跳出惯性思维，用坪效实现资产提升
浩华近期参与了多个资产更新项目，这些项目的普遍特点是：
▲ 核心或优质地段
▲ 酒店运行多年，产品过时
▲ 机电设施亟需更新
▲ 周边需求充沛，但产品非市场所需
浩华接手此类项目的资产更新战略研究时，颇具兴奋点，原因是这类资产最具备资产价值重大提升的潜力。当我们研究此类项目时，都是以坪效最优作为研究的目标。之所以看坪效，是因为战略性资产更新往往需要我们跳出酒店的惯性思维，从空间最优坪效的角度对产品和设施进行重新定位。
经客户授权许可，我们分享浩华新近参与的一个典型城市中心老资产更新案例。
再定位研究，找出痛点
这是一家位于城市中心的业主自行运营管理的中高档酒店及服务式公寓，位于极具零售商业价值的繁华地段，首层临街面拥有庞大的人流量。
因此，和一墙之隔的零售业态相比，酒店的低楼层区域坪效贡献明显不如同楼层的商业零售空间。在这种情况下，业主往往最具备驱动力借资产更新契机进行整体优化。
业主希望对整体空间利用再次进行优化，并对商业业态进行重新规划调整，以实现更大的资产价值提升以及空间坪效提升。
此次再定位研究重点解决三个痛点：
痛点一，低坪效的酒店配套公共和餐饮空间如何通过重新布局实现价值提升？
痛点二，客房产品如何重新定位，以实现更好的价值产出？
痛点三，如何释放高楼层优质江景的景观价值？
下图显示了该项目改造前首层的平面布局图：
从首层布局看，项目业主方已经把位于商业临街的黄金首层用于商铺出租经营，因此，租金回报颇为可观。但目前作为酒店大堂的区域是商业价值洼地，作为酒店大堂的价值产出颇低。
针对痛点，提出改造方案
以下是改造后的首层空间利用：
如上图所示，通过垂直交通分区，根据位置和景观的差异性，原有酒店被划分两座错开定位的酒店。考虑到首层的商业零售价值以及顶层优越的江景，酒店大堂和配套设施被抬升到酒店顶层（九层），而首层原有大堂改为商业空间用于租赁。首层仅考虑两个分别通往顶层的酒店入口过厅。
审慎的选择外租商户：
业主应审慎的对待外租商业区域商业类型和商户的选择。商户的类型和格调不应与酒店定位有重大冲突，另外，对于餐饮类型商业，业主应在前期特别注意排烟管道的设置，避免对楼上的客房区域产生较大影响。
主要改造内容：
1、保留服务式公寓大堂，原酒店一层大堂取消改造为商铺区域，高端和中端酒店分别有独立的入口。入口在前期已预留好通往后期商业的通道及出入口。
2、高端酒店新增直达顶层大堂两部穿梭电梯和三部停留客房楼层的客用电梯，原酒店客用电梯改造成为服务电梯。
3、原弧形楼梯将被自动扶梯取代。
4、重新设置的服务空间、后勤通道和消防通道。
改进之处：
最大租金收益：最大程度释放项目一层的商业价值，若后期商业成功实施，一层部分将成为一个大型商业综合体的有机组成部分。
后院提升：后院机电设施的下移，腾挪出原后院区域空间，提升运营效率和后院景观，也方便二期商业计划的实施。
空间利用更有效：虽然高端住客都必须乘坐电梯上至顶楼办理入住和退房，但是新增的多部客用电梯和穿梭电梯可以保证一层不会产生大量住客滞留的情况。
在此，我们略过客房楼层的改造详细布局。下图显示了酒店顶层（九层）改造前后的布局变化。
酒店顶层的主要改造内容是：
高端酒店的大堂区域全部移至顶层（九层），有穿梭电梯可以从一层直达此楼层（中间楼层不停靠），另有三部普通客用电梯可以到达各个楼层。
餐饮功能被放置在顶层，包括高端酒店的大堂吧、全日餐厅和中端酒店的全日餐厅，另外，一个连接两酒店的厨房和新建的服务电梯可以方便的同时为这些餐厅服务。
那么，改造后达到了什么样的效果呢？
震撼的到达感：此方案最大程度释放项目的卖点之一——景观资源，使得住店客人在到店的时刻都能被宽阔的江面或特色的中央大街震撼。
极具竞争力的餐饮：顶层可以欣赏到江景和中央大街街景的餐饮设施不仅有能力吸引酒店内部住客用餐，也有能力吸引中央大街大批人流在此用餐。另外，餐饮设施分布集中，由同一个厨房进行支持，也极大提升运营效率。
