深度：迎接房地产行业的数字化变革（附下载）
资本实验室·今日创新观察
聚焦前沿科技创新与传统产业升级
编译/导读：张珂
1946年成立于英国伦敦的Arup公司是全球规模最大的工程顾问公司之一。该公司的研究团队基于地产行业的数字技术应用和趋势判断形成了《重构数字世界的房地产》报告。
作为高耗能的建筑与房地产行业，正在经历数字化技术带来的行业转型期，数字化技术的融合将帮助我们做出更好的决策，建造更好的项目，并实现更好的运营绩效。面对未来的数字化世界，房地产开发商应该考虑：如何借助数字技术和大数据做出关键决策，在全新的竞争模式与不可避免的替代过程中，保持旺盛的生命力。
无处不在的传感器，灵活开放的IT系统和强大的云计算在许多领域创造了更多无缝和集成的体验，但房地产开发商跟上新技术的步伐相对缓慢。例如，传统的项目预算无法满足一体化的数字需求，传统的成本核算不能满足租户及其员工越来越期待的数字化体验。与此同时，资本性支出与运营成本支出原有的平衡正在被打破，一些过去固定化的产品转化为能够产生经常性成本与收益的服务。面对这些变化，房地产行业需要构建起新的思维框架。
在房地产开发的每个阶段，数字化为整个产业链的用户开辟了新的价值。随着工具越来越好用、更快、更智能、更强大，随着各部门逐渐适应这种工作方式和思维，充分利用这些工具，将会涌现出更多新的机会。
Arup认为，房地产业的数字化需要经历三个阶段：
第一阶段：运行（Run）
围绕“数字化资产”，在单一项目的各阶段采用战术性的数字化工具与方法，以改善业绩。
在该阶段，对于某一项目，从规划到设计/工程、施工、运营，到最终的资产更新/销售，许多开发商和地产管理者都通过数字化工具和方法来改善业绩。
第二阶段：成长（Grow）
围绕“数字化生命周期”，在单一项目的整个生命周期，通过数字化的协同，实现新的价值。
在该阶段，部分领先企业开始超越孤立的战术性数字解决方案，来解决资产生命周期中的各种问题，并将重点更多地聚焦在各阶段之间的过渡与转换上。
第三阶段：转变（Transform）
围绕“数字化资产组合”，在所有项目与资产组合中，通过集成化的数字规划，带来整体价值的增长。
在该阶段，随着新的计算/分析能力和开放、灵活的数字系统的结合，企业将受益于统一的、集成化的整体数字规划。地产公司将不仅得益于任何单一资产的数字化，而是在整个资产组合（无论是本地的，区域性的还是全球性的）中都获得了价值。这将增加企业长期估值、改善终端用户体验，并获得更好的运营资产表现。
总之，我们需要做好准备，全面拥抱房地产行业的数字化变革。那么，数字化到底能为房地产行业带来什么促进？Arup建立了一个房地产全生命周期的数字化绩效模型（Digital Benefits across the asset lifecycle）。这个模型围绕“数字化资产组合”策略，涵盖项目规划、设计、建造、运营与更新五个环节。
房地产全生命周期的数字化绩效模型
总体来看，新的数字化工具与平台意味着：
第一、更好的设计、工程和施工性能。例如更快的交付、更少的错误、全面的协调，以及更多由数据驱动的决策。
第二、更好的资产表现。例如更高的资产利用率、更低的能耗和用水、更低的运营成本。
第三、更好的终端用户体验。例如更高的控制度、更大的灵活性、更有效的反馈，以及更多的无缝连接。
第四、更好的潜在长期估值。例如品牌提升、更高的知名度、空间需求增加，以及灵活的、面向未来的资产。
1.投资组合策略（Portfolio strategy）
1.1数字驱动的投资策略改善决策与回报
在战略层面上，数字世界有助于更好的决策，并有效应对不确定因素。因此，信息的获取和协调将至关重要。根据仲量联行的全球房地产企业调查数据和分析，75％的受访者表示，他们将投资组合信息视为企业数据和分析战略的核心部分，但不到28％的企业领导者认为自己以数据为中心。
数据能够更好地支持投资决策，但需要对员工新技能的发展和聘用进行战略性投资，还需要对投资组合中的资产进行适当的、战略性的技术投资。
