深圳楼市17连跌！这些楼市的信号你要小心！
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版权：来源 综合 南方都市报、房屋屋（ID：its-home） 作者 凯风
深圳楼市17连跌！成交量创近十年新低 有的区现零成交
春节期间，供给端和需求端的热度都大幅回落，导致月内成交有大幅度的下滑。2月市场成交较为低迷，成交量创近十年新低；价格环比17连跌，下跌49元。二手房方面，2月份二手住宅过户量环比回落五成，但相比去年同期，成交量仍有近四成涨幅。
克而瑞认为，2月的成交低迷绝非偶然，纵使不计春节假期的零成交，节后成交量依旧在低位盘旋，每天成交量不过三四十套，较慢的市场恢复速度说明了置业者对市场信心的动摇，国家对楼市的调控政策依旧在不断收紧，预计3月深圳市场会呈现缓慢回暖态势。
对此，深圳中原观点趋同，不过，深圳中原指出，房贷利率对购房热度的影响不可忽视。Q房网同样表示，深圳房贷利率调整的幅度虽然有限，但市场难免受影响。
新房成交创近十年新低
深圳市规土委数据显示，2月新房成交均价54191元/平，环比下跌0.09%，同比下跌1.07%；新房住宅成交794套，环比下跌71.42%，同比下跌1.24%。
项目批售方面，全市仅有大鹏新区陶柏莉花园（二期）和宝安区易尚创意科技大厦2个项目获批售，其中批售类型为57套住宅和98套办公产品。Q房网指出，进入2月，新房成交明显减少，其中2月12-22日间新房住宅11日零成交，再叠加供给偏少叠加节日因素，新房住宅成交自然走低。
龙岗新房成交量第一
分区来看，在2月新房住宅成交中，龙岗区为成交第一区，全区共成交403套，占全市成交总量的51%，万科麓山、卓越弥敦道、佳兆业未来城、奥园翡翠东湾等楼盘成交量靠前。其次是宝安和南山区，盐田零成交。
各区价格方面，南山区以 “10字头”继续保持新房价格榜首；其次，罗湖区月度成交3套华润银湖蓝山和2套深业东岭，成交样本关系，单价跨入“7字头”；福田区保持“7字头”，宝安区“5字头”，以上四个区域的均价在全市新房均价水平线之上，盐田区零成交，所以仅龙岗低于全市平均价格，依然是全市最“洼地”。Q房网表示，与1月相比，南山、罗湖和宝安三区环比上涨10个百分点左右，福田和龙岗区环比略跌，跌幅在1个百分点以内。
二手成交同比增加近四成
2月份二手住宅过户量环比回落五成，但相比去年同期，成交量仍有近四成涨幅。数据显示，2月全市二手住宅成交3133套，环比下跌49.95%，同比上涨39.87%；Q房网成交数据显示，二手住宅价格为57306元/平，环比下跌1.32%，同比上涨17.76%。
二手住宅市场表现优于去年同期，在链家看来，主要是近几月市场处于逐步回升的阶段，市场交易只是因春节“短暂休眠”，节后市场逐日回升，而去年同期刚好是“深八条”后几月，调控与春节双重影响，市场则比较低迷。
而与成交均价的微涨不同，截止2月28日，深圳乐有家房源网上各区二手住宅挂牌价整体呈跌势。乐有家研究中心统计显示，全市二手住宅挂牌均价为5.82万元/平，环比微跌1.02%。其中罗湖、南山、宝安、龙华与光明挂牌均价环比均为跌幅。盐田与光明区因整体挂牌房源量少，波动幅度比较大。
二手住宅后市：回归6000套
对于二手住宅后市，链家预计，3月份回归至年前6000套水平。首先，按照以往规律节后往往会呈现快速回升趋势，今年也不例外，根据链家研究院监测节后一周新增客户增长约四成，看房量增长约五成，业主放盘量增长超过一倍，可见买卖双方返深后陆续进入了市场。其次，1月份开局良好，新增需求较旺，只是被春节假期中断了入市节奏了，这些潜在需求会在后市逐步的被激活。所以，预计3月份市场会再次回升至年前水平，月均6000-7000套。价格方面则是稳中有升。首先，近期价格走势及预期已经稳定，而小幅看涨的预期有所增加，深圳链家精准指数价格显示近4个月价格持续稳中有升。其次，供需失衡的矛盾较为严重，近3个月客房比持续超过了3（即3个客对应1套房），因此大部分业主报价较为坚挺，降价者比较少。
七大信号逼近楼市，买房的要小心了！
与2017年的喧嚣不同，2018年的中国楼市充斥着危机。
这些危险的信号，既有市场层面的，也有政策层面的，更有大政治周期变化的因素。不论来自于哪一方，都意味着，楼市要发生变化了。
1 房贷利率上浮，购房成本不减反增
第一个信号是，房贷利率持续上浮。