户外空间增加度假氛围：在顶层有一部分户外空间，既能够作为观景平台，也可以在夏季举办室外的活动，提升酒店空间的利用效率。
在完成上述再定位及空间布局优化建议并得到客户认可后，浩华项目组详细测算了该项目（包含包含商业和酒店部分）的坪效（以2015年不变价计算2022年稳定年份的预测业绩）。改造前实现的坪效：1065元／平方米／年（2015年实际发生），改造后酒店预测坪效：2044元／平方米／年。
再定位——酒店功能和资产价值相辅相成
从上述案例看，酒店重新建议的定位是从全面服务型酒店改造为精选服务酒店，因此，酒店的配套设施进行了大规模的压缩和精简，仅保留一个楼层用于规划酒店的“公共客厅”。这个多功能的公共客厅将以开放式空间融入多项功能，如前台Check-in / Check-out、行李寄存、大堂吧、全日餐厅、及精简的会议功能。
► 低流量 vs 高流量
为什么酒店占据低楼层设置公共配套设施就难以产生与商业流量业态相当的坪效呢？其根本原因还是在于酒店的低频属性，这和商业零售空间的高频属性形成了鲜明对照。作为传统住宿产品的全服务型酒店通常依靠客房创造高昂利润，而酒店的配套设施（如大堂、多个餐厅以及宴会和会议设施等）往往是为客房的住客提供配套服务，因此，这些配套服务本身的价值被认为转移到客房的房价中去体现了。
但有趣的是，中国过去三十年高速的经济发展使得城市化快速崛起。一座早年开业的酒店，往往经历了城市从欠发达缺配套到配套设施日趋完备和发达的历程。酒店的客人走出酒店大门，周边商业餐饮等设施林立繁荣。这也使得曾经是必要的配套设施不再被客人珍视，而显得多余和累赘。某些酒店在运营中意识到酒店配套必须针对本地市场进行营销和推广，因此也不乏在本地竞争市场中立足且成为本地市场高声望的餐厅或者酒吧。但无论如何，在以流量驱动的互联网时代，酒店客房的低频属性确实使传统全服务型住宿产品陷入尴尬的境地。
► 内敛 vs 开放
通常而言，酒店作为一个为商旅客人提供家外之家的空间体验时，往往希望酒店是内敛的气质，比如专属的入口抵达体验，而进入酒店后也希望给客人营造出专属的氛围和气息。因此，那些需要高流量支撑的酒店配套设施在内敛的气息中失去了对流量的强大吸引力。但如果我们去一个成功运营的购物中心，我们往往会有这样的感受：远远可见的巨大的商家logo墙，从正面甚至侧面均可进入的开放式多入口，这种开放式的氛围和气息足以把足够多的人流量倒入商场内部，以刺激他们的消费。
随着市场的变迁，消费文化和习惯的改变，我们相信，各类商业实体空间的跨业态融合和相互借鉴和学习是必然的趋势。资产业主们应随时关注市场的变化，在进行重大资产更新决策前审时度势，以借助资产更新契机实现新的资产价值提升！
本次2016CHAT上海“CHAT大讲堂”中，我们将与您共同探讨坪效优先对于当下资产更新的更多意义和方向。
2016CHAT上海
以坪效驱动资产更新
2016年9月22日 17:00-18:00
演讲嘉宾：费琪、李德强、严庆光、尹筱周、周以升
主持人：戴雪英
费琪 女士
CHAO酒店 创始人&首席执行官
费琪女士在酒店投资、发展、设计、管理运营等领域积淀了丰富经验,负责公司愿景、战略与成长。费琪同时亦是洲际股权投资基金管理有限公司董事长与中国酒店投资股份有限公司总经理。她于中欧国际工商学院取得高级工商管理硕士学位。
李德强 先生
雅高酒店集团 大中华区执行董事兼发展副总裁
李德强目前担任法国雅高国际酒店集团大中华区执行董事兼发展副总裁，负责集团在大中华区（中国大陆、香港、澳门及台湾）和蒙古的酒店市场拓展。其品牌涵盖从奢华、高端、中端到经济型全系列，模式也涵盖投资、管理以及特许经营。
