盛松成：未来10年房价总体平稳，不会大涨大跌

进入2019年，房价走势如何？房价有没有可能如部分人预期的那样迎来报复性反弹？在中国首席经济学家论坛年会上，中国人民银行参事、中欧经济学与金融学兼职教授盛松成明确表示，未来十年甚至十五年，我国房价将总体平稳。

不久前召开的中央经济工作会议指出，构建房地产健康发展长效机制，坚持房子是用来住不是用来炒的定位，因城施策，夯实城市主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

房子用来住的不是用来炒的，这是一个大定位，其他的虽然非常重要，却是在这个大定位下面的具体方针、政策和措施。

我谈四个方面的问题：第一，我们这次房地产调控力度空前、成效显著；第二，我国房价只涨不跌的预期处在转变临界点上；第三，目前我国房价平稳或者小幅度下跌是好事情；第四，坚持房地产调控不动摇。

首先，本轮房地产调控力度空前、成效显著，调控不断升级，房地产市场整体降温。本轮调控是从2016年3月份从上海开始的，2016年10月份全国全面开始。为什么？大家知道930新政是2016年9月30日出台的，10月1日实行全面调控，21个城市全面收紧房地产调控，在此之前已经有房价暴涨。

2017年以来房地产政策进一步升级，限价、限售、限商、限贷、限购，“五限”政策持续加码，一线城市调控力度史无前例。2018年房地产调控不断加码，全国调控次数高达400次，有人说405次，有人说450次，都是400次以上，我用400次的数据，比2017年增加80%。

调控的结果是什么？结果是房地产市场整体降温。首要的表现是，房地产库存下降。到2018年11月份，我国商品住宅待售面积23454万平方米，这个库存规模已回落到2013年的水平，计划周期只有两个月。即按照2018年1至10月份每一个月平均销售面积计算，实际上只有两个月库存。

库存计算非常麻烦非常困难。我是用比较狭义的计算，就是计算已经能够卖的，而没有卖掉的，也只有两个月了，说明这一次去库存成绩显著。

我在2018年10月、11月连续发表了两篇文章，一篇是《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》，另外一篇是《目前我国房价平稳或小幅度下降是好事》。目前我们处于微妙时期，各种议论都会出来，放松调控的论调开始出现，新闻里面播放某一个地方放松多少，后来又出来辟谣说不是。

我觉得，根据情况变化实行微调是可以的，但是大方向不能变。这是国家统计局的70个样本，不可能所有的城市都抽样，一线城市房价基本上在零增长附近波动已经有一年，北上广深是一线城市。二、三线城市房价增长率在5%-7%附近稳定了比较长时间。

有一段时间二、三线城市涨得很快，而这次有一个突出特点，三线城市猛涨，涨得比一、二线还高，这是中国房地产市场20年来和房地产调控15年来没有过的。因为98房改之后就市场化了，真正调控是15年。

我们基本上是“非典”以后真正开始调控，因为这个时候房价开始上涨，一开始不存在这个问题，也不存在全国大面积调控。

但是，由于最近20年来我国房地产调控多次摇摆不定，有的时候一两年调控一次，有的时候两三年调控一次，这个调控是指方向，在这个调控当中有的时候是放松，有的时候是卡紧，所以总共才15年。

但是，我们的房价调控是越调越高，这是客观事实。所以在老百姓心目当中，不相信房价会下跌，这是预期。这个预期如果形成了，要改变它是非常困难的。而且，这个预期对于我们的房地产调控政策的落实是有危害作用的。

现在我们已经到了一个临界点，就是大家的预期开始发生变化。为什么发生变化，就是刚才讲到的，因为我们这次调控政策不仅仅是时间长，而且力度大，史无前例。

如果从2016年3月份算起，已经快三年了。在这个力度的调控下，使得大家刚刚感觉房地产有可能平稳。我跟很多人说过，中国是房价上涨容易下跌难，就像股市下跌容易上涨难。所以对房地产要特别小心它的上涨，一放松马上上去。

