什么是“居住权”？这些事不了解可能会吃大亏 | 关注民法典
今年5月28日，第十三届全国人大三次会议正式表决通过《中华人民共和国民法典》，并将于2021年1月1日起施行。其中，物权编专门增加规定“居住权”，明确居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
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“为什么要设定居住权？”
“居住权要怎么设立？”
“会不会对二手房交易产生风险啊？”
在民法典编纂过程中，是否规定居住权一度成为争议的焦点，不少市民也对此项规定存在疑惑。清远市学习全国两会精神暨“民法典”宣讲团副团长、清远市律师协会副会长吕国昌律师对此进行释疑。
“居住权是《民法典》新增设的一种用益物权，与过去的《物权法》中规定的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权等有所不同，居住权的权能仅为占有、使用，不具备收益权能。这是因为居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要，而并非收益营利。”
居住权适用于哪些情况？
吕国昌律师介绍，居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分割、分配，从而满足所有权人与居住权人各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的住房需求。
《民法典》第366条规定：
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
此项规定指居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。可以实现特定弱势群体的住房保障，解决婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等问题。
如何设立和撤销居住权？
根据《民法典》367条和371条的规定，可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式设立居住权。
《民法典》368条又规定：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
吕国昌律师解释，关于居住权的撤销，《民法典》并未有明文规定，但依照设立的规定，撤销居住权应该有如下途径，一是通过书面合同约定的方式，向登记机关申请撤销，二是向法院申请撤销。此外，根据《民法典》第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
设立居住权是否对二手房交易产生风险？
对于一些市民担心设立居住权可能对二手房买卖产生风险，吕国昌律师认为，新增居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制。
《民法典》第369条也明确规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因为收益权和处分权是属于房屋所有权人的，房屋所有人可以将房子出售或者抵押，但房屋所有权转移不影响享有居住权的一方依然能继续住，谁也不能把居住权人赶走。
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因此在二手房交易中，除了需要查询清楚二手房相关产权，还需要对该房屋的“居住权”了解清楚。否则即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益，导致买方即使购买了该房屋仍然不能马上入住。吕国昌律师建议，对于买二手房的一方，买房之前一定要了解清楚，该房屋是否设有居住权。
清远发布编辑部
来源：清远+
编辑：华安
校对：王小雪
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