魏小安：旅游用地“八问”

旅游用地的问题确实很复杂，我归纳了八个问题，叫旅游用地八问。

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第一问：什么是旅游用地？

今天会议题目很好，旅游发展中的土地问题。今天这个题目不是旅游用地，我觉得这个题目确实有学问，很简单一个道理，如果我们强化旅游用地，这个事就说不清楚了，而且越来越说不清楚。旅游用地发展中有两个基本特征：第一是我们研究多少年旅游最根本的特点就是综合性，所以旅游发展的土地问题，首先应该就是综合性，包括方方面面。所以我们要探讨旅游用地，就是所有的用地都是旅游用地，那么这样探讨没有意义。第二就是外部性，这也是一个特点，外部性有区别，一类叫商业用地、建设用地，一类叫做公益用地、环境用地，就是其他的用地，或者是社会功能的用地。一个综合性，一个外部性，综合性要求我们分类，外部性要求我们定性。比如这一块地叫环境用地，就不叫旅游用地，这一块是景观用地，也不叫旅游用地，旅游用地到底是什么？比如说建一个停车场算哪一类？政府建就是公益用地，开发商建就是包涵在商业用地之内，有公益性质的用地，就只能是靠这种方式来明确。如果我们在这个事上土地性质搞不明白，旅游用地就没有法说。

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第二问：旅游用地用什么地？

第一类是环境用地，景观用地，这是公益性的。这不是用地的概念，严格的说，这就是旅游发展的需要，没有这样的地，就做不了旅游。比如说林地算什么地？现在旅游离开林地能做吗？这是一类，就是公益性的土地，旅游拿来利用。

第二类是经营权用地，比如100平方公里，20年的经营权，这种情况别干，50年经营权可干。但只是这一片给了你经营权，弄了景区就可以收一点费，这里有土地可言吗？没有。

第三类是建设性用地，100平方公里的经营权，可能也就200亩的建设用地，最主要的还是土地手续，如果没办土地手续还不行。基本的规律就是这么一个规律，整一个40平方、50平方公里，大概批你二三百亩地算不错了，要有100平方公里，批五六百亩地就非常难了，而且这600亩地分10年给你批下来，因为有土地指标。

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第三问：旅游用地用多少地？

现在跑马圈地，门都没有了，弄个经营权问题不大。比如到东北林区，1000平方公里给你了，你来投资，什么叫给你？其实就是经营权。东北林地还有一条好处，就是树不可以伐，但是可以搞小秋收。比如说我碰见一个林地的经营商，他就说我从来不怕在东北一年经营三个月，能挣到钱，我说为什么？给了他10平方公里的林地，10平方公里的林地，靠小秋收就能盈利，根本不琢磨营地挣钱不挣钱。就意味着在旅游用地和如何用地方面有很大的松动余地，有很多的松动环境。到底用多少地？比如说全国算一批帐，旅游发展需要多少土地？2016年全国的旅游投资1.3万亿，2017年估计能达到1.5万亿，1.5万亿和土地有什么关系？全域旅游和土地又是什么关系？毫无疑问，全域旅游就意味着旅游用地的扩大化，海量投资就意味着需要更多的土地。大体上1亿投资占地一平方公里，那我们1.5万亿的投资，今年就需要15000平方公里，这15000平方公里不对应960万平方公里的国土，要对应我们的可用土地，这个比例是多少？我也不知道现在可用土地有多少，但是我知道这个比例不会太小。所以我们得算一算资金和土地的比例关系，这一笔账算一算，在用多少地上面，就可能有一个盘子。占多少地不重要，就像国家自然保护区一样，自然保护区要占国土面积1.6%，现在要求要占到5%，5%都是自然保护区，这是占地的概念，我们说的是用地的概念，所以就必须把它细化。

