华北跌一半仍卖不掉！新一轮全国范围楼市调控又来了
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版权：来源 综合 作者 原上草 牛爷财经 ID:youthinking、齐俊杰看财经 ID:qijunjie82
楼市大变天，华北跌一半仍卖不掉！
关于楼市价格，我都不想再写文章了，每次写文章，都会引来很多争议，很多人都会认为房价不太可能下跌。还有一些开发商和房产中介更是气急败坏，组织水军到我后台开展攻击。
它们攻击得越厉害，我就知道市场行情越不好，也就更理解它们那种急迫的心态，毕竟市场行情不好了，影响到它们的饭碗，骂就骂几句吧。
在“房住不炒”的大背景下，楼市的黄金时代已经过去了，接下来即使不大跌，也将会迎来长时间的盘整。其实，包括北京上海和深圳等一线城市，房价已经在下跌了。一手房是限价，二手房是限购，上海二手房已经出现至少20%的下跌，去年1000万的房子，今年再看已经挂到800-900万了。
更惨的是华北地区，包括北京天津和河北等地。北京周边的河北燕郊等地，价格可以用腰斩来形容，燕郊房价即使下跌一半也卖不掉。实际上，整个华北楼市都成了重灾区。 从京津冀数据来看，楼市全面下滑，北京2017年商品房销售面积875万平方米，比上年下降47.8%；天津商品房销售面积1482.12万平方米，比上年下降45.3%；河北商品房销售面积6425.9万平方米，比上年下降3.8%。
根据中国社科院的房价指数显示，天津作为北京楼市追随者，房价继续下跌，从2017年4月最高点至11月的最低点，累计跌幅为12.8%。到现在跌幅估计已经超过20%，在所有样本城市中可能跌幅都算是比较大的。二手房价格每平米普遍下跌3000元到5000元，但仍然看房者寥寥无几，只有天津武清区楼市新房稍微火爆。
伴随成交量腰斩及价格下跌，雪上加霜的是房产融资成本上升，房贷利率的提高，以及对房企融资渠道的收紧。这相当于断奶和釜底抽薪了。
最新的消息是，中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务。除了暂停新增业务之后，连那些批复但还没有放款住房抵押贷款，中信银行也一律停止放款。
与中信银行一起到来的，还有这样一个大消息：北京地区多家银行首套房贷款利率再次上调，将首套房贷款利率上调至基准利率上浮15%—25%；个别银行甚至最低上浮了30%。
另外，根据365淘房最新摸底统计，南京20家主力银行首套房利率普遍上浮15-20%，个别上浮25%，二套房利率最高上浮达30%。
这些举动显然并非银行的自身商业行为，而是有监管当局的暗示。除了控制房贷，此前还有消息说，中国银行业监管机构已向上海的银行下发通知，要求其加大并购贷款审查力度，确保资金不用于房企购买土地。
1月25日至26日，银监会召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出的10条举措中有两条涉及楼市，具体为努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市以及继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。
在没有流动性注入的情况下，房地产市场很难出现全面的回暖，更别说什么大幅上涨了。所谓金融去杠杆，房地产是最应该要去的，只是此前迫于房地产开发商的强大游说能力，加上地方财政利益的绑架，上面最高决策层难下决心。但是高房价对国家经济和民众正常生活的影响越来越明显，对其他行业产生的损害越来越明显，这种畸形发展再不治理，真的会发生系统性金融风险，到时再治理就晚了。
有些地方政府，其实还在半遮半掩地保护房价。比如三亚，出台了一个新房降价幅度不得超过备案价格20%的规定，这其实是对房价下跌的一个保护价格，但也反映了地方政府对房价大幅下跌的担心。
一两年前我就不断强调，现在看经济的逻辑要发生改变了，不能再用老眼光去看待经济和楼市，整个施政方式和金融逻辑都发生了改变，这个时候还不怕死冲进楼市去炒房，最后会把整个身家都搭进去。
如果一旦房地产税和空置税要启动的话，那就真的雪上加霜了。两会上传出的最新消息是：目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。
很多人都沉浸在自己拥有多少套房子和多少资产财富的幻想之中，其实从整体看，你这些资产能变现吗？中国老百姓的资产70%左右在房子，按照目前价格，中国房产市值300万亿左右，相当于美国和日本的总和。你认为这么高的房产市值，有多少可以变现？能有20%变现就算很好的，假如20%的房产开始抛售变现，房价会跌成什么样子？
