这5个选址大坑，麦当劳、海底捞、呷哺也没绕过去！
第 1249 期
一家餐厅能否经营成功，选址起到了70%的决定作用。
如何高效、精准地选到好铺？
餐饮老板内参特约作者徐健总结他在肯德基、新辣道餐饮集团8年的选址经验，推出了《4A选址法》。
今天，来看看评估过上千家店铺的他，总结出的几个选址误区。麦当劳、呷哺等大牌都曾在这上面栽过坑。
”■ 餐饮老板内参特约作者｜徐健
案例
01
呷哺开在负一，生意惨淡
误区：自带流量，位置偏点无所谓！
呷哺呷哺以翻台率高著称，在北京多个店都排长队。然而，在北京王府井东方新天地商场地下一层西南角的一个位置，这里的呷哺呷哺生意惨淡。
东方新天地商场名气很大，王府井客流也很大，但是呷哺在这里的位置属于一个拐角——没有任何标识，外人第一次去很难找到，向商场里的人打听也问不出来。
另一个例子是北京站附近，麦当劳、肯德基和吉野家都开在最显眼的位置，与它们仅几百米距离的巷子里那些餐厅，生意差了一大截。
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有的老板认为，自家品牌有吸客能力、口味够好，位置偏一点没关系。这种观念在以往或许行得通，酒香不怕巷子深。但是在竞争激烈的当下，风险有点高。
例如北京，2015年新开的餐厅有16万家，哪个品牌、哪种口味能做到让人不顾拥堵，穿过几环去寻找？
特别是现在，人们的时间成本很高，如果你选的地方太偏，让顾客拿着导航还蒙圈，顾客即使偶尔去一次，却发现吃饭的时间比赶路的时间还长，消费的频率和意愿自然不会太高。
案例
02
麦当劳开在房山，免租3年生意也没火
误区：房租便宜点儿好，免租最好！
海底捞的联合创始人施永宏曾说，海底捞这23年来，唯一一家经营不善关掉的店就是因为选址失误。当时，他们的一家店选到了城市的新区，招商的说两年内这个地方会住满，结果苦苦挣扎了六七年，还是渺无人烟。
海底捞遭遇的就是一个选址的大坑——如今房租不断上涨，很多老板都觉得压力山大，就无奈妥协：房租太贵活不下来，还是找租金便宜的地方吧！
例如很多刚开业的商场，会用很便宜的租金吸引品牌进入，很多没经验的小品牌会被便宜的价格、2个月、5个月的免租期吸引过去。投入几百万后发现，商场有限的客流根本支撑不了那么多家店，打折促销都无济于事，最终只能以关门收场。
这样的例子有很多，如北京万柳华联商场和翠微嘉茂刚开业的时候都是如此，北京龙湖长楹天街因为同样的原因被很多老板视为“大坑”。包括如今火爆的朝阳大悦城，最初也经历了两年的养店期，餐厅换了2-3批才好起来。
再比如麦当劳在房山曾经开了店，当初免租3年，装修费由房东出，但3年后门店依然关了。原因很简单，没客流，营业额太低。
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最近看到一篇文章，是一位网红餐饮创业者写的，意思是资金有限，选择便宜点偏点的位置，通过社群运营等方法可以拉客流。我觉得这是舍本逐末的做法。
通常房租便宜的门店，也就意味着没有客流，而没有客流也就没有收入，如果眼前都熬不下去，更别指望以后。
我认为，老板们选地段，首要考虑的不该是贵不贵，而是预估营业额、餐厅的接待能力以及自身定位的匹配度等。如果预估营业额能够承受房租，并且客流量、接待能力都能满足，房租贵的店也可以选。
道理很简单，你是选一个房租贵，客流大，生意好的店呢，还是要一个看似租金便宜，但是人流少，压根没生意的店呢？
案例
03
杨记兴在北京西三旗开店，亏了2年
误区：商圈人流大＝生意一定火
之前杨记兴的老板在北京西三旗开了一个1000平的餐厅卖徽菜，人均80-90元，一直亏损了2年。
后来经过对顾客和周边商圈的评估之后发现，能消费得起这家店的人不多，于是对产品、价格等做了一系列调整，把餐厅面积砍掉一半后，生意才逐渐好转，在第三年基本上月均超过55万，最好一月超过65万，扭亏为盈。
这就好像希尔顿酒店开在密云县，王品台塑牛排开在回龙观的概念一样。
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很多老板也都会认为，只要我选择的商圈里，附近居住的人口量巨大，或者人流大，生意肯定能火。其实这并不对。
因为目标顾客群的数量才是老板开店评估的核心数据。打个比方，假如你的客单价定在80元，那么即使一个村有10万人，那也不是你的顾客，因为真正能够消费的起的顾客没有那么多。
所以，确定你的产品、价格和品牌，是否适合商圈里的顾客群，以及是否有足够多的有效顾客群来支撑经营，就非常重要。
案例
04
装修完了，房东没办下来执照
误区：签约不用太复杂，有口头协议就行
之前我遇到的一个火锅品牌，在北京跟房东签约的时候，当时房东的营业执照还没办下来，但房东信誓旦旦很快就下来，并且租金和面积等都比较称心，就把合同签了。
结果装修完了，正式营业也超过了3个月，执照却依然没有办理下来。更让他没想到的是，管理机关在执照这件事情上追究下来，最后责令停业。而老板此时才知道，这个房子根本无法办理执照，房子都是违建。
由于事先没有做书面上的约定，最后只能老板自己承担损失：数百万的装修、租赁和经营投入。这件事到现在还在打官司。
其实还有更夸张的，有的小品牌、小店，在租房的时候，甚至连合同都没有，给自己留下的经营隐患太多了。
比如五道口那里原来有一排房子，好几户租金押金交了几十万，结果说拆迁就拆迁了！不但无法经营，由于当初租房的时候，这几户都没有签协议，结果连押金都拿不回来。
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其实这也是选址的关键误区之一。很多人会忽视谈判签约的细节，最后在经营期间产生很多纠纷。
因此，只要是租房，协议一定要写清楚，关系到门店生存的风险，都要考虑到，诸如免租期、租金、付款方式、面积、执照、甚至空调机位等等。
案例
05
4拨人同时抢一铺
误区：旺铺难找，顾不上调研分析
我在给一家中餐厅找铺面的时候，就遇到了4拨人同时在看同一个铺子，要跟转让方谈铺子，排队排了2个小时，都急着拿钱砸下。现在好铺子确实难找，尤其是北京等一线城市。
碰上多人抢一个铺的这种我非常理解。在跑了北京几十个商场，调研了近千家商户之后，我确实发现，现在餐饮的选址大战几乎到了白热化的阶段。
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但是我还是告诫众多餐饮小白们，即使好铺难找，该调研还是调研，该分析还要分析。就跟找对象一样，别人说好的你也去抢？
可能有老板会说：好铺子转瞬即逝，哪有那么多时间等我慢慢选？
跟大家说一个方法，就是在准备投资开店之前，至少提前2-3个月，就要开始做铺面的筛选，一次至少筛选5-10处铺位，搞清楚到底哪里更适合自己。在商圈评估、投资分析都做过以后，再拿铺子就更有信心，更果断了。
密炼选址术，轻松选旺铺！
有8年经验的选址专家徐健
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统筹丨刘晓红
编辑｜王艳艳 视觉｜尚冉
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