养老特色小镇：旅居养老新模式案例分析。

旅居养老最早由中国老年学会副秘书长程勇提出，是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体。旅居养老是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体，老人们会在不同季节，辗转多个地方。这种养老方式是有利于老年人身心健康的一种积极养老的方式。

当前中国老年人出游的比例已占中国旅游市场20%。随着我国人口老龄化的快速发展，传统养老模式再也不能满足健康活力型老年人的多元化养老需求。市场上针对老年人的旅游产品以传统的走马观花式观光团为主，不能满足老年人休闲养生、精神文化、心理慰藉等多元化需求。而作为健康旅游时代的一个新概念，旅居养老追求旅游目的、旅游行为、旅游效果的健康、环保和舒适，已成为一种时尚的生活方式。

除了慢节奏的旅途，旅居养老对老人最大的吸引力在于价格和服务。“旅游+养老”模式的推广，需要政府部门在政策层面予以规范，需要社会养老机构提升专业化服务水平，也需要老年人不断更新养老消费理念。

最新的统计数据显示，我国正经历全球历史上规模最大、速度最快的人口老龄化进程。截至2016年年底，我国60 岁以上老年人口已经达到2.2 亿，占总人口的15.5%；预计2050 年将达到峰值4.87 亿，由此将催生出一个354 万亿元的巨大市场。

眼看着一批有钱有闲的老年高端消费群体迅速成长，国内各大城市对于“旅居养老目的地”的争夺也开始进入白热化。继海南三亚、广西巴马、云南大理之后，今年1月，江苏省首个异地养老联盟——太湖国际异地养生养老联盟在无锡成立。来自江苏、北京、海南、广西等地的30多家养老机构携手入盟，承诺在联盟内部通过异地互换、轮流居住的方式，满足老年人休闲旅游、养生养老的需求。

与国外相比，

国内旅居养老模式还有很大进步空间

“发展旅居养老，一个好的自然环境是必备条件，但专业化的服务才是决定因素。”南京邮电大学潘金洪教授曾经系统考察过美英等国的旅居养老模式。在他看来，国内在专业化养老服务方面与国外还有不小的差距。“国内的高端养老院大都建在远离城市的郊外，老年人出行不便；养老机构普遍缺乏高水平的医疗服务，医护人员匮乏；各地医保制度不衔接，老年保险制度不完善，旅居风险难以把控。”

为什么新兴的旅居养老让众多老人叫好？究其原因，旅居养老是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体，老人们会在不同季节，辗转多个地方。这种养老方式是有利于老年人身心健康的一种积极养老的方式。

除了慢节奏的旅途，旅居养老对老人最大的吸引力在于价格和服务。如安徽徽旅集团面向嘉兴地区推出的服务：旅居养老期间，老人入住徽旅旗下的酒店，3天左右的旅程，人均只要300元左右，较市场价低很多。在全国其他许多地方，旅居养老也逐渐成为新宠，正受到越来越多的老年人青睐。

不久前，以“养老＋异地旅居”为主题的智能平台“乐龄旅居”在武汉启动。“目前，国内养老公寓空置率超过50％。”湖北乐龄旅居养老服务有限公司总裁盛崇召表示，该平台旨在整合全国范围内的养老公寓资源，互相交换公寓的短期居住权，目前已覆盖30多个省市。

作为中国唯一的热带度假旅游目的地，三亚已成为旅居养老的主要城市之一，尤其是适合冬季养老。受此影响，三亚的房地产市场一直在高位运行。数据显示，今年1月到8月，三亚房地产共完成投资288亿元，同比增长34％；商品房销售网签面积95万平方米，同比增长22％；销售金额188．9亿元，同比增长7％。

