澳大利亚是否会成为中国资本下一个海外投资热土？
由于入住率及回报率获得稳健提升，墨尔本旅游地产领域投资热度逐渐上升。由于游客人数不断上升，墨尔本酒店入住率在去年11月突破纪录，达到93%，酒店住宿价格在2015年上涨4.5%。德勤经济研究所预测，尽管目前有多家大型酒店在建或待建，未来3年内墨尔本将面临酒店房间短缺问题。
墨尔本国内旅客数量于2014年强劲回弹
2014年墨尔本国内过夜旅客数量达780万人，贡献2,250万间夜数。国内到访旅客贡献的间夜数受到全球金融危机的小幅影响，在2010年至2013年期间，增长速度逐渐下降。国内旅客数量仅再2014年出现了强劲反弹。
墨尔本国际旅客数量持续增长
国际到访旅客是整个澳洲游客数量增长的主体，自2010年以来，国际旅客数量及国际旅客间夜数的年均复合增长率分别为7.9%和6.4%。2014年，墨尔本接待的国际到访旅客数量达203万人，共计贡献4,360万间旅客间夜数。国际到访旅客的平均停留时间较长（21.5晚），这在很大程度上归因于墨尔本的大量留学生。
资料来源：澳洲旅游调查局“国际旅客调查”，2015年6月更新
亚洲游客是推动国际旅客间夜数大幅增长的主要力量。其中，中国仍然是最大客源国，从不管是在旅客数量，还是旅客间夜总数上来讲（占间夜总数的24%）。其余的亚洲国家占间夜总数的34%。亚洲，作为一个整体，占墨尔本国际旅客总数的62%，较2014年稍有提升。欧洲，作为墨尔本国际旅客间夜总数的另外21%，过去几年来所占市场份额几乎保持不变。来自其他客源国的游客（间夜总数的18%）所占比例几乎与去年相同。
按到访目的对旅客进行分类
资料来源：
国际度假旅客几乎占墨尔本到访旅客总数的一半（48%），但鉴于平均停留时间较短，此类客源贡献的间夜数仅占到访旅客间夜总数的22%。相反，前往澳洲留学的旅客仅占到访旅客总数的5.3%，但其平均停留时间约为4个月，因此贡献了三分之一的旅客间夜总数。另外，探亲访友或进行商务活动的旅客的平均停留时间分别为23天和18天。
国际旅客大多租赁公寓或入住亲友家
按住宿类型对旅客进行划分
资料来源：澳洲旅游调查，2015年3月
鉴于大部分间夜数（62%）都是以教育和探亲访友为目的产生的，那么77%的国际旅客选择租赁住宅/公寓或入住亲朋好友家便也不足为奇。入住酒店的间夜数量仅占11%，该比例自2011年以来基本保持不变。数据表明，目前诸如Airbnb和HomeAway之类的替代性住宿产品对国际住宿偏好的影响不大。
国际旅客增长推动墨尔本机场输送量不断提升
墨尔本机场是澳大利亚第二大机场，2014年的旅客输送量达3,140万人次。自2009年以来，墨尔本机场旅客输送总量的年均复合增长率为4.8%。同样，国际旅客仍是推动旅客输送量实现增长的主体，过去五年中的年均增长率达9.4%。
墨尔本机场国内和国际旅客输送量
资料来源：澳洲政府
墨尔本高档酒店占据半壁江山
根据提供的数据，墨尔本56%的酒店客房属于高档或较高档酒店（4-4.5星级）。经济型酒店和中档酒店（3-3.5星级）仅占客房总量的30%，而豪华客房所占比例为14%。
墨尔本酒店市场
资料来源：STR
过去五年需求旺盛
根据澳大利亚统计局最新公布的墨尔本旅游业酒店统计数据，墨尔本共计拥有303家星级酒店，客房总量达27,900间。过去五年来（2015年截止6月），墨尔本酒店市场供给总量的年均复合增长率达3.3%，稍高于历史长期平均水平（约2.6%）。此外，市场需求的增长速度仍高于市场供给增长速度，过去五年来的年均复合增长率为5.5%。
2010年1月-2015年1月墨尔本酒店市场供需关系
需求不断增加，但限制于周中特定日期
在2015财年，墨尔本酒店市场业绩位居澳大利亚第二位，酒店市场的平均每间房收益业绩仅次于悉尼。根据STR提供的数据，墨尔本酒店市场所实现的平均住宿率和平均房价分别为82%和187澳元。2015年截止2月，墨尔本酒店市场所实现的住宿率水平达到峰值（89%），平均房价也于次月达到205元的最高点。
资料来源：STR
数据表明，去年每周旺季依然是周三至周五和周六。
