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宋卫平的农林小镇是怎么做的?进入农业的极佳方式

2017-01-03 一诺休闲农业规划

 

绿城创始人宋卫平谋划十五年全产业链布局的蓝城小镇,约80%与农业有关联,且60%的建设驱动来自于农业;并提出“百镇万亿”计划,十年之内建设百个小镇实现万亿销售额。




宋卫平之农林小镇



小镇规划:5-10年做出5-10个小镇样板;注重城乡要素融合,城市、农民各占一半,一个小镇三平方公里土地,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设;形成3万人的小镇;


小镇定位:上海,杭州,北京等产业基础好的城市周边;


模式创新:基础农业配套&为返乡创业的人提供产权保障,有效抑制人口流出;


相关布局:在2012年,以嵊州现代农业综合体作为模板,在其他地区复制;并通过加盟的方式迅速扩张;计划通过三个阶段(历时10年)来完成集产业、科技、贸易、会展、休闲和文化为一体的农业综合体的整体上市。目前其从生产到销售的农业链条已初具雏形,且有绿城教育、医疗、农业等多重配套支撑;


运营方式:通过建立社群来培养未来镇民实现自治;同时设立小镇基金,用于支持小镇建设和产业发展;并计划通过房地产开发带动周边的农业改造(转向高科技化),将周边农民转化为现代农业工人,从而构建起可持续发展的产业。




背景:国内巨头纷纷进入农业




宋卫平的蓝镇之外,国内正在进入农业的巨头,还有不少。


恒大依托于其足球队、品牌、渠道、资金等多重优势,以全产业链的形式进入农业。截至2014年,已投资近70亿元建有22个生产基地,并计划投资超过1000亿全面布局大兴安岭生态圈。


商业巨头们如阿里巴巴、京东、联想、网易等也纷纷涉足农业地产;如阿里巴巴的"聚土地",将土地流转与电子商务结合起来,通过互联网私人订制农场落地,目前绩溪已有超过400亩土地被认购。


此外,万科近日也表示将考虑发展乡村市场。



 


农林小镇:进入农业的极佳方式


 




从目前的发展局势看,农业地产主要有以下三种方式:


1.  收并购及合作方式进入:此种方式适用于非农业为主业的企业,有利于降低进入成本和风险;


2.  全产业链进入:如恒大,此种模式有望获得长期的稳定回报,但是投资周期长,需要企业拥有较强的资金和资源整合能力;


3.  农业综合体的形式进入:如绿城的蓝城小镇,此种模式主要将各产业进行融合渗透,拓展农村消费市场和旅游市场。


作为创业企业,以蓝城的这种方式进入农业,为最佳。




农业地产之发展前景


 



1.  农业虽非暴利行业,但回报整体较稳定;


2.  存在刚性需求,市场容量较大;


●  新常态下,劳动力结构不断优化,城市农民工返乡趋势渐明;如拥有800万务工人口的重庆,目前保持稳定回流态势,市内就业的农民工已超过市外近100万人;

●  在不到20年时间内,城镇化进程至少促成乡村20%耕地转化,空心村将会转移。


3.  老龄化的加速、以及社会福利的增加,回归自然的诉求,市场潜力大;


●  全国老龄化程度加速,据统计,截止到2015年底,上海老龄化人口占比近30%。


图:65岁老龄人口预测



4.  在国家大力推动现代农业和新型城镇化的背景下,未来农村将成为以现代农业为支撑的小村镇;现代农民和休闲度假高端消费人群,对住宅的需求也将会迅速增加。


●  从图表可以看出,乡村逐渐向城镇化靠拢;另外,建设部、国家发展改革委、财政部明确提出,到2020年,将培育1000个左右特色小镇;一定程度将加速农业地产的发展。


图:2012年以来乡镇建设变化趋势



5.  大量社会资本的涌入和食品安全问题等综合作用,将加速行业整合,形成行业相对垄断,进而产生超额利润和暴富的机会。



 

前景可观,但要注意控制风险



农业地产虽然前景可观,但是风险也不容小觑。为防风险,应做到以下几条:

在外部布局上,最好先选择产业基础不错的城市周边,且区位交通条件便利的地方,与整个区域发展形成互动,获得较为广泛的客源;



同时配套要聚焦,如将城市中心的重要配套融入,形成良性的循环社区,最大限度地缩小居民对配套的共用性需求;

此外,要注意规避同质化,注重盈利模式的创新,以达到真正的可持续发展。


 

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