旅居养老模式分析

“旅游+养老”模式的推广，需要政府部门在政策层面予以规范，需要社会养老机构提升专业化服务水平，也需要老年人不断更新养老消费理念。

生活式旅居，是让老人有“家”的归宿感，让老人真正享受到“旅游+居家+度假+享老”的生活式度假。让老人在安全、轻松、私密、整洁、舒适、和谐的环境下, 体验休闲度假、旅居交友等活动的乐趣，从而心情愉悦，真正享受旅居带来的快乐，提高老人晚年生活质量，让养老升级为享老。那么生活式养老有哪些模式可供借鉴呢：

一、资源享老模式

1.景区旅居享老

大自然是心灵的家园，景区旅居享老依托山林、湖泊、滨海、温泉等生态资源，以远离城市的喧嚣与躁动为主旨，打造独特的生态依托型享老产业项目。形成山水叠墅、野奢享老公寓、山水康疗基地、山水营地、温泉享老综合体等不同组合的景区旅居享老基地。

2.田园旅居享老

田园旅居享老主要是指那些以农家乐、乡村绿色田园的景观、农事娱乐体验、特色乡村风情为依托，以休闲度假为目标的享老产业开发项目。游客不仅可观光、采摘、体验农作、度假、游乐、了解农民生活、享受乡土情趣，还可体验酒庄、农庄、渔庄、茶庄、牧庄、林庄等特色庄园式享老产业项目。

二、文化艺术旅居享老模式

随着国务院关于加强推动特色文化产业发展的相关政策的出台，我国文化旅游和文化产业迅猛发展，各地民俗文化的弘扬、传承和保护工作不断加强。

以地方独特文化资源、民俗民风资源、音乐艺术资源和宗教养心资源等为依托和核心吸引，以对该类文化精神需求有特殊偏好的享老人群为市场目标，形成古城古镇旅居享老、民俗民风旅居享老、音乐艺术旅居享老、宗教禅修旅居享老的系列文化艺术型享老项目。

1.古城古镇旅居享老

依托古城、古镇、古村特有的文化资源、特色街区、历史遗址、建筑文物及非物质文化遗产等，开发一系列具有历史记忆和怀旧特色的享老项目，将传统文化和享老需求相结合，打造古城古镇型享老产业。

2.民俗民风旅居享老

民俗民风是全国各地传统文化的重要构成，是我国本土文化的瑰宝，是“美丽中国”之基底，感受各具特色的民俗风情可丰富老年人度假生活，以地方特有的民族风情、节庆、习俗、婚俗、食俗等为核心吸引物，打造的独具热闹氛围和节庆色彩的享老项目将会受到市场的青睐。传统民俗文化体验对老年人具有较强的吸引力，是老年人深度休闲体验的基础之一，是老年人“享老”生活的补充。

3.音乐艺术旅居享老

音乐艺术具有净化心灵、陶冶情操、启迪智慧、情智互补的作用，音乐艺术旅居享老以文化艺术为内涵，依托艺术创作、戏曲品鉴、音乐赏析等多种方式，打造集老年艺术公社、艺术会展中心、文化休闲商街、博古斋、读书楼、棋茶室等多种业态为一体的综合性音乐艺术享老产业集群。

4.宗教禅修旅居享老

“宗教是文化的重要载体”。 伴随物质文明的高度繁荣，老年人对精神信仰的追求不断提高，开发包括佛学院、山水禅庭、禅医堂、静心馆、素食斋、养心阁、生活禅修体验基地、心灵成长学校等多种宗教养心享老业态，更符合现代和未来老年人对宗教文化的需求。

三、运动旅居享老模式

“动则不衰”是中华民族养生、健身的传统观点。老年人因为体质和年龄的特殊性，更注重体育锻炼，运动康体成为旅居享老的重要组成部分。

维护健康、增强体质、延缓衰老、延长寿命是我国由来已久的养生方法，以养精、练气、调神为基本特点，以运动休闲项目的适度开发为核心吸引物，辅以享老产业配套，打造运动旅居享老模式。