调控是艰难的，也是付出成本的，其中包括GDP也受到一定影响，这是毫无疑问的。但是我们咬紧牙调控下来，现在到了比较平稳的时候，扭转房价只涨不跌的预期，现在正当其时。

目前房价平稳或小幅度下降是好事情，为什么说是好事情？因为根据统计出来的数据，总体还在上涨，但是涨得很少，个别地方下降。这是一个好事情：

首先，有利于化解房地产泡沫。大家都知道，总体看中国房地产泡沫确实比较大。房地产泡沫有很多衡量指标。有人说用空置房，用租售比，我觉得有道理但是不够全面，因为中国人的房产概念，租售比，空置房概念不能和美国相比，这是两回事，但是有一个指标基本上全世界统一，就是房价收入比，多少年收入可以买一套房子，这个基本上可以比。 

我们国家这方面特别高，一般国际公认都在10以内或者是左右。但是我们国家房价收入比，核心城市在20以上，部分城市超过30，这是什么概念？

这说明我们的房价收入比不仅远远超过一般国际水平，而且还超过了日本上世纪90年代的楼市泡沫，和美国2007、2008年国际金融危机的时候房地产泡沫破裂时房价收入比，他们当时房价收入比还比我们低得多，我们现在的房价收入比比他们房地产泡沫破裂时还高了一倍以上。

第二，我们通过长期的房价稳定，使房价涨幅低于收入和GDP涨幅，房价收入才逐渐回落，才避免如同美国、日本和中国香港地区曾经发生的房价暴跌式调整。这是我们国家房地产调控唯一可以选择的道路，也将创造全世界房地产调控平稳发展的历史奇迹。

泡沫大家都承认，怎么办？在市场经济条件下，化解房地产泡沫只有一种方法，就是市场自我调解，房价突然下降，就像2007、2008年国际金融危机，就像当年日本、中国香港地区，它可以一年下降15%、17%、18%，三四年可以拦腰一刀，你们说中国可以吗？你们在座各位觉得可以吗？你们同意吗？

中国不能走这条路。我们强调市场在资源配置中要起积极作用，这是对的，但是在房地产调控上我们一定要加上一句话，这就是政府这只手还是需要的，当然这只手要调控得准确，不要调控不准确。

所以，我觉得我们中国房地产调控或者说我们去泡沫，我们不叫做去除泡沫，我们叫去泡沫，只有一个办法：保持房地产价格长期的平稳，小幅下降或者小幅度上升。我们的收入和GDP增长幅度要超过它。

现在GDP增速是6.7，居民收入增速往往超过GDP增速，要么差不多，要么高0.1个百分点。中国20年来从来是收入增速低于GDP增速，但是我们现在是倒过来，高一点，这是好事情，说明我们经济质量提升，也说明我们财富在增长。

我的观点是，只要我们房价长期平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，我们的房价收入比就砍掉一半，只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展，这个方法全世界没有过。

中国能否成功？我相信能够成功，为什么？因为中央讲了“房住不炒”，这个办法会创造历史奇迹，也可以使中国平稳发展，因为房地产再涨上去，涨到天上这个后果不用说。

我们现在不让它涨就是不让它跌，很多人不明白这个道理。如果现在让它涨到天上，涨到20万，以后会跌到10万，这个你是受不了的。今年房价会下跌吗？问我这个问题的人越多我越高兴，以前是没有的，我研究货币金融，当然也研究房地产，大家过去问我还会涨吗？涨多少？现在有人问我会跌吗？这是好事情，说明大家预期到有可能房价会下跌。

我告诉他们，今年房价不会大跌，最根本的是我们的土地是国有的，我们的政府调控能力是特别强的，而且一开始大家还看到，这一次地方政府调控责任是加强的，而不是像别的国家，比如美国、日本想买就买，想卖就卖，土地是私人的，政府不能管控。

