北京房价真跌了？！学区房已跌回两年前，新楼打折促销

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版权：来源 新浪财经综合中国证券报、贝克研究院

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记者近日走访北京地区多个楼盘发现，面临库存压力的北京楼市，进入10月后明显加快了促销力度：限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等促销手段层出不穷。此外，二手房市场降温明显，10 月以来成交均价出现实质性下跌。

二手房量价齐跌

西城核心区：10月只卖出三套

北京二手房市场降温明显。

11月9日，在西城月坛区域某链家门店，店里冷冷清清，没有一个客户。房产经纪人李强向中国证券报记者介绍，目前月坛区域二手房均价在11.5万-12万元/平米，今年3-5月均价曾上涨到13万元/平米左右，目前下降了约10%。

“公积金新政后，买房者观望情绪比较严重。就像这边刚成交的一套57平的两居，7月挂牌价是750万，720万时房主没卖，现在的成交价是670万。”李强说，“我最近一个月的带看量只有六七个，很多同事熬不住回老家了。”

李强提供的数据显示，2018年6月开始，月坛商圈成交量逐月下降，9月成交了4套，而10月只成交了3套。

此外，中国证券报记者还走访了位于天通苑、回龙观等五环外的房屋中介。发现近期降价力度较大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某我爱我家店面工作人员向记者表示，“天通苑房源很多，基本都在5万元/平以内，二居室在4万元/平米左右。单价3万元以下的大户型源很多，面积都在150平米以上，只要能接受得了塔楼结构。”

“回龙观、天通苑很多是经济适用房性质，只有部分转成了商品房。经济适用房要多交三十几万的税，除了报价，还要看房屋性质。”店面人员坦言，“最近卖的多，买的少。去年3.17调控前，二居室报价在6万元以上，今年6月也得4.5万元以上，现在算下来也就4.2万元。”店面人员指着一套报价360万元、86平米的两居室极力推荐道。

受新房市场限竞房大量上市冲击，10月以来北京二手房成交均价出现了实质性下跌。

贝壳研究院数据显示，10月二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月以来近8个月销量新低。10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动。

此外，11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

直击现场：新房花式促销不断

11月9日，中国证券报记者来到位于朝阳区肖庄附近的一处新楼盘，售楼处看房的人很少，样板间里的人也寥寥无几。这个定位高端楼盘的项目，单价为7.9万元/平米，户型从86-160平米不等。该楼盘8月开盘，至今仍在大力度宣传，并声称有9.9折—9.7折之间不等的折扣。

售楼处销售人员表示，总价1000万以上、137平米以上的户型有折扣。一次性交全款有9.7折，15天内交齐。一次性交全款的40%，有9.9折优惠。“若不是楼市低迷，这种高端项目早就没有房子了”。

而被认为低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化率不甚理想，也推出了9.9折等促销活动。

甚至还有房产机构推出“双11光盘节”，包括万科、保利、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与。截至目前，该活动已吸引到数百组意向客户，150余套优惠房源有部分已被认购。

中国证券报记者了解到，新楼盘别墅项目降价力度较大。主要由于总价较高，对开发商回款而言，更有优势。

据专营高端别墅业务的豪宅网CEO刘军介绍，双十一期间，北京的高端别墅也是折扣惊人，以大量新盘聚集的昌平奥北别墅区为例，目前的促销折扣力度从10%-37%不等。

供求关系逆转

随着今年大量限竞房入市，北京市场供求关系正在发生逆转。

供给方面，中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套，这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套，年内供应量同比上涨幅度达到了61%。

诸葛找房首席分析师陈雷表示，近期新房供应加速，但市场观望情绪较浓。9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，市场遇冷较为明显。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

一线城市房价全线下跌？

除北京外，上海、广州、深圳等一线城市房价从8月开始也都出现了转折。

据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。

“多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。 ”中原地产分析师张大伟表示，热点城市进入“卖不完”的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

什么房子在降价？

分析贝壳的交易数据后，我们发现今年这几类房子价格下降比较显著：

一是品质较差的老房子。2018年三季度均价较2017年一季度均价累计跌幅最大是物业费低于3块、30年以上的房屋，表明品质差的老房屋抗跌性较弱。比如，石景山由于区域内房源房龄较大，均价回调幅度也较大，2018年三季度累计跌幅达9.0%。筛选2018年三季度均价跌幅TOP10 小区，多数楼龄在20年以上。

二是“不满二”的房源。“不满二”房源是购买后不满两年出售的房源，交易的税费成本最高。6月以来“不满二”房源的成交均价出现波动下跌态势，9月均价与5月相比累计下跌3.7%，跌幅大于其他类型房屋。

三是前期上涨较快的区域。通州区以12.6%的跌幅居13区首位，该区在2016年受“副中心”预期的利好影响，均价呈现出过快上涨态势。2016年均价同比涨幅超过50%，明显高于北京全市28%的水平。