四、医疗康体旅居享老模式

健康是老年人实现“享老”的基础，良好的医疗保健服务对老年人的幸福生活尤为重要。医疗康体旅居享老的主要模式有中医养生享老、西医护理享老、健康美食享老等。

1.中医养生享老

以中医养生为核心，开发中医诊堂、中医理疗中心、中草药种植园、药膳养生会所、中医养生会馆、针灸、推拿、按摩等中医理疗项目，并针对不同人群的身体健康状况建立不同的服务项目。

2.西医护理享老

以西医疗养为核心，以大型医院雄厚的医疗资源或全面专业的医疗设施设备为依托，以专业的医疗护理服务为特色，形成涵盖身体健康检查、医疗器械监测、健康咨询管理等多个领域的立体化产业体系，并设置医护辅助中心、理疗课堂、康健中心等多种享老服务项目。

3.健康美食享老

中国饮食文化源远流长，美食养生之法越来越受大众特别是中老年人的喜爱。因此，可围绕中国丰富多彩的饮食文化，打造集养生药膳、素斋、绿色餐饮、养生茶汤、地方特色养生膳食、养生保健食品等多种食疗养生产品于一体的美食享老产业体系。

知名旅居养老社区案例

瑞典马尔默Bo01生态住宅示范区

这个社区位于瑞典马尔默市的西码头，是生态节能项目。该小区采用了散落式规划，建筑产品多样化与功能的复合开发，保证了社区居住人口的均衡性以及地区的经济活力。社区的户外环境以水为基本要素，包括浅水广场、台阶式休闲码头、临水散步长廊、亲水日光浴平台、高空跳水平台、水上蜘蛛、小瀑布、溪流湿地等，为市民创造了多种与水景对话的机会，创造宜人的生活环境。

马尔默Bo01生态住宅示范区通过一系列新型的可再生资源及风景园林，打造一个绿色环保社区，改善居住生态环境，保证业主的健康，为业主创造了一个健康的居住环境。

格林威治新千年村

伦敦泰晤士河畔的格林威治半岛上，有一座格林威治新千年村。作为格林威治岛的核心居住区，千年村承担了展示新世纪英国居住形态的责任。社区共包括1079套公寓和298座别墅，围绕着英国式的花园广场排开。公寓区位于整个千年村的最北端，其中450套公寓靠近泰晤士河和一个新开挖的湖泊。湖泊边建造了亭台楼榭和日光浴所，可以供观景之用。

格林威治新千年村大面积的绿色开发空间——公园是社区的核心，对于全部居民开放，实现社区物业价值均衡。社区为创造宜人步行和宜居的生活环境，限制停车，行车马路被自行车道和人行道代替。

中国-乌镇雅园

绿城乌镇雅园景观

雅园别墅图

绿城乌镇雅园于2012年10月正式动工建设, 总面积约60万平方米，项目位于5A级景区乌镇,出于沪杭城市群中。早在2010年，绿城在杭州就退出了蓝庭颐养公寓，初涉养老地产。乌镇雅园包括了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，采用民国建筑风格打造“学院式养老”。乌镇雅园依托于1500亩国际健康生态休闲产业园，在其650亩的核心区域上，成功商业运营了“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新的养老地产模式。

雅园规划图

一、独特的“学院式养老”模式

养老小镇必不可少的重点就在于功能配套。雅园的“学院式养老”的核心是“颐乐学院”---国内最大的老年大学。俗话说：活到老，学到老，老年人也喜爱校园生活。参与不同的课程不仅锻炼了老年人的思维，更让老年人学有所成，增加不少成就感。在这个物质丰盈的时代，精神层面的满足度愈发为人所关注，尤其是那些具备高文化素质与生活格调的人。

白马湖尽显学院式风情

颐乐学院占地150亩，由14栋彼此独立又相互连通的小建筑群构成，总建筑面3.5万平方米，投资2.5医院，建有能容纳400多人的大礼堂、小会堂、静休堂、棋牌楼、游泳馆、健身房、网球场和健康中心馆；有中央广场，学院内有小商业街和幼儿园。

