这九大因素正在推动房地产行业的数字化变革
资本实验室·今日创新观察
聚焦前沿科技创新与传统产业升级
编译/导读：张珂
1946年成立于英国伦敦的Arup公司是全球规模最大的工程顾问公司之一。该公司的研究团队基于地产行业的数字技术应用和趋势判断形成了《重构数字世界的房地产》报告。
该报告揭示了数字技术如何重塑房地产行业、以及如何改变建筑物的设计、建造和运营方式。报告指出，那些充分接受数字化战略的公司将创造出更多可持续发展的建筑，并有助于增加企业的资产价值；同时，这些公司会有更好的发展前景，并对人们的工作与生活带来良好的重大影响。
在报告中，基于房地产行业内外部环境的改变，Arup提出了房地产行业数字化变革的九大驱动力：
1.数字社会需要数字化的空间
2.体验和位置越来越重要
3.技术成本的降低正在改变数字商务形态
4.物联网正在实现无处不在的数字集成
5.开放协议带来新型的集成与控制
6.云计算和云存储可实现更快设置与扩展
7.数字环境与物理环境融合形成混合空间
8.环境监管将推动地产绩效的改善
9.共享经济打破传统的所有权和使用权
从零售到出行、从医疗到教育，数字技术正在改变各行业的运作方式，并重新塑造资产。这会释放前所未有的机会，也会带来新的潜在威胁。
对于房地产行业，也许最大的一个变化是用户——无论是工作、旅游、购物还是休闲，每栋建筑的用户现在都是一个个数字化的个体。如何了解并应对这些全方位互联的用户需求将是房地产行业下一步变革的核心。
1.数字社会需要数字化的空间
数字化的生活方式是房地产行业数字化发展的驱动力。对很多人来说，特别是那些全方位接入互联网的人，数字化已经成为人类的第二特征，数字界面已经成为我们生活的“指挥中心”。
据预测，2015年全球移动通信用户为26亿人，到2022年，这一数字将达到89亿（爱立信，《移动市场报告》）。在很短的时间内，智能手机已经成为很多个人及专业人士工作和生活相互融合的重要工具，人们越来越希望所有方面都能享受到个性化的服务体验。这对房地产开发商意味着什么呢？
【案例研究：数字化个人助理异军突起】
据Stategy Analytics预测，以Amazon Echo为代表的智能助理设备的销售量将从2015年的110万台增长到2020年的1510万台。与此同时，消费技术的升级也将提升人们对工作场所的期望。随着人们习惯于象与邻居对话一样，通过下达指令激活家居服务，那么工作场所对于这一新技术又该如何回应呢？
2.体验和位置越来越重要
就像越来越多的企业展开对优秀人才的争夺，各地区为吸引新商业而进行的竞争一样，吸引客流量的重要性从来没有像现在这么重要。
根据最近发布的“创建21世纪社区”报告，“混合使用，适合步行的地产每英亩可以产生10倍的税收价值，节省近40%的前期基础设施成本，比全面扩张式发展节省10%的服务成本。”
数字平台成为房地产利益相关者在位置和经验方面的重要推动力。通过制定正确的策略和基础设施，形成一个快速灵活的系统，让租户和游客能够享受到一系列付费或免费服务，如稳定快速的公共Wi-Fi或数字化交互公共艺术等，正在成为成功商业区的特征。
【案例研究：打造交互与创意空间】
作为曾经的产业园区，到上世纪八十年代中期，King’s Cross已经成为伦敦市中心商业租金最低的地区。经过重建，这67英亩的土地现在焕发出新的生机，并成为全球公共空间和创意设计的典范。其中，26英亩的开放空间成为该地区新的公共区域，也是伦敦最大的户外免费的公共Wi-Fi区域。因此，King’s Cross吸引了谷歌、伦敦艺术大学等高质量用户，为该区域注入了新的生命。
3.技术成本的降低正在改变数字商务形态
挖掘数字地产的真正潜力，需要实时了解系统运作、资产绩效和人力资源，以便做出有力的决策判断。所有这一切又需要传感技术、高效的数据流和强大的处理能力。传感器不断下降的硬件成本和不断提升的性能正在使其成为可能。据高盛BI Intelligence预测，到2020年，传感器的平均成本将接近0.38美元，比2004年1.30美元的平均成本，下降近70%。
4.物联网正在实现无处不在的数字集成
物联网是一个通过传感器和嵌入式连接迅速扩展的目标设备网络。在建筑领域，从台灯到恒温器、从HVAC系统（暖通空调系统）到电源插座，甚至个人的智能手机，都可以实现物联。通过所有联网设备的实时数据处理，物联网提供了强大的数据分析和实现自动化的机会。这为实现从系统规模到个人体验的优化和定制铺平了道路。
