杨现领：2018年中国房地产行业将面临这6个转变
文/杨现领(链家研究院院长)
2018年是中国住房改革20周年，是改革开放40周年，是十九大精神贯彻落实的起始之年，也是十三五规划承上启下的一年，在这样一个大背景下，中国的房地产市场也会经历一些更长期的转变，大致来说，是六个转变：
1、由快到慢
无论是投资增速、销售增速，还是房价增速，总体的快速增长阶段进入中低速增长阶段，由几乎所有城市普涨进入涨跌互现的分化阶段。
这个转变的背后是五个基础动力：
（1）需求端，从总量扩张进入结构性的扩张，中国总体上不缺房子了。 （2）从加杠杆到去杠杆，至少杠杆增速下降。 （3）从单主体供给到多主体供给，开发商不再垄断供房，政府不再垄断供地。租赁住房和共有产权房进入供给。 （4）人口从农村到城市的流动，变到城市与城市之间相互流动。 （5）调控从短期改到长期，房产税进入实质性阶段，市场预期改变。
2、从新房到二手
总体上，房地产市场由以新房为主的阶段进入二手房市场为主的市场，至少是新房与二手房相互平衡、相互补充的“双轮供给”，二手房成为供给的主要渠道。2017年，24个城市二手成交大于新房。 这背后还暗含着三个基本变化： （1）二手房的政策规范化；
（2）服务职业化，形成一批职业化的服务阶层；
（3）机构连锁品牌化，一批专业、规范、获得消费者认可的直营与加盟品牌快速成长。
3、从数量到质量
整个房地产行业作为一个整体，需要满足人民群众对品质住房的需求，从数量扩张到质量扩张，为此需要：
（1）全人口的品质需要，流动人口与户籍人口对品质的定义不同，对于流动人口，安全、可支付的床位就是品质，年轻人与老人的品质需求也不同，合租单间是年轻人的品质，厨房、配套服务是老年人的品质。
（2）全品类的品质提升。租赁、新房、二手，三大品类都需要不同程度的提升，新房“好宅化”，二手房更新再生，租赁标准化是基本趋势。
（3）全产业链服务能力的再造。今天，整个行业的产业链服务体系都是以数量与规模扩张的模式形成的，品质的供应链几乎没有形成，从早期的设计到后期的服务，租赁服务、物业服务等围绕居住的“服务链”还有很大的改造空间。
4、从购到租
这个转变已经讲过，不多讲，主要是三个红利：
（1）租金的红利。长期来看，租金会持续上升，涨幅主要取决于收入增速。
（2）B2C崛起的机构化红利。
（3）运营的红利。租赁产业化的价值归宿一定是运营。
5、从线下到线上
消费者的线上行为正在发生深刻的变迁：
（1）信息消费前置，线上消费越来越前置于线下消费，越来越多的用户在带看 或交易前已经是深度的互联网用户，或者说，线下的行业实际上 已经被线上牵引；
（2）信息消费越来越“重”，用户对信息的消 费密度、消费时长都在往“重”的方向迁移，随着信息的透明和内 容的丰富，信息消费只会更重。
（3）线上与线下消费的时长在逆转，现在链家线上用户的消费时长往往超过 3 个月，远远大于线下行业的累积时间。
（4）交互越来越深。链家的线上用户通 过 IM 等线上工具与经纪人进行深度的互动，越来越多的交易流 程被线上线。
（5）消费者本身开始成为信息和内容的生产者， 互联网信息和内容从PGC向UGC逐步转变。
6、从开发到运营
未来值钱的高估值的千亿市值公司一定会更多地出现在运营领域，总体是这几个细分领域： （1）租赁的运营服务商，今天最高的约200亿市值，未来会出现千亿市值的公司。 （2）存量房的更新改造运营服务。这个机会更大，未来会出现大型的二手房运营服务商。 （3）以房产作为基础资产的REITS。(完)
文章来源：微信公众订阅号“现领观察”2018年1月18日（本文观点仅代表作者观点）
本篇编辑：游诗棋
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