颐乐学院鸟瞰图

颐乐学院室内体育馆

雅园室外运动场

在颐乐学院内就可以满足餐饮、健身、社交、娱乐等需求。更加独特的是依托杭州师范大学的教育合作支持，颐乐学院设立了健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系等课程体系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。

颐乐学院课程表

课程大纲是由颐乐学院和杭师大共同研发，目前已经设计了72门课。

颐乐学院器乐课程

学院外面还租有几十亩的地做农场。老人们每年花500元，就能有15㎡的小天地。其实城市人也会有农民的理想，除了学院内提供的课程和活动项目，老人们在农场种点自己喜欢的农作物，感受“复得返自然”也很有意义。

可租用的颐乐农场

乌镇雅园独创学院式养老模式，涵盖颐、乐、学、为四个维度，把对老年人的精神服务作为重点和特点打造。

大学之大，在于学院林立，学养丰厚，学子满堂。“学院式养老”，是绿城独创的养老模式，它以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态，从而构建出一种崭新的老年生活模式。

二、回味无穷的民国居住风格

乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。众所周知，民国时期中国的大学教育，思想自由，不拘一格，百家争鸣，大师辈出。

雅园外立面是民国校园风

为了营造这样的民国风，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。

别墅区两栋别墅间景色，有特色连廊

别墅区的公共部分设计巧妙。从建筑风格、街区尺度、景观铺陈和规划排列上来看，与杭州悦榕庄酒店这个著名项目有着异曲同工之妙。沉稳的风格、精心雕琢的景观意境、安静大气的院落，为主人们提供了难得的有质感的生活场所。

别墅区的公共走廊

在核心的颐乐学院周围，建有多层、高层、别墅等配套房产，分别有2925、2697、60套可售户数，可售面积48万平方米。

三、特别的适老化设计

公寓内景图

在房产的设计上，由于养老的定位而特意做了适用于老年人的细节化处理：雅园连廊的设置方便老人们行动和聊天，和邻居串门，去学校上课的路上，即使下雨也不需要带雨伞，走廊路上不淋雨就不打滑，既为老年人出行提供便利，还大大增加了老年人行走的安全性；雅园的每个房间内进户门净宽1米，方便轮椅进门，进户门左侧还预留40cm开门空间，方便轮椅者开门；各个屋子间衔接处没有高差的设计；每个屋子都有的紧急报警按钮，下拉式储物凳都充分地照顾到了老人们实际生活的点点滴滴。

雅园连廊

乌镇雅园适老化设计技术细节

四、顶级医疗康复中心

雅园还设置有雅达国际康复医院，引入德国高端康复医疗品牌Medical park，占地13万平方米，建筑规模7.3万平方米，有350个床位提供高质量的诊疗，设有中央功能区（门诊、亚健康康复）、神经科区、骨科区三个区域。在雅园外部，还有乌镇国际健康产业园的配套设施能够吸引业主入驻。 

雅达国际医院外观

雅达国际医院房间

国际养老中心则是非自理养老中心，满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。

国际养老中心老人护理模式

依托雅达国际康复医院和国际养老中心，雅园可以让长者人群都实现“老有所医”：健康老人可以在社区内愉悦地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分医疗辅助，而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照料。

五、盈利模式

乌镇雅园的盈利模式是产权出售+服务提供。由养老设施胚胎一体化带来的土地、房产价值，加速资金回流。房产售价是公寓精装15300到18000元/平方米，别墅35000到4000元/平方米（每套为500到800万元）。此外，颐乐学院年费为3000元，按照50%的入住率来计算，颐乐学院年收入即高达800万元。

截止目前为止，前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%。这样的利润空间已经显而易见，并且只要在养老产品配套上别投入过多的成本，在地价可控的前提下，这样的销售业绩对开发方而言只是赚多赚少的问题。 