我们能够管控，我们还可以调控，我们还可以约谈二手房中介。这不能说政府手伸得太长，这个事情上政府没有做错，必须这样做。所以在我们国有土地制度下，政府对房地产市场有很强的调控能力，今年房价会不会大幅度下降，关键取决于政府的决心。

坚持调控有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其他行业，促使资金更多地流向实体经济。什么意思？在中国利润率最高的两个行业，一个是房地产行业，一个是金融行业。我反复说过一句话，硬件一定要做好，硬件不做好会影响20%效果。

现在大家看得非常清晰，基本上房地产业、金融业利润比普通工业高3倍。普通工业的利润是房地产业和金融业的1/3，有人会说这是毛利率，什么是毛利率，很多没有扣除。

确实房地产业和金融业，要交的税收是比一般行业多，但是尽管这样，房地产业和金融业还是最高。房地产业利润率哪来的？说到底是靠房价上涨来的。

如果房价不上涨，它的利润率肯定下降，为什么我们最近房地产业、金融业，都感觉日子很难过，因为好日子已经过惯了，要知道实体经济日子更难过，事实情况就是这样。所以房地产商要想好，以前那种好日子不可能再持续了。

我说2019年房地产不会大跌，我有一个依据：房地产投资平稳，为了供应不会少。2018年1-11月份，固定投资增长5.9%，这是经济下滑的因素之一，其中最主要是基础设施投资下滑得很快。

但是，房地产投资没有少。国家统计局数据房地产投资同比增速9.7%，比去年高了2.2个百分点，意味着2019年房地产供应不会少，因为去年的投资反映到今年的供应。

最后一个问题，讲一下警惕三、四线楼市风险。我在2017年10月份就发现这个问题，我的题目是“中国未来房地产风险可能在三四线城市”，为什么？

我国最近20年来房地产市场化，只有最近一两年首次出现三、四线城市房价大幅度上涨，市场热度反超一、二线城市，增速很高。无论是新建商品住宅还是二手住宅的同比增速，三线城市都是非常高的，远远超过一线城市。哪怕到了刚刚过去的2018年11月份，还高达8.1%同比增速。

为什么？因为我们的调控是对一线城市压得很厉害，很厉害之后这些房地产企业要活下去，他就找地方，就有大量资金流向三、四线城市，三、四线城市地方政府很愿意配合，再加上一系列政策，三、四线城市房价2017、2018年快速上涨。

为什么要预防风险？因为三、四线城市一分为二，如果离中心城市很近这个不怕，人口、产业都不怕。但是中国有2200个县，其中相当大一部分远离中心城区，人口向中心城区、向北上广深集中，这是没有办法的，全世界也解决不了的问题。

任何体制下，任何人都解决不了一个问题，就是人口会向大城市集中，所以如果三、四线城市人口流失，而现在房价搞得很高，最后结果就是房价在上海15万不是泡沫，在三、四线城市1.5万都可能是泡沫。这个概念大家理解了吗？所以要注意三、四线城市的风险。

最近住建部提出2019年房地产市场稳地价、稳房价，稳预期，稳目标，促进房地产市场健康发展。现在和未来较长时期都应该在大方向上坚持调控政策不动摇，巩固调控成果，不要半途而废重蹈覆辙。我们有15年调控历史了，哪怕付出一定成本，比如说经济增速受到小幅度影响。

我预计未来房价不会大幅度下降，也不会报复性反弹。有人在两个月前说，现在房价是最低的，再不买就会后悔，2019年房价将大幅度上升，这个是不会的。因为中央已经定调，只要我们认识清楚问题，一定不会让它再犯。

所以，预计2019年房价不会大幅度下降，也不会报复性反弹，而是总体平稳，这种平稳趋势将会延续多年。

本文为盛松成教授在中国首席经济学家论坛年会的发言实录。

来源 | 意见领袖 | 文 | 盛松成 | 图片 | pexels

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