探讨：田园综合体与特色小镇如何“机制”解决土地问题？

中国的宅基地在全世界政策是最复杂的，我们国家的宅基地房子是个人的，土地是集体的，一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配，你是村子里面的成员，村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的，农民把宅基地卖给别人之后，不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地的转让，宅基地可以转让，但是不能突破集体经济组织成员的模式。

城市资本下乡

城市资本下乡是特色小镇和田园综合体最基本的形态，它面临的风险，所要开发的资源，还有目前的政策和制度都在变化。

城市资本下乡搞特色小镇或者田园综合体最大的障碍是什么？是农村的所有的资源都是非市场化的。

人才、劳动力、资金、土地都可以交易，有产权界定非常的清楚，可交易，有价格。农村所有的东西都是非市场化的，现行的体制不允许城市资本的下行。城里人想把户口转到农村是不允许的，想卖农村任何一个土地，所有的政策都不支持。农村现在任何一种土地贷款融资也不支持，这就是最大的风险。

如何获得土地，在我们国家有两种方式：

一种是从政府拿地，从政府拿地的有这么几种：一是建设用地，要招牌挂的，拿过来以后搞房地产开发，70年的产权；二是产业用地，包括工业、旅游，也包括很多的新业态；三是公共设施用地，分两类：一类是基础设施，修路。还一类是建医院、学校。很多人想搞划拨，我建议最好不要拿，地上建的东西是没有价值的，土地是划拨的，将来想退出、转让是很困难的。

还有一种是从农民手里拿地。耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有什么？一是资源性的资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等；二是经营性资产，就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地；三是非经营性资产，就是现在在农村里面的比如说学校、医院、村委会等等，他们所占的地和住房设施是非经营性的。

新政策

现在政策在突破的过程中，农村的土地三权分制改革，就是现有的耕地分成三部分，一部分叫所有权，一部分叫承包权，另外一部分叫经营权，这个分摊的价值非常的大。

宅基地和征地制度，这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后，将为城市资本下乡，搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实的法律基础。

改革的方向：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权，不是所有权，所有权依然是集体的。

大体上三大类对于特色小镇、田园综合体特别有效的政策：第一个，农村3P的模式，以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区；第二个是农村土地改革的七个政策，包括试点的内容；第三类政策是有关扶贫的政策，国家提出把一二三体制政策拿出来，一定要有支持和优惠的政策。

>>>> 关于耕地

获得农村耕地的时候，建议大家只拿经营权就可以了。还有在拿到农地的时候有一些政策的限制，一个叫基本的农田，一个叫一般的农田。建议按比例拿一些，但是基本农田现在国家的政策限制是非常的严格，包括空间都不能挪动，每一个省的国土厅都有一个资料，清清楚楚标明是不能动的。可动的是哪儿呢？你要有一些基本的农田，基本农田有一些补贴，一般的农田可以搞位移，或者说小设施都可以。

再一个要关注的是，如果搞田园综合体、特色小镇肯定不是只种地，而是要三产融合，要建一些设施，过去在农田搞一些设施，有开生态餐厅的，甚至有在大棚中盖别墅的。现在这些行为是被禁止的，有严格的限制。但是在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的，前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格，最好不要搞小把戏，按照正常的方式拿下一些地，在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。

>>>> 关于宅基地

中国的宅基地在全世界政策是最复杂的，我们国家的宅基地房子是个人的，土地是集体的，一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配，你是村子里面的成员，村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的，农民把宅基地卖给别人之后，不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地的转让，宅基地可以转让，但是不能突破集体经济组织成员的模式。

宅基地建设特色小镇和田园综合体最成功的是浙江的桐庐，这是我们国家土地制度改革特别重要的试点，而且率先取得重要的成果，大家看看它是怎么样通过宅基地的改革引进城市资本的。一是确权，我们国家农地确权基本上完成的，但是宅基地的基本确权没有完成。二是确权之后，农民把不用的废弃的宅基地交还给集体，因为土地是集体的。三是集体采用这样的方式，就可以合理合法的引进城市资本了。

>>>>关于四荒地

四荒地风险最大，但是收益也很大。明年中期的时候，有关四荒地更开放的政策将会出台。特别希望突破的有两点，第一个是四荒地将来证券化，第二个是可上市。这两个问题解决了，你就有退出机制了。投资最重要的要有退出机制。四荒地属于谁？集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处，一个是要和集体签合同。二是四荒地是没人管的地，没有那么多的限制，你可以发挥很大的空间，可以当建设用地使用。

>>>>关于集体建设用地、空心村

中国现在农村的空心村少说十分之二三，多说五分之一二，利用空心村建设特色小镇和田园综合体成本低，做产业、特色小镇，先别琢磨将来产品如何廉价，现在的时代是成本如何降低，你的竞争力放在降低。

空心村发展特色小镇、田园综合体的优势：土地是现成的，是熟地，用不着开发，都是齐全的，土地性质非常的清晰。我们国家的支持都是村村通，都是以村为基础的。如果在这样一个地方做休闲养生养老的产业，肯定独一无二，建筑材料原汁原味，没有人复制得出来。

特色小镇的消费者

特色小镇的消费者有这么几类人，第一个是养生养老的人，第二个是财务自由的人，第三个是城市的中产阶级。这些人或长期，或短期租住你特色小镇的房子，要不然就不叫小镇了。不可能让他们买了房子在这里住，他们即便买了这个房子，也是为了未来增值，所以租赁的情况是一个大概念的事件，这一点诸位一定要未雨绸缪。

集体建设用地建设租赁住房，国家在13个城市在试，今年刚刚开始，之前在北京和上海曾经有过试点，集体建设用地建设租赁住房和城市的住房开发最大的不同是在集体土地上开发的，没有土地出让金。实际上这个土地出让金就是城市土地和农村土地的最大的差别。大部分是村集体在开发，北京、上海村集体的资产很雄厚，有的有这个能力，有的虽然没有能力但是融资也很方便。还有一个问题，它和传统的开发房地产不一样的，第一不能贷款，房地产商可以贷款。第二马上收不回投资了，因为是租赁。所以要进行调整，调整要有利于集体用地的建设，稍做转变之后，做成特色小镇，立马柳暗花明。

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