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第四问：谁的问题？什么问题？

站在不同角度上，问题就不一样，比如说在政府的角度上，希望更多的有一点土地指标，这样基本上有多少土地指标就有多少财政收入，所以政府希望争取更多的土地，这是政府的问题。开发商希望能够批更多的建设用地，这是开发商的问题。那么农民的问题呢？农民的问题是不失业、不失居、不失地这“三不失”，这“三不失”我们只能三中选一或者选二，比如农民不失业没有问题，不失居也没有问题，给你换一个地方，房子还有。但是不失地做不到，地都不失，开发商干吗去？如果农民的土地可以入股，这也可以理解为一种不失地，但是本质上已经失了，因为土地的用途变了。所以，我们要把谁的问题搞清楚，要把什么问题搞清楚，我们可以拉一个问题单子，这个问题单子拉出来就知道了。有一些政府的问题不是问题，有一些是发展阶段中的问题也不是问题，农民的问题才是根本问题，开发商的问题也是根本问题，如果不给开发商利益，他干嘛来了？吃饱了撑的？这个利益很重要的是土地利益。全国这么多地方可以选，凭什么要选你这个地方？对于开发商来说，就是一个比较。而且这里还有一个开发建设的过程，这个过程之中都在变化。比如说刚开始的时候政府一定站在开发商的立场上，因为不站在开发商的立场上就招不来商，引不来资。但是这个过程中农民回过味，这里面有这么大的利益，农民开始闹事，农民一闹事，政府的屁股就开始转到农民那里去，然后开发商就说政府说的不算，实际上不是政策乱变，是在这个过程中利益关系在变化。我们要把这些问题梳理出来搞明白，比如说国土资源部有他的问题，有他的视角，他有他的关注点。国家旅游局有国家旅游局的问题，有他的关注点。部门之间的关注点碰在一起，一定让大家乱了，但是一层一层的往下落，甚至落到县政府关心什么，乡政府关心什么，村委会关心什么，村支书、村长关心什么，老百姓关心什么，哪些事想明白，我觉得这个事情就好梳理了，现在隆隆统统这么说显然不行。

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第五问：旅游用地有什么特点？

旅游用地弹性非常大，发展空间非常大，我们不需要整装的土地。不能用工业化的思路来对应旅游开发，可以用工业化的做法来做旅游，集中力量办大事，这是工业法的做法，但是思路不同，整装就不需要。比如说稻田周围一圈山，稻田里还有白鹭，非常美，开发商觉得中间这一片地非常好，我不这么看，我建议在周围的山上做，让大家还能看到这片稻田，还能看到白鹭在这儿飞来飞去。这片地不好用，越是基本农田，越是整装土地对旅游来说越不合适。旅游最合适的是潜山丘陵，所以我们可以用山地，可以用坡地，可以用边地，可以用滩地，甚至可以用崖地，挨着悬崖建个宾馆，甚至可以做地上地，就是基本农田不动，把它架起来，下边该种稻子种稻子，该种小麦种小麦，在农田上架起一个农庄来，农田和农庄只是高度的变化，我们古人有这个智慧，吊脚楼就是这么做的，古人做吊脚楼的方法，我们今天转移到农地上行不行？不占用一分农地，做出一个农庄来，还做出一个有特色的农庄。这都是旅游的优势，搞工业之类都不行，只有旅游可这么干，从这个特点出发，这就意味着我们有很大的发展余地。可是如果还用工业化的思路来看这个事，这个事就不行，就干不了。

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第六问：如何减少挂羊头卖狗肉？

挂羊头卖狗肉，实际上就是旅游和地产的关系。我从来不赞成旅游地产这个概念，因为旅游地产概念从理论上说是错误的，可以有休闲地产，不能有旅游地产。但是多年以来，旅游地产越折腾越热闹。但是这个事情就是怎么分类化、怎么差别化、怎么细分化，把这些分出来。很多地方政府现在也明白了，旅游地产可以做，先做旅游再做地产，旅游要做不出来，地产别做了。一开始是看着旅游开工了，就可以动地产了，但是旅游开工工期很长，地产工期非常短，地产卖完了旅游不干了，然后地方政府又学明白了，把旅游做完了才允许做地产，实际上有不同利益诉求。但是现在旅游地产基本做不动了，比如海南，我两年前到海南，10个人一块吃饭，9个人拿名片，都是地产商，去年到海南10个人吃饭，还是这一拨人，9个人都是旅游开发商，我说你们现在怎么都做旅游了？说我们拿一个旅游开发公司的名片有可能见到市长，要是地产的名片见村长都见不着。大家都聪明了，大家都在这个过程中学习，都长进了。

下一步的变化就是旅游小镇，住建部、发改委、财政部三个部门忽悠，全国搞1000个小镇，发布了第一批名单127个，基础的要求是3平方公里，大一点是5平方公里。一个小镇基础投资30亿，多者50、60亿，现在大体是这么一个概念，还说产业小镇，我分析了一番，产业小镇是没戏的，将来这1000个小镇八九百个都可能是旅游小镇、休闲小镇、度假小镇，文化小镇、运动小镇、康养小镇，都是旅游的概念，这就意味着旅游的一个大投资的转向就转到这儿。这里又涉及一个问题，土地问题，这1000个小镇，我想至少得三五千平方公里，再加上周边扩大一下，又是1万平方公里。实际上像这样的事情我认为这不叫挂羊头卖狗肉，是挂龙头卖什么肉都行，龙头就是旅游，我们不是羊头，我们是龙头，羊头把我们贬低了，下面卖什么肉都行。从地方来说得到实惠是真的，老百姓来说得到实惠也是真的，只要能保证这两条就可以。市场有市场的力量，我们现在是把什么都谋划好了，希望市场跟着我们走，这个事本身就叫无道，违背规律，无道的事情怎么能行呢？得道多助，失道寡助。