所以，在目前情况下，高房价是有价无市，只要没有变现，房价就是一个虚拟财富，它给你带来的直接收益，就是租金，而价格本身只是纸面上的财富而已。
新一轮全国范围楼市调控又来了
最近，正当有些人以为，今年楼市调控可能放松的时候，一些涨幅比较大的城市再度出手了。3月1日，昆明发布通知，明确了3个区域的商品住宅进行限售，同时要求完善差别化的住房信贷政策。昆明的限售区域为：主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度，并提高公积金贷款购房的首付比例。二套房的首付比例上调到了45%
武汉的征求意见也出来了，加大了对于开发商的监管，对已经封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金要达到项目总预售款的15%；对只盖了1/2，并已支付相应施工进度款的，重点监管资金为项目总预售款的20%；以上两个条件都不符合的，重点监管资金为项目总预售款的25%。这无疑会进一步紧绷开发商的资金链条，逼着他们尽快推出新盘。
还有海南，三亚要求已达到预售条件的新建商品住房，备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。据悉海南已经强行将新房价格按到了2万以下。
综合来看，多地同时行动，应该不是个案，很明显是有意为之，也就是说今年仍将继续执行房住不炒的原则，对于重点城市的房价调控并不会放松。住建部会同多个部委也多次表态，对于楼市调控的态度，估计在3月还将有进一步的统一行动出台。无论是金融端，土地端，政策端，还是各个城市，都会相应跟进，3月是一个房地产政策的重要观察窗口，每年都是在这个月出台重要的楼市政策，从而决定一年的市场走向。
今年的最大看点有这么几个。
首先，限售，去年开始越来越多的城市开始新房限售，这就是彻底锁死流动性的表现，限售之后炒房成本大增，不确定性更大，所以炒房团将彻底退场，最后就留下了居住属性，但凡限售坚决的城市，特别是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限购已经普遍执行之后，限售将是另一大解决问题的思路。
其次，金融去杠杆， 现在银行的贷款利率已经大量上浮，中信银行也暂停了房抵贷，未来贷款利率继续上浮的概率极大，随着美联储继续加息，央行很可能跟随加息，之后存量房贷也会受到影响。增量房贷将更少更贵，所以一贷难求会愈演愈烈。不排除在央行和银监会的指导排查下， 越来越多的股份制商业银行暂停房抵贷，那样整个房地产市场就会大量失去流动性。你想再卖房换新房基本不太可能了。这种可能性很大，特别是如果美元开始反弹，中国金融很可能进入这种备战状态。
第三，棚改转移，去年我们转变了思路，开始因城施策，这给了一些地方卖地的机会，在棚改和货币化安置的掩护下推升了房价，很难想象一个小县城地级市，人口大量流出，房价瞬间涨了50-100%，这是一种怎样的感受，很明显就是金融推动的。不可能需求突然爆发，所以金融推动的后果必然是一地鸡毛，有市值，但却没有流动性，随着该地区棚改完成，货币化安置结束，你会发现，你竟然上当了被耍了，成了那个最高价的接盘者。虽然价格还没落下来，但你已经找不到后面的接盘侠。所以今年开始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。
第四，保障房和土地供给，去年我们土地开始盯住城市人口，也终于想到了在供给侧去调整土地问题，去年北京上海这些城市大量土地入市，但由于建设周期，还没有发挥作用，今年3月以后，大量商品房开始交付，从北京来看，新盘供给充足，共有产权房和纯商品房供给量都不小，这对于已经见顶一年的楼市来说应该雪上加霜，现在新房限价的力度很大，甚至与周边二手房价格倒挂，卖二手房，买新房成为一个趋势。所以慢慢的，二手房的供给增加，价格恐怕也要下来。
综合来看，3月份的楼市态度很重要，去年很多二线城市借着人口政策变现放松了调控门槛，很可能会在3月被纠偏，也就是说，一开始我们担心的楼市调控放松可能根本不存在了，很可能等来的是更加严厉的政策。老齐也希望这次楼市调控能够善始善终，不要在半路夭折，那样就真的塔西佗陷阱了。老百姓已经被骗了两次狼来了，本来现在就有极大的怀疑。如果第三次狼还是没来，以后你再说什么都没人信了。那么怎么叫做调控成功呢？你指望房价回到2007年肯定是不现实的，但努努力回到2015年底的水平，应该没问题。如果房价真的回到2015年底，那么这将是一次史诗级的成功的楼市调控。
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