真正的楼市调控大招！冻房，今夜终于来了！
【管理思想讲座－第0701期】
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真正的楼市调控大招！冻房，今夜终于来了！
来源：综合中原房买卖 id:zhongyuanfangmaimai 、财经韬略 ID:tttmoney8、中国经济网、苏宁财富资讯（ID：SuningWealthInsights）；
真正的楼市调控大招！冻房，今夜终于来了！
6月28日晚，楼市再传大消息：限售政策又有新的重大进展，可以追溯以往的交易！这意味着，“冻房”政策可能真的降临了。
把限售政策玩出新花样的，是前期房价上涨并不突出的西安。晚上，在“西安人民政府网”上公布了“西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知”，通知最关键的是这样两段话：
2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。
估计一般人看了，会一头雾水。这是啥意思？新房满5年才能出售，二手房满2年才能出售，这都能看懂。为什么是“2017年4月18日以前”？“4月18日”之后又将如何？
其实，西安市政府在2017年4月18日公布了《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》，里面主要内容是：
1、住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区，长安区行政管理区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。
2、在住房限购区域范围内，购买的商品住房及二手住房，须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）。
也就是说，上述限购地区内购买新房，4月18日以后的，需要在“须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（转让、赠与）”，二手房同样。
今天出台的政策，对2017年4月18日之前购买的商品房、二手房进行了追溯性的限售。其中，新房是5年内限售，但算法不同于4月18日之后，而是按照“商品房买卖合同网签备案时间”；至于二手房，则跟4月18日之后一样。
换句话说，4月18日之前购买新房的，所谓的5年限购是可以打折扣的，因为“商品房买卖合同网签备案时间”和“取得《不动产权证书》”不是一个概念，时间差一般有2年左右。所以，4月18日的新房，其实是限售3年左右。
西安这次出台政策的最大看点是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在，未来房价异常上涨的城市，政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。
这意味着，房屋被当成了生活必须品，类似菜米油盐，政府随时可以进入管制状态。它的好处是，可以把投机性需求完全挤出市场，只保留楼市的居住属性，以及长期投资功能。但负面作用，居民对自己财产处置的权利受到了限制，遇到重大变故时很难变现财产。
政府随时可以“冻结房屋交易”，这个对炒房者杀伤力将非常大，这意味着当私有财产进入房屋领域之后，将完全失去预期，其流动性随时可以被冻结。
冻结，意味着产权不完整，意味着流动性可以随时归零。这样，必然影响到资产的价格。对于炒房者来说，意味着有了一把悬剑在头上，随时可以被斩首。
这可能催生房屋的私下交易，并引发一系列社会纠纷。当然，还有司法裁决的过户方式保留，让炒房者可以通过欠债还房的方式暗度陈仓。但如果大家都这样做，这个漏洞也会被随时堵上。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推广，甚至被延长，则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限售，不就从最初的2年延长到了保定、珠海的10年了吗？但之前的限售，都是政府有言在先，只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限制，是史无前例的。
这会带来炒房客恐慌性抛售吗？会刺激楼市大幅波动吗？都有待观察。
无论如何，2017年6月28日，西安在中国楼市开创了历史。
炒房末日！这座城市已套牢无数炒房客！
一想到在唐山买的房子，马宗明就想抽自己几个大嘴巴子。
2017年4月，在北京做房地产中介的马宗明，在同行朋友的介绍下，购买了一套位于唐山市高新技术产业园区名为君德城上城的房子。
作为一个有着十多年房地产从业经验的销售人员，马宗明买到的竟然是一个烂尾4年多的项目。