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第七问：有没有商业模式？

价值怎么评估？生态价值、景观价值，各种各样的价值，我们把价值说一大堆，说的很热闹，但是最终就有两个，一个是环境价值，一个是土地价值。环境价值就是要求山清水秀、空气清新、没有雾霾，土地的价值就是我们要级差地租。新疆的环境价值极好，大戈壁上的土地价值等于零，就是越靠近城市土地价值越高，这样一个极差地租怎么把它转换过来？所以把价值分析明白，再说价格。价格有价格的实现方式，有价格的评估方式，土地现在程序非常严格，哪怕是围标，也得走程序，所以现在违规、违法不怕，但是违纪不行。官员只要不违纪，就豁着干，那我们以人民的名义问一问，最终是谁的利益？环境价值、土地价值，这两个之后就自然涉及到投资、开发、运营，现在又进一步，还有投资怎么退出的问题，一系列的环节，这个环节里就有一个价值链，这个价值链就会形成一个利益链，所以把利益链把握清楚了，这个事就好办了。

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第八问：什么样的运营模式？

从运营模式来看，我归纳了四句话：

第一，主体综合。谁是开发主体？应该是综合性的，但是在这里面利益考虑不到就不行。比如说我去年在江苏盐城看了一个渔村，他们画了一个非常漂亮的规划，我就直接说这个事不能这么干，因为那个村子是活着的村子，不是空心村。村子里住上千户，上千户怎么搬迁？当地政府说我们下决心就能搬迁，政府可以这么干，老百姓怎么办？搬到哪儿去？我在村里转了一圈，看到不少公房，粮仓之类的，把这些粮库折腾折腾，做成几栋民宿，客人来了，然后农民自然跟着走，他自己都会调整自己的房子，可是把它拆平了，然后再按照这个规划的画做这么一个东西，还号称搞一个苏北水镇，现场我就否掉了。开会的时候，我又细细说了这一番内容，绝对不能这么干，没有各个方面利益的融合，没有市场力量的导向，你的事就办不成，最终一塌糊涂。有厉害的，比如说浙江的桐乡，一个乌镇搞成功了，跟着做一个濮院古镇，拆迁花了30多个亿，拆了1000多户，拆迁过程中没出事，非常顺利，这就是利益导向，反正谁早走多给钱。跟着又要投资70亿复建这个古镇，一共100亿，100亿做一个濮院古镇，真有胆。像这样的东西如果这么发展，我觉得不是国家之福，更不是民众之福。

第二，利益融合。没有各方利益的融合，谁也做不到，这不是原来政府欺负老百姓的事了。现在时代变了，所以不但要考虑到利益融合，还要考虑到在发展中利益变化的融合。比如说中坤集团开发宏村，进去的时候宏村还没有起来，之后做了一件大事，就是申报世界文化遗产，申报成功了，立马就火起来了。农民就不干了，可是签了协议了，该给农民的钱也已经给了，农民不干有农民的招，客人来了，农民就把垃圾丢到路上，屎尿都倒到路上。原来他们的方式是公司拿70%，农民拿30%，政府拿10%，然后就退步，退到最后公司拿40%，农民拿40%，政府拿30%，不退到这一步，就维持不下去，就经营不了。所以一定要考虑到利益融合，实际上这个利益里很大一块利益就是主体利益，尤其是这个地方做起来之后，土地升值了，房子也升值了，农民就开始有强烈的利益诉求，这时候的关系反而复杂了。但是现在不同了，现在基本上在开发初期，农民就已经回过味来了，不像原来，原来做一点才回过味。

第三，功能融通。旅游用地中功能融通余地还很大，我们好好把这个余地做一做。一个原则，根本不需要基本农田。比如说一块山沟里有这么几块田，这几块田农民还接着种，我们动都不动，但是在旁边就可以做大文章，只要把浅山丘陵拿为我所有就可以了，这是一个博弈的过程。所以我觉得我们的旅游用地在功能融通上做大文章，这样好多东西不用争取，这一片平平坦坦的地，非得争取做旅游，不是吃饱了撑的吗？做旅游反而不合适，就是要做房地产才争取这些。要是真想做旅游，不追求基本农田，追求基本农田，开发商一定是挂龙头卖狗肉，这是错不了的，所以怎么判断？就这一条，就是一个判断标准。

第四，土地多元。我们的田非得种庄稼吗？实际上中国发展到现在这个阶段，土地真正的发展是价值化，国家有粮仓，保粮食安全。海南提出粮食要自给，凭什么要自给？一共就这么一点地，粮食还要自给，还发展不发展了？这个思路就错了，去买便宜的粮食，土地是价值最大化，为什么不做呢？实际上说到根本还是回到马克思，强化级差地租，级差地租和土地多元利用，这是我们旅游用地的根本性的问题。

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