周日是每周业务量最少的一天，过去三年来，周日的住宿率增幅最为显著，达4.6%。相反，周六的住宿率增长幅度仅为周日的一半，这意味着市场供给主要受限于特定的日期。
鉴于去年市场需求增长不断创造历史新高，过去三年来市场需求最旺盛的日期（周五和周六）所实现的平均房价提高15%，而每周业务相对清闲的日期所实现的平均房价仅增长7%。
新增供给较少
与悉尼相类似，过去十年来，墨尔本少有新增酒店供给加入酒店市场。去年，墨尔本新增客房供给459间，其中新开业的酒店包括艺术系列酒店－墨尔本拉威尔斯提欧迪欧、图拉马力奎斯特酒店、墨尔本布雷迪酒店、（楼顶）。
未来新增酒店供给
未来，墨尔本即将开业的酒店包括配置87间客房的Peppers Docklands酒店和配置182间客房的墨尔本QT 酒店，这两家新增酒店预计将于2016年初竣工。
预计可能将于2017年开业的其他新增酒店项目包括配置269间客房的达克兰四季酒店、配置281间客房的达克兰区帕克洛亚酒店和配置166间客房的。
资料来源：ABS；浩华管理顾问公司澳大利亚办公室
浩华管理顾问公司澳大利亚办公室预计目前至2019年期间，墨尔本共计约有3,700间客房供给涌入市场。大多数新增酒店供给预期将于2016年至2017年和2017年至2018年期间开业。该期间新增酒店供给的年均复合增长率将达到2.2%，相对而言比较容易被市场吸纳。
墨尔本市场需求前景无限
悉尼可能仍将保持作为澳大利亚门户城市的地位，但据澳大利亚统计局称，墨尔本正飞速发展，预计将于2053年将发展成为澳大利亚最大的城市。墨尔本的经济非常多元化并且被视为澳大利亚重要的活动目的地城市。
鉴于墨尔本作为商务中心和休闲目的地城市的双重地位，其住宿需求无疑与维多利亚州的经济发展以及国际旅客数量紧密联系在一起。已出租房间数和十五项经济增长指标存在紧密的关联，基于此，可利用德勤经济研究所发布的经济预测数据来预测酒店客房未来的需求增长趋势。
2009年12月-2019年1月墨尔本已出租房间数与经济增长指标
资料来源：DAE; STR Global; 浩华管理顾问公司澳大利亚办公室
根据该方法，浩华管理顾问公司澳大利亚办公室预测2015年至2016年期间，出租房晚需求将增长3.6%，较2014年截止6月实现的4.5%的增长率稍有下降。2016年至2017年期间，预计出租房晚需求的增长幅度将再次轻微下滑至3.3%，随后便于2017年至2018年反弹至4.1%，稍低于过去五年期历史平均水平。
墨尔本平均房价发展前景
维多利亚州经济的发展与酒店平均房价增长貌似同样存在联系。墨尔本一直难以实现理想的房价增长幅度，历史平均房价业绩的年均增长率仅为1.8%（远低于通货膨胀）。通过使用类似的因果计量经济模型，我们预计2015年至2016年期间，平均房价业绩将努力实现增长。2016年至2017年，平均房价预期将提升至190澳元，增长幅度为1.5%。次年，平均房价将再次提高至196澳元，增长幅度为1.5%。
酒店市场预计在三年后实现稳步增长
过去几年中，尽管全国其他地区均受益于矿业的繁荣发展，维多利亚州却陷入经济发展困境。维多利亚州的自然资源有限，当澳元兑换美元汇率创下历史新高时，作为澳大利亚最强大的制造业基地，维多利亚州的经济遭受重创。澳元外汇汇率持续降低成为维多利亚州经济发展的有利条件，使得该州失业率最终低于全国平均失业率水平。维多利亚州旅游业等出口产业繁荣发展，而国际教育产业最近也发展成为其最大的出口产业。
2015年截止6月，墨尔本旅游区的酒店住宿率提高至82%，涨幅达1%，再创历史新高。由于2016年市场供给量有限，有望推动住宿率业绩持续提升至84%的水平上。未来市场供给进一步增加，以及悉尼新会议中心开业使墨尔本商务活动市场预期出现空隙，可能会导致未来几年的市场住宿率陷入停滞。但预计市场需求有望实现稳定增长，因此，2019年和2020年，住宿率业绩应该再次稳步增长。
资料来源：浩华管理顾问公司澳大利亚办公室
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