业重塑。那整个棋盘又因何而来？也就是为何有这盘棋。为了经济转型？为了搞租赁？
很简单：长期以来拉动经济的房地产开发也遇到瓶颈，库存过量影响房地产投资增速，进而影响GDP增长。
自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，据国家统计局数据， 2015年末，房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。
最直观的数据体现是2015年房地产开发企业土地购置面积的负增长。2015年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。
▲2015年全国房地产企业土地购置面积增速
长期以来，我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素。
而影响房地产投资增速的重要原因，是房地产库存过高导致的产能过剩，需求不足，这使房地产去库存成为经济发展的痛点。
把房地产业来个大清洗，为了经济转型也好，为了搞租赁也好，都不重要。重要的是，它变的健康了，为以后经济发展增加了新的筹码。
酒喝不下了，上个厕所放松下，才能重新回到酒桌，至于回来后还喝不喝，喝什么，怎么喝，一切都好说。
既然都说房地产是夜壶，用过几次，那接下来，也该修理修理了。
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