近日，马宗明通过进一步了解得知，2011年君德城上城以新民居项目立项，2013年就因资金链断裂停工，至今没有取得国有土地使用证。在他购买的时候，该项目已经处于烂尾状态，“我还去现场看了，也不知怎么就稀里糊涂的买下了。”
马宗明并不是唯一冲动的人，从2016年11月起，随着北京及环京地区投资需求进一步外溢，大量投资客涌入唐山这个传统重工业城市投资楼市，一位做唐山房地产代理销售的中介笑言：唐山市十年楼市库存，用了三个月就消化了。
在这一批投资客中，像马宗明这样的踩雷者并不在少数，据君德城上城销售介绍，该项目共销售出1000多套房子，“外地人占90%以上，主要是北京和北京周边的客户，本地人很少。”
在唐山楼市中，君德城上城并非个例，投诉集中的有五证不全、烂尾等情况的楼盘有十几个，每个问题楼盘背后都涉及数量不少的投资客。
新民居到底是什么鬼？
媒体重点提及的唐山君德城上城项目，实际上是个新民居项目。
那么到底什么是新民居呢？
一句话概括：新民居本质上是小产权，但却拥有合法身份。
首先，新民居是合法的。
一张图解释：
其次，新民居本质上仍然是“小产权”。
之所以要强调“本质上”，是因为新民居的确有合法身份，但在实际购买和使用过程中，它跟小产权却惊人的相似。
新民居所占用的土地是村集体土地，没有国土部门给的土地使用权证书。所以这种房子买了之后是有房屋产权证的，但没有土地证。
开发新民居的目的是为村民建房，但照顾开发商的利益，在保证村民住房的情况下，一部分是允许对外销售的，也会有《商品房预售许可证》。显然，这种开发模式是得到房管部门的首肯，房子也会有正规的产权证，但是产权证上会注明房屋属性是“新民居”。见下图：
新民居拥有这种双重属性，决定了购房者买这类房子只能自己掏全款或者跟开发协商分期，银行贷款是别想了。
至于房屋后期拆迁会不会有补偿，还存在较大的不确定性。因为新民居的特点决定了购房者虽然有房屋产权证，却不可能凭产权证（这种产权证更强调的是你对房屋的实际使用权，而不是所有权）成为村集体成员。
此外，既然是非本村村民买房，那自然要考虑到房子二次出售的问题。但这类新民居的房子是难以上市流通的。根本原因就是这类房子虽然有产权证书，没有土地证书，决定了购房者所拥有的是一种受限制的产权。
为什么要开发新民居呢，有两点原因，一是农民集中居住，改善居住条件，二是集中居中后，释放了宅基地，能够确保耕地农田面积不减少。
在大量炒房客开始向三四线城市转移的情况下，开发商和代理销售的机构看到了赚钱的机会，于是这类房子被他们精心包装，在手续不全的情况下再次销售。常用的套路有，唐山楼市是价值洼地，京唐铁路、环境都市圈等概念。
市场火热的时候，开发商不愿意给代理商分一杯羹，部分代理商开始与一些问题项目合作，为他们导流。
这次爆出的唐山君德城上城项目，就是一个新民居工程，而且是问题比较严重的项目。
据了解，不仅纯炒房客深陷其中，大量的业内销售人员也被套住。
你们不知道的是，还有不少项目是打着“新民居”的头衔，实际上是“小产权”，当然这种就更危险了。
“涨价去库存”周期难以重现
今年以来，与一二线城市商品房销售快速回落形成鲜明对比的是，广大三四线城市走出了旺销行情。
究其原因，央行定向投放补充抵押贷款（PSL），通过国家开发银行住宅金融事业部定向支持地方政府进行棚户区改造是三四线城市实现房地产去库存的“头号功臣”。
不过，除了“新民居”这一概念，三四线城市能否凭借“棚户区改造”重现一二线城市“涨价去库存”周期，仍面临一些不确定因素。
首先是资金来源问题。虽然有补充抵押贷款（PSL）这一利器，但是国开行在贷款投放过程中，仍然要遵循地方债务和棚改财务可持续原则，在当前地方政府债务负担居高不下的情况下，国开行投放PSL将更为谨慎。截至2017年5月末，国开行PSL累计余额为2.3473万亿元，同比增长了56.49%，仍在高位运行，但增速却大幅下降。
从新增规模看，2017年1-5月PSL新增投放规模为2947亿元，较2016年同期4188亿元回落了1241亿元，PSL对棚改支持力度明显减弱（参见下图）。按照当前PSL投放进度，全年PSL投放规模预计为7800亿元左右，货币化安置比例将仅为45%左右，难以完成全年60%的政策目标。
其次，房地产投资下行趋势不改。5月份以来，全国房地产开发投资增速已经进入下行通道，棚改难以拉回降势。下面从棚改形成的两个房地产开发投资需求入手作个详细解析：
第一个需求是保障房投资需求。
按照2017年600万套棚改计划目标，扣除60%货币化安置部分，40%属于保障房安置，然而，保障房建设用地一般靠政府划拨，房地产投资主要构成为建安费用，据住建部的数据，2016年12月的建安成本约为1650元/平米，根据《国务院关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，保障房的单套建设面积一般在60平米左右。
