改为高级公寓的“华尔道夫”还是华尔道夫吗？

"在制度不健全的环境下，平民会成为暴徒，政客则是流氓。"这句百年前美国立法者的箴言，却适用于当下资本的逐利。当最近被再次推上风口浪尖的那位企业家说出那句："不欢迎野蛮人"的时候，他也许还在天真地把资本当成圣人。企业抱怨客人没什么忠诚度，员工没什么忠诚度，而事实上，投资者有忠诚度的也不多，无论是大资金还是小股民。所以，按照美国立法者的说法，手握资本的人们是时候应该平心静气一些，去审视自己的投资决策了。

另一只靴子终于落下来了

周日，华尔街日报（WSJ）援引知情人士称，中国安邦保险集团计划将纽约华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）最多四分之三的房间改造为高级公寓。为此，从明年春天起，华尔道夫酒店将关闭之多三年。安邦保险计划将1,413个房间中的至多1,100个房间改造为公寓。当该酒店重新开张时，将有300至500间客房。由于酒店容量缩减，预计将会裁撤数百个工作岗位。

对此，安邦保险一位发言人对WSJ表示，公司将继续探讨各种选项，目前尚无最终计划。

然而，酒店业内并无哗声。这次的动作只是印证了去年2月安邦保险集团董事长兼CEO吴小晖参与哈佛中国论坛承办的安邦集团2015招聘会时的发言——

把两个纽约华尔道夫塔楼改造成全球顶尖的住宅。

安邦保险集团董事长兼CEO吴小晖（左）在哈佛中国论坛上

与此同时，吴小晖也表示要让改造后的高端住宅为文化与地位的象征，因此若买家有的仅仅是金钱，恐怕也难以有机会够得这份资产。

华尔道夫为什么是“华尔道夫”

“我们在哪里?”

“一切文明的焦点——华尔道夫酒店。”

        ——电影《闻香识女人》

作为希尔顿集团的钻石品牌，地处纽约第五大道，与洛克菲勒中心相望的纽约华尔道夫酒店是各国政要和王室成员因公或因私都要常常到访的地方。在营业了100多年的时光里，由于接待的名人太多，以至于很多房间里的陈设已经成为“文物”。有一栋塔楼基本一层楼一个总统套房，曾有酒店质检部门去体验，结果房间灯具太多，竟然找不着某盏灯的开关。

最美王妃——摩纳哥格蕾丝（Grace）王妃和王子也是纽约华尔道夫的忠实客人。

论建筑风格，纽约华尔道夫应该是纽约黄金时代典型的ArtDeco风格，内装大理石拼花图案颜色饱满浓郁，富有视觉冲击力，处处体现出酒店品牌内核的高贵。

所有华尔道夫酒店都比较有典型标识的是孔雀廊、大摆座钟，当然还有标志的红丝绒蛋糕为点心的特色下午茶。至于在其他地区的华尔道夫酒店，即便都是2000年后希尔顿集团对WA战略转型后的产物，仍然坚持华尔道夫最高端人士的最豪华商务酒店的定位，不过房间都少多了，一般都不到200间客房，楼都不大，但地点都极优越，例如上海在外滩，是原上海总工会老楼，北京在寸土寸金的王府井与金宝街交接处，主楼后面还有两套四合院客房。

如何文明地攫取资本？

谈到境外投资，老道的投资者通常会提起两个重要因素：一是抢占不可复制的稀缺资源，二是持有成正在升值趋势货币的资产。纽约华尔道夫酒店拥有16.3万平方米的面积，以19.5亿美元的投资额计算，每平方米约73,000元人民币。同当时北京金融街拍卖地价每平米十万块且四十年使用权相比，这个项目获得的是终身产权，每平米只有七万元人民币，被众多投资分析者认为有很大的盈利空间。因而，回顾安邦的这笔收购，从占有稀缺资源和持有硬货币这两点来说，19.5亿美元的收购价并不贵（单凭“脱欧”导致的美元升值，让这笔交易更加值钱）。

纽约华尔道夫酒店总统套房

至于所持有的物业到底是继续做酒店还是改成公寓租售，无论这些资产运作如何进行，资产持有方都已挣得盆满钵满；即时改造方案确定后，产生的几百名员工的安置费都也只是资本方眼中可以忽略的成本。

于是，中资们是否可以将关注点放在如何运营好这些海外资产上了？

无独有偶，纽约的酒店市场不再像从前那样重要和引人眼球了，如今却由于客房供给持续增加，不得不面临投资商对酒店业产生怀疑的窘境。而这种担忧使得一些业主、尤其是地产投资信托机构纷纷出售或引进合伙人共同经营名下物业，以帮助自身更好地应对纽约酒店市场所存在的问题。

△位于曼哈顿的CANDLEWOOD SUITES已被出售给了总部设在中国的信泰资本管理公司。

诚然，当酒店资产在被收购之后，接受资产接管方的改造也是常规流程中的一环。从这个意义上说，安邦此次对纽约华尔道夫酒店的改造保留了其资产的住宿功能，而没有选择改造成另一种业态，也为将来回收物业恢复为酒店保留了一种可能。

因而在此时，安邦实施了“减少客房”的改造计划，未必不尝是从资产管理角度对于潜在风险的规避。正是因为华尔道夫作为高端酒店的品牌定位，转型成为公寓物业后，也极有可能会受到高端买手的热捧。

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