如何以“农业+地产”模式打造田园综合体？

近几年，随着客户群体需求发生巨大的变化，几乎所有传统房企都选择扩展新业务，不再单纯靠建房子、卖房子赚钱。而所有新业务的本质，都是利用自身优势，进行产业嫁接，做“地产+产业”，从开发商变成运营商。

在众多产业嫁接模式中，绿色生态的“农业+地产”模式受到越来越多房企的关注。前不久，华润置地携手中国农科院下属企业中环易达发布了全新农业品牌：耕雨，并宣布正式开始打造自己的田园综合体……为什么这么多的房企都看认为农业大有前途?“农业+地产”的深度融合怎么玩?房企在农业领域可以怎么创新?

地产和农业的融合和创新看起来不难，实际上，需要房企做足准备功夫。具体需要哪些硬性条件呢?下面，下面结合华润置地在田园综合体的创新规划进行说明。

一、充分理解政策核心意义，创新土地流转模式

今年年初，中央一号文件明确表示：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”

这一政策的核心意义是帮助提升乡村商业价值，更好地带动新农村的建设发展。房企需要充分理解这一点，不能以延长农业产业链的形式来变相拿地，忽视农民的切身利益。房企需要在土地流转模式上进行创新。

华润置地的田园综合体项目在拿地方面，首先考虑的是原始村落尽量以改代迁，最大限度保留乡村田园的原始风貌;其次，让当地农民成为经营主体，发挥农民的主观能动性，增加农民收益;最后用地产配套反哺产业发展，形成可持续的商业模式。具体如下：

在此基础上，不同的地块条件直接影响是否做田园综合体，以及如何进行定位和规划。总的来说，田园综合体的地块需要从五个方面进行考量：

土地区位：包括交通便利程度、周边重大城市、区位发展;

旅游资源：包括自然、文化、生态、历史等多方位的资源;

生产资源：农用面积、是否适合有机种植或工厂化种植等;

当地经济基础：特色产业、农业及相关产业发展水平;

当地政府支持程度：政府规划、相关补贴政策。

二、拥有强大的运营能力和开发实力

房企做田园综合体，至少需要运营三大板块：农业、旅游、地产。

在和地方政府合作、多方共建的同时，在运营的过程中，还需要以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和收益。

华润置地的田园综合体是通过农民及村集体、华润置地、金融机构三方合作，通过改善乡村面貌、激活产业发展的方法，最终实现多方共赢。

其中，农民的土地所有权不变，自愿以土地入股，成为雇员参与农田种植和农庄运营，获得股份分红、工资性收入，改善居住条件。金融机构提供资金支持，获得投资收益。华润置地则在田园综合体的打造过程中，通过注入资源及开发与运营能力，获得土地经营权、经营性收入和投资收益。

需要注意的是，由于农业是短期利润相对较少的产业，房企在打造田园综合体的过程中还需要强大的资金、资源等多重支持。

三、通过合作，获得多方位的资源支持，形成产业闭环

在文章的开头，我们提到了早前绿城、中粮等房企已经在农业领域试水，他们通过和农业科研机构合作来生产和销售农副产品，这也是现在房企打造田园综合体的方向——借助外部力量，共同发展。

▲田园综合体涉及了农产品种植、加工等多个房企不擅长的领域，需要借助外部力量共同开发。

在农业生产方面，华润置地与有农科院学术背景的中环易达合作。作为我国最早从事人工光植物工厂、无土水耕栽培、立体种植等现代农业技术研究与商业孵化的农业科技公司，中环易达的技术和经验，能够为“城市农业”全新模式的实现提供技术与体系支撑。

销售方面，华润置地的集团优势非常明显，集团目前已经拥有成熟的销售渠道：华润五丰、华润万家，以此形成一条完整的产业链。

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