什么人在降价卖房？

要找到这群人，我们先从Real Data数据库中筛选出：

（1）今年9-10月份议价空间在9%-15%的成交案例；

（2）2016年下半年至2017年3月期间高位入市、且在2018年（未满两年）亏损出售的案例。

根据上述条件，我们选择31个样本案例，涵盖东城区、海淀区、朝阳区、丰台区、房山区及通州区。接着对该案例成交经纪人开展电话调研，了解业主降价的原因。

业主降价售房的原因主要分为4种类型：

1.降价换房

丰台某小区一房源，业主于2017年3月高点购入，2018年10月出售，本次成交总价约280万，上次成交总价约310万，亏损幅度9.7%。业主小孩即将出生，已寻得中意学区房，认为自己新购的房源性价比高，故降价出售现有住房，以在约定期限（12月份）凑足下套房的首付款。

海淀某小区某换房业主，其原有住房最后挂牌价约1500万，成交总价约1300万，议价空间13.3%。业主降价的主要原因有两点，一是换房时效性压力，已经签好合同，需在规定时间内筹足首付，加上购房者是全款，价格让步较大；二是业主预期后期均价继续走低，想尽快成交。

处于换房链条中的业主，由于所购住房或者意向住房价格也同样走低而选择降价出售，目的是为了促成交易或避免违约。降价幅度通常取决于新购住房原业主给的筹款期限。如果期限较短，加上市场整体交易周期拉长，业主寻找接手下家的难度增加，降价出售的概率增加。

2.回笼资金

调研发现，少数业主因为自身财务问题或还贷压力增大，需要回笼资金，通常在价格上做出较大让步，甚至亏损卖出。使用过房抵贷的业主，在价格下跌时期，更容易降价出售。

一些业主的还贷压力来自于房抵贷的成本。

位于海淀的一套房源，业主为60多岁已退休男性，在2016年下半年以380万全款买下一套房屋，由于年龄大无法做住房按揭贷款，资金来源于其自有房屋的抵押贷款。抵押贷款利率为基准利率上浮20%，贷款年限为10年，月本息还款逾5万元，其中利息约1万。业主还款资金主要来自前期储蓄，由于还款压力较大，业主在艰难支撑两年后，于2018年6月挂牌。挂牌后不足5天，在最后挂牌价基础上妥协6.7%，以485万卖出，议价空间明显高于当月全市3.5%的水平。该业主在持有房源两年内的总付出利息约24万元，扣除资金成本后，房屋净收益约81万。业主认为如果继续持有，则收益会随着资金成本的增加以及房价的下跌而减少。

一些业主的资金压力来自于其他经营方面。

朝阳某小区一房源于2017年2月买入，买入总价约700万，2018年4月卖出，卖出总价约660万，亏损幅度5.7%。业主由于近期自营公司遭遇财务危机，故卖房变现。该业主不久后用偿债剩余价款又购入一套总价较低房源，用于出租，该业主称长期看好北京市场。

通州某小区业主由于生意亏损，将名下唯一住房在银行抵押获得抵押款200万，还款方式是先息后本，现到还本期限，急于卖房筹资，于2018年5月卖出其自住房，成交总价460万，亏损幅度9.8%。

3.预期下降

对后市预期不好而卖房的业主并非全部都长期看衰北京市场。在市场交易下行，价格下跌情况下，部分投资型业主预期短期内北京房价延续下跌，会将持有的部分房产变现，转向持币观望，择机抄底。

一名下多套房产非京籍业主，其在房山和通州两处房产已降价成交，其余房产也在中介机构挂牌出售。业主预期后市均价继续走低，投资收益将随时间的推移而下降，另外后续有离京打算，故愿意在价格上做出一定的妥协。

丰台某小区一房源，业主于2017年2月的市场高点买入，买入总价约260万，本次卖出总价约230万，亏损幅度11.5%。该业主在去年高点是“卖一买二”，享受了房价上涨的红利，在市场下行期降价卖出并不认为自己亏损。本次卖房是由于不看好短期市场，卖房变现先考虑做基金类投资，后续再择机入手房产。

4.学区政策影响

调研发现，海淀区、东城区在“多校划片”政策影响下部分学区优势明显弱化的片区，业主降价意愿明显。

海淀某小区一房源最后挂牌价1000万，成交总价900万，议价空间10.0%。业主了解到，随着海淀区学区政策调整，该区域内教育资源优势下降，周围小区已成交的房源都作出了明显的价格让步，故业主预期松动而降价。

同样，由于学区政策调整，东城区某区域内学区优势下降，房源价值下降。某小区2016年底以总价830万买入的房源在今年5月以约800万元卖出，亏损幅度3.6%。

从31位降价业主的总体情况看，换房降价型业主15人（占48%），因资金紧张而降价变现的业主11人（占35%），因预期下降而止损卖房的业主3人（占10%），因政策调整而降价的2人（占7%）。

从这些案例研究可以发现，当前北京市场上的降价较为显著的行为主要是由于换房群体为达成交易而做出价格让步，为解决财务问题而降价的案例也占相当的比例。因对后市预期不强而出售房产的案例较少，市场风险可控。目前没有观察到因为预期房价下跌而大量抛售的案例，未来北京房价大幅下跌的风险较小。

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