在过往近10年中，李德强已经带领团队通过投资，委托管理以及特许经营的模式在大中华区累计开发了超过120个酒店项目。同时，李德强还负责集团在大中华区已投资的酒店物业的资产管理以确保其酒店物业的收益和利润最大化。
严庆光 先生
凯悦酒店及度假村 资深副总裁-地产及发展
严庆光先生是凯悦国际酒店集团的副总裁，主管大中华区精选服务酒店品牌，包括Hyatt Place 以及 Hyatt House. 在加入凯悦国际酒店集团前，严庆光为卓安酒店连锁首席执行官。卓安酒店连锁为香港卓越金融有限公司全资子公司，通过与中国邮政集团的战略伙伴关系，收购了其约25家酒店的资产包，并对酒店资产进行改造及运作。在领导卓安酒店之前，严先生为摩根斯坦利公司旗下Panorama公司中国区董事，为其中国区酒店资产提供资产管理服务。
严先生的酒店职业生涯始于美国Heymann咨询顾问公司，该公司主要提供酒店绩效管理方面的咨询服务。之后他加入菲律宾的Raintree管理顾问公司担任董事，该公司为主题餐饮、酒店及服务式公寓提供专业开发咨询及管理服务。在接下来的五年半时间里，严先生为浩华管理顾问公司(Horwath HTL) 中国区创始董事及首席代表，建立并开展在中国的酒店咨询业务。
尹筱周 女士
北京银泰置业有限公司 总经理
尹筱周女士1988年毕业于清华大学建筑系，取得建筑学学士学位并获该系研究生录取资格。毕业后，尹筱周先后就职于北京市建筑设计院和香港华艺（深圳）设计顾问公司，获得建设部高级建筑师职称。
自2002年加入中国银泰集团至今，尹筱周全盘操作北京长安街高端城市综合体北京银泰中心(含北京柏悦酒店)项目，重点打造与地铁交通无缝连接的轨道物业和京外高端酒店物业（包括上海安达仕酒店和宁波东钱湖柏悦酒店），以及负责高端城市综合体北京银泰中心的全面运营管理与整体环境提升,并参与成都银泰中心（含华尔道夫酒店）的前期规划设计与品牌营销。
周以升 先生
高和资本 执行合伙人
周以升先生是高和资本的执行合伙人。高和资本系国内商业地产基金的领跑者，在中国商业地产领域累计总投资超过240亿元人民币。周以升先生是国内最早一批具有国际背景的地产私募投资专家，也是国内第一批投身于人民币房地产基金的创业者。
周先生拥有十年以上国际投资银行和房地产私募股权投资经验，成功投资的房地产股权或收购项目总计超过260亿元人民币，参与融资及并购顾问项目总计超过300亿元人民币。周先生作为投资银行专业人士参与了中国第一批房地产企业香港IPO以及香港首批REITs发行。
戴雪英 女士
浩华管理顾问公司 董事
戴雪英女士是浩华管理顾问公司北京办公室的董事，加入浩华至今已超过13年，是浩华北京办公室的创办人之一。目前，戴女士政领导浩华北京办公室推进多项新兴业务板块的发展（包括浩华旅游及休闲板块业务线、CHAT新媒体及教育、SnapShot在中国的落地等）。
在浩华的13年里，先后参与或领导了各类顾问服务项目研究、《中国饭店业务统计》编撰、CHAT 创建和持续发展等。戴雪英女士参与的代表性项目包括上海迪士尼酒店群研究、万达城酒店群研究、北京环球影城酒店群研究，此外，还包括大型旅游目的地的规划和开发战略研究服务，如长白山、九寨沟、稻城亚丁、文昌铜鼓岭、等几十个项目。近期，借助浩华的全球资源，戴女士也积极参与了多个中国投资者投资境外酒店的支持服务，以及协助境外酒店投资项目在中国寻求投资伙伴。
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刘小姐 - Ms. Karen Liu
chat.info@horwathhtl.com
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2016年9月21-22日
CHAT上海，我们不见不散！
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