5.开放协议带来新型的集成与控制
建筑物具有多个数据系统（IT系统、暖通、照明、安全、火灾、影音播放系统等），由于缺乏通用的、结构良好的语言和协议，各系统的互通操作有限。基于可扩展网络技术的开放控制方法，可以建立一个成本更低，且适应性强的集成化传感系统。在物联网中，通过开放的标准化API接口和直观的界面使数据能够共享，从而为居民和企业创造更多的价值。
【案例研究：物联网桌面为员工带来更高的可控性】
在使用新型集成的开放协议之前，大多数办公空间都配备了固定的办公系统，只能提供少量的定制选项。如果我们可以手动控制每一个办公桌面，为员工提供更加个性化和智能化的工作空间，就能让他们更舒适的工作，同时提升工作效率，还可以降低成本和能耗。
“关于桌面（All about the Desk）”的创新研究项目正在探索建筑内部如何实现基于移动技术、网络、传感器、低压直流电、快速制造等技术与员工之间的互动。
6.云计算和云存储可实现更快的设置和扩展
云服务带来了“无处不在、按需访问、可共享、可配置的计算资源池（如计算机网络、服务器、存储、应用程序和服务），可以以最少的管理成本快速配置和发布。”云计算有助于将数字资源和投资从资本支出转移到运营费用，为开发商、租户、业主提供数字增值服务。
【数据：云存储的使用】
据思科全球云端指数预测，使用个人云存储服务的用户数量将从2014年的11亿增长到2019年的20亿（占所有个人互联网用户的55%）。到2019年，每个用户消费的云存储流量将从2014年的992MB/月，增长到1.6GB/月。
【数据：云计算成本的降低】
据IDC预测，2014-2019年，云计算IT基础设施支出的年均复合增长率为15.1％，2019年将达到531亿美元；到2019年，云计算IT基础设施支出将占企业IT基础设施总支出的46％。
7.数字环境与物理环境融合形成混合空间
BIM（建筑信息管理）软件能够在数据丰富的虚拟环境中协调复杂的、相互依赖的系统，以改进设计、工程和施工，并在不久的将来，可用于建筑运营和维护。
据2016年英国BIM报告显示，英国建设部门通过对超过1000个建筑专业人士进行调查，对该国建筑行业BIM的应用情况进行了最全面的分析。在接受调查的专业人士中，86%预计将于下一年度在项目中使用BIM，97％的受访者表示在未来5年内会使用BIM。此外，虚拟现实和混合现实/增强现实技术使设计团队、工程师和业主可以在开发阶段进行沟通、探讨解决方案，并允许租户在建造前通过虚拟空间进行设计体验。
8.环境监管将推动地产绩效的改善
据世界经济论坛2016年报告显示，房地产行业每年消耗全球能源的40%以上，占全球温室气体排放的20%（预计到2030年还将增长7％），并消耗全球40％的原材料（每年30亿吨）。全球对公开商业建筑能耗数据的呼吁越来越高，地产业主与管理者需要智能化的基础设施，以通过节约成本的方式来实现对资源使用和优化的及时监控。
9.共享经济正在打破传统意义上的所有权和使用权
地理位置一直是房地产价值的主要决定因素。但是随着现代人工作地点的移动化，位置是否变得不再那么重要？
普华永道2015年的一份报告显示，在认为“可获得性是一种新的所有权”的57%的美国人中，86％的人认为共享使得生活更加实惠，83％的人表示共享提升了便利性和效率。AirBnB、Zillow和Uber等创新公司正在使员工、租户和居民能够随时随地获得他们想要的服务。那么，在数字世界中，基于位置的价值会受到高流动性和虚拟访问的影响吗？
【案例研究：Tishman Speyer为用户带来共享服务】
美国房地产开发商Tishman Speyer与领先的数字和物理服务提供商合作，积极响应用户数字化生活方式的变迁。他们的Zo平台为租户（包括大企业和小企业）提供了侧重于工作与生活相平衡的一系列服务，包括健康、按需儿童看护、现场医疗、旅游、个人护理、出行、人力资源、食品和餐饮服务。Zo平台已经在纽约洛克菲勒中心使用，未来会扩大到该公司在全球的其他地产项目。
资 53 28905 53 15534 0 0 3325 0 0:00:08 0:00:04 0:00:04 3325实验室本着研究与分享目的，编译Arup公司《重构数字世界的房地产》报告之要点。本文为要点编译的第一部分，第二部分及完整版编译报告即将发布。