据此推算，棚改实物安置带来的房地产投资新增需求为3000亿元，相对于2016年全年房地产投资的10.26万亿元，占比仅为3%，可谓杯水车薪。从这个需求来看，仅靠棚改的保障房安置带动的房地产投资，难以稳住总投资。
第二个需求是货币化安置后形成的商品住宅投资需求。
然而，商品住宅补库存的投资前景并不十分乐观。笔者研究发现，2017年1-5月我国房地产投资实现8.8%的稳定增速，并没有得到房屋施工面积数据的支撑，而主要是来自于以下两方面动力：一是建材价格的攀升带动占总投资65%以上的建筑工程投资的快速增长；二是2017年1-5月占总投资比重达15%-20%的土地购置费继续保持18.9%的高位增长趋势。
实际上，2017年1-5月房屋施工面积累计同比增速仅为2.6%，新开工面积也出现连续两个月回落。由此可见，虽然三四线城市房地产销售市场仍处于“供销两旺”行情，但开发商对前景预测并不乐观，也不急于进行房地产开发投资。
综上可见，对于没有人口流入、产业集聚、交通区位等优势的广大三四线城市，仅仅依靠棚户区改造来要实现涨价去库存的目标并不现实，这些城市的去库存进程仍然任重而道远。
对于普通投资者而言，尽管当前三四线城市在棚改的力推下处于供销两旺的行情，但鉴于三四线城市在人口流入和产业集聚不足、二手房流动性差等方面的劣势，现在贸然进入三、四线城市炒房，将可能面临“炒房炒成房东”的风险。
楼市进入深度博弈：2万经纪人离职，炒房客深陷三四线城市
时间进入6月份，在北京以及北京周边，楼市调整已进入深水区，在这个时候，购房者、炒房客、中介三种人的心态已经明显发生变化。
购房者
在购房者这一边，目前不论是北京还是环京，都已经进入深度观望期。其中在北京，经过3月份的十几轮通知的发出，可以说这个市场几乎已经没有任何空子可以钻。整个市场已经没有炒房客生存的空间，在这个首次置业和改善需求支撑的市场中，显然目前的价格是偏高的。
有数据表明，目前北京二手房均价为700万-800万，而300-400万水平的房子基本上在50平米左右。要知道目前在北京换房的难度已经非常非常高，虽说刚需买房能入手就入手，但这样的价格入手，总有点心不甘情不愿。
相比以往慢涨，今年一季度二手房可以算得上是“跳涨”，这种跳涨直接击穿了购房者入市的信心。
而现在，眼下虽然有6成二手房是降价的，但仅仅是相比5月份而言，如果是相比3月份，则仍然是上涨的。越来越多的购房者表示，入市的前提是房价归回到2016年底的水平。
至于环京楼市，早已被普通购房者抛弃，这些城市如果要找到接盘的，也不过是新的炒房客。

房产中介
6月份即将结束，不出意外的话，这个月二手房成交量将首次低于1万套，专家表示，低于1万套的成交量，是难以养活目前庞大的中介队伍的。
数据显示，今年5月份，北京九成中介是没有任何成交的。虽然这些中介的市场份额本来就不高，但这也表明市场进入深度调整期，对于中介行业来说，此前的两个月已经有大把的经纪人几乎零收入，而更有不少经纪人是负收入。专家表示，目前房产经纪人的队伍正在经历大洗牌，10万经纪人至少已经有2万人已经离职。
随着二手房市场的持续发酵，二手房经纪行业将不得不转型，改变目前的收入模式才是关键。对二手房经纪人来说，未来四种趋势必须引起关注：
1、经纪人队伍不再粗放扩大，而是向精英化方向发展，准入制度将逐渐规范。
2、双向代理模式的弊端很明显，未来单向代理或成为趋势，中介行业两头吃的局面将逐渐消失；
3、真房源才能立足，发布假房源会承当赔偿责任；
4、中介机构之间将逐步实现房源共享，但前提是保护房源信息，合理分配佣金收入。

炒房客
炒房客目前的生存空间已经被逐步压缩。一二线城市，特别是一线城市，可以说已经没有多少纯粹的炒房客了。不过在部分三四线城市，仍有不少炒房客逆势而动。不少三四线城市，新建商品房几乎全被炒房客买走，大部分三四线城市虽然还未动手，但事实是，这些人一旦买房，就注定无法脱身。因为这些城市的本地人不会成为接盘者，而一二线下沉的购房者也许会接盘，只不过是炒房客之间互相转移筹码罢了。
而在环京的三四线城市，市场已经转下，以固安、燕郊等为代表。只有极少数的炒房客顺利脱身，大部分的炒房客现在面临两难选择，要么挺死，要么亏死。
廊坊等城市已经彻底将普通购房者挡在门外，3年社保几乎是不可能完成的任务，只有少数炒房客敢于在这个时候刀口舔血，玩法是中介、业主和购房者先签合同，然后由相关机构帮助购房者补齐3年社保，3年后再完成过户。
笔者想说的是，这样的玩法，是在赌，之前或许能成功，今后就未必了。
这不冻房来了，好戏也要开始了！就让我们试目以待吧！
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