9只公募REITs支持产业园区基础设施建设

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自2020年4月30日国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，国内公募REITs正式拉开了大幕。

REITs，全称RealEstateInvestmentTrusts，即“不动产信托投资基金”，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。

公募REITs(RealEstateInvestmentTrusts)基金，是一种公募创新产品，全称为“公开募集基础设施证券投资基金”，指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。公募REITs就是汇集大家的资金去买不动产，比如说本次获批项目中的高速公路、产业园区、仓储物流等。投资者用少量资金投资购买基金，然后坐享高速公路收路费、产业园区收租金、仓库收使用费等收益。

目前，我国已经发现或正在发行的公募REITs有16只，其中10只属于产业园区基金。

第一批已经成功发行9只公募REITs。

首批9只公募REITs产品的基础设施项目涵盖五大领域，包括产业园、收费公路、污染治理、仓储物流以及市政建设，其中3家产业园区基金。

●博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金

●东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

●华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金

●中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

●平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金

●浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施投资基金

●红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金

●富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金

●中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金

第二批基金已经上报或正在申报的7只基金。

已上报

● 国泰君安临港东久智能制造产业园REIT

● 建信中关村产业园REIT

● 华夏越秀高速公路REIT

冲刺申报

● 杭州和达高科园区REIT

● 郑州高新产投园区REIT

● 合肥高新园区REIT

● 济南高新园区REIT

7只基金有6只是产业园区基金。

某公募REITs研究人士表示，产业园区底层资产非常丰富，比如厂房、研发、孵化、服务平台等，能打造全产业生命周期空间载体，推动园区内部创新转化和科技孵化。但产业园区属于重资产项目，开发周期长、资金需求大，借助公募REITs，能实现由重资产转向“轻重并举”模式，从而盘活存量资产，扩大运营优势。对投资者来说，不仅能获得租金收入等固定收益类的现金分派，还能获得底层不动产价值上升带来的增值收益。

中金公司此前研究表示，产业园区类资产规模较大、类别丰富、现金流盈利状况稳定、市场活跃度高、定价逻辑清晰，作为底层资产发行公募REITs具有诸多优势。尽管产业园区REITs产品资产体量不容忽视，是一类重要且有活力的产品类型，但激发产业园区REITs市场活力的关键，在于构建可估值、可定价、可参与、可退出的市场框架，实现良性循环。

以建信中关村园区REIT为例，其底层资产为中关村软件园公司持有的科技载体，疫情期间平均出租率超过95%，租户基本以科技类企业为主，主要包括度小满金融、快手、科大讯飞等境内外上市公司及独角兽企业，租户质量优异。

中关村发展集团相关负责人表示，建信中关村园区REIT是中关村发展集团推动改革转型、探索园区发展新型融投资模式的“破题之举”“创新之举”。通过资产证券化的方式，使园区物业资产流动起来，可大幅缩短科技园区项目投资回收期，提高科技园区投资建设的可持续性，最终为双创主体提供更低价优质的服务，推动园区发展模式向与双创主体共成长的“新经济”转型。

现在已经发行或准备发行公募REITs已有上海、广东、江苏、浙江、北京、河南、安徽、山东8个省市。

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