虽然部分一二线城市房价出现微调，但从去年开始，房贷利率就开启上浮步伐，目前一线城市首套房贷利率普遍上浮10%以上，部分股份银行更是上浮20%。
根据融360的数据，2017年12月，全国首套房贷款平均利率为5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。
房贷利率上浮，直接影响就是贷款成本增加，增加幅度甚至超过微弱下跌的房价，整体购房负担不减反增。换句话说，房价下降所带来的利好，还抵不上房贷利率上浮所增加的成本。
房贷利率为何会上浮？最根本的原因就是市场钱紧，整体的货币环境已经开始收缩，市场上曾经泛滥的流动性正在被逐步收回。如果流动性不复存在，那么支撑房价暴涨的根基，就将失去支撑。
2 暂停抵押贷，切断楼市资金通道
第二个信号是，楼市资金输送通道正在被逐渐切断。
最近的一个案例是，2月28日，中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷。稍远一些的案例是，从中央到地方，连续多次申明，严禁消费贷违规进入楼市。
暂停抵押贷、整治消费贷的用意显而易见，就是从源头切断炒房的资金来源。对于银行来说，主动收缩抵押贷，还有另一重的目的，那就是避免楼市下跌带来的负面影响，保障资金安全。
不论是政策施压所致，还是银行主动而为，楼市的资金通道只会越来越窄，市场钱紧的局面只会进一步加剧。
3 部分地区楼市泡沫已有破裂征兆
第三个信号是，楼市泡沫破裂，正在局部地区变成现实。
环京楼市，去年风光之时，引得无数人疯抢；如今，多地跌去两三成，仍旧无人问津。短短一年多时间，境遇天壤之别。
环京楼市是典型的炒作市，既无经济基本面的支撑，也无人口基本面的支持，仅仅只是政策利好和概念炒作，就让无数人为之疯狂。
显然，凡是投资投机比例居高不下的市场，其安全边际都相对较弱。只要市场有一点风吹草动，这些地区都会率先下跌，而且一跌不复返。
对比环京楼市，在国内所有存在类似情形的城市，都要有所警醒：危机已经到来。
4 “防风险”已成政策主基调
第四个信号是，政策主基调已经完全发生变化。
去年12月，中央经济会议将“防风险”列为三大攻坚战之一。
今年1月24日，刘鹤在达沃斯世界经济论坛2018年会上表示，在中国经济面临的各类风险中，金融风险尤为突出。针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来3年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制。
2月2日，人民日报刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。
当政策主基调变成“防风险”，楼市必然首当其冲。
5 房地产税越来越近
第五个信号是，房地产税的到来。
全国即将进入两会时间，近日，九三学社《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》备受关注。其中提出，加快房地产税立法，试点空置税和遗产税。
当然，这只是一家之言，但在这个时间节点，也能说明不少问题。
无独有偶，早在去年12月，权威人士就在官媒撰文，给出房地产税的推进实原则：
要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
可见，房地产税差的只是立法。而从动议到立法再到实施，可能也就四五年时间。
6 新政治周期的到来
不同的政治周期，对应着不同的政策取向。
新政治周期的到来，让“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。无论未来会得到怎样形式的贯彻，当下对于市场情绪的影响，却是立竿见影的。
7 “政策市”的未来
中国楼市是典型的政策市。
对于土地财政的需求，对于房地产拉动经济的依赖，让房地产成为名副其实的支柱产业。在这两大目的支配之下，政策总在“遏制过热”与“防止过冷”之间摇摆，而最后总会归于一极。
未来，这种政策思路还会延续下去吗？
这要看经济转型是否成功，对于投资的过度依赖能否破除，以及投机获利的市场空间会否允许继续存在，而这，可能不是一朝一夕所能改变的。
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