德国-福利德纳村

村内老人

福利德纳村的平面布局图

福利德纳村位于德国西部风景如画的莱茵兰地区，就像是一个与世隔绝的仙境，它远离喧嚣和浮躁。福利德纳村离附近的大城市杜塞尔多夫和艾森距离都在20公里以内。

早在20世纪80年代，德国人就已经开始关注老年人的养老问题了。这个养老村，是由一个叫Theodor Fliedner Stiftung的基金会（中文名：提奥多·福利德纳，网站https://www.fliedner.de）建设的。村子以T.F.基金会的创立者“福利德纳”的名字命名。这个村子是T.F.基金会从1987开始规划建设的，是一个容纳了多种社会服务设施的综合服务基地。其中有专门设计的老年住宅，残疾人住宅，精神病患者住宅，以及基金会总部和培训中心，还有具备疗养功能的“精神康复花园”等设施。

 这里目前有600多个居民居住。其中有200多个老年人，150个左右残障人，40个左右的精神病患者，另外还有200多个陪护家属和义工以及专业的服务工作人员。除了老年人和特殊人群之外，这里也经常迎来参观旅游的团队、社会公益团体以及参加教育培训的学员们。

住宅公寓里的公共大厅

福利德纳村不是单纯意义上的养老院、护理院或精神病院，而是一个生活化的村子，只是把这些功能和村子整体很好地融合了起来。住在这里的人们，和住在自己的故乡一样，过着平静的生活，一旦需要紧急或特殊的护理，相应的服务设施和人员就会及时到位。“平静中安享晚年”，也是这一村子的氛围特点。这使得村子成为一处环境幽静、设施齐全、服务周到，同时又和外界社会密切联系的健康和养老圣地。

村里的小超市

一、哪些人可以住到村子里？

可住到村子里的人有三种。第一类是需要满足“养老村”所服务的对象人群：年龄65岁以上的老人、身体残疾的人、精神或智力有障碍的人。另外，服务对象的亲友也可共同申请住在村子里。第三种可能性是：义务的志愿者，也就是说，身体和精神正常的人也可申请入住村子，但必须履行至少一项服务义务，如照看邻居老人。当然，除了以上三类人，村子里随处可见的，就是护理人员和工作人员。

二、住在村子里的房租谁来付？

住在村子里的老人和特殊人群的房租费用产生一般分为三种情况：

（一）政府性的社会救助项目支持的入住者（如：莱茵兰社会救助教育项目），产生的费用由莱茵兰地区财政支付。

（二）个人申请的一般性公寓，产生的费用可从个人养老保险金扣除。房价与当地同档次平均房价基本持平。

一般性公寓的户型平面图

（三）如果是个人申请的特殊护理住房（如森林小屋），产生的费用要个人另外支付。房价水平比当地的同档次住房平均房价高50%到100%。

森林别墅的户型平面图

三、护理费用有多高？

住在村子里的护理费也是必不可少。收取额度因人而异。基本的护理费用，都可从养老保险金里扣除。少数有特殊护理需要的人群，需支付比较高的护理费用。

四、对我国养老特色小镇的启示

如今的T.F.基金会以及其托管的董事会机构，是德国民间力量参与到社会化服务设施建设的一个比较成功的案例。其长期奉行慈善理念，积累了足够的资本和社会声誉，具备专业的技术素养，同时有赖于德国政府在社会养老和社会救助方面的政策扶持。其内部有序的组织架构、广泛布局的全国网点、功能齐全的服务基础设施站，以及背后的基金会，经历了长期过程，才得以最终形成。

中国处于深化改革阶段，也面临老龄化及社会弱势群体护理需求。而国家的政策又为发展社会力量参与建设健康养老产业做了引导和鼓励。

德国经验的意义也在于此：将社会民间资本，社会公益创造力，科研力量的专业技能等要素统一协调，激发社会的创造力和自发管理能力。目前“萎缩化，空心化”的农村地区，也由此找到一种可能的复兴方式。

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