【案例分析：Digital Globe公司为澳大利亚建立国家建筑资产GIS数据库】
如果你拥有市场上每个建筑物的数据，你将如何使用它？基于人工智能、高分辨率卫星图像和一系列数据模型，Digital Globe公司训练计算机来处理大型可视化数据，并发现模式、变化和异常，从而形成可操作的高价值趋势判断。
利用地理空间大数据平台（GBDX），Digital Globe帮助澳大利亚联邦、州和地区机构建立了一个名为Geoscape的新工具。通过包含高清地图和建筑环境的数据库，可轻松访问澳大利亚1500多万个建筑物的物理属性。该工具包括建筑物的位置和结构数据，如占地面积和高度、屋顶材料和太阳能电池板覆盖情况等。Geoscape将在规划、风险评估、选址、运输分析和应急响应等应用场景中提供决策支持。
1.2投资组合绩效分析可以节省运营成本
由于投资组合中的资产可能跨越不同时代，并且包含许多遗留的系统和技术。因此，如何实现项目改进与资源分配的最优化，将是一场艰苦的斗争。
采取战略性和综合性的资产绩效监测手段，将建立一个单一的、可信的数据源。而将大量数据集中起来，将能够发现趋势，并允许对整个资产组合进行预测分析。总而言之，这将有助于重新制定决策，无论是在效率提升和成本节约方面，还是在满足组织管理目标方面。
【案例分析：世界最大酒店资产的环境绩效工具】
2008年，洲际酒店集团（IHG）接洽Arup公司，寻求如何评估并改善其在全球的酒店资产（现在已达到5100家）对环境影响的解决方案。Arup公司为其设计了一套名为IHG Green Engage的可持续性监测在线工具。通过该工具的使用，酒店能够建立并跟踪酒店物业在碳排放、能耗、水资源与废物处理方面的减排目标，并使得酒店能够清晰评估单项物业及资产组合整体水平上的绩效。根据数据，部分物业的运营成本降低了25%。
2.项目规划（Project planning）
项目规划主要涉及：新型合作伙伴的参与，使项目交付和结果更优化；大数据分析和可视化技术帮助更好地选址；使用数字化形成独特性。
2.1新型合作伙伴的参与，使项目交付和结果更优化
在许多地产项目中，有效的社区参与是成功的关键，否则可能因为公众反对而造成昂贵的延误，并造成重大的声誉风险。全球风险管理专家怡安集团（AON）的“2015年全球风险管理风险排名”对60个国家的1,400名风险管理专业人士进行了一项调查。调查显示，“在线声誉受损目前已列入十大业务风险清单之首”。在城市规划方面，传统的面对面社区参与不能忽视，但数字工具则提升了居民的参与程度。
【案例分析：Cityswipe提升居民对城市规划的参与度】
你如何知道你的用户对所在区域有何期望？美国圣莫尼卡市正试图从公共区域的长椅、停车场，到照明、公共艺术等各方面，获得公众对新城市规划的反馈意见。该市利用手机应用CitySwipe的滑动选择功能，允许市民快速查看不同场景的图像，并回答“是”或“否”的问题。如关于街头艺术的照片，出现了这样一个题目：“你想要更多的这个吗？”通过这种方式，城市规划者希望城市规划能够更好地代表目标群体的偏好，从而获得更好的城市体验和本地居民的支持。
2.2大数据分析和可视化技术帮助更好地选址
为项目选择正确的位置，并了解该地点的限制因素，对任何新的地产开发项目都至关重要。新型可视化技术和数字分析方法正在改进地产选址过程。亚洲地产门户网站iProperty.com每月有5000万页面浏览量和300万独立访客。这些丰富的数据使他们能够对客户搜索的房屋类型和感兴趣的位置进行有价值的分析，并基于这些数据为房地产专业人士提供了一个智能化的专业选址工具iPropertyIQ。
【案例分析：ZoneSavvy通过数据驱动来增加零售业绩】
地理大数据分析平台ZoneSavvy帮助中小企业选择合适的零售地点。该平台根据人口密度、平均年龄、平均收入，以及该地区现有企业等特征对美国各地区进行统计分析。然后，系统可对比分析该地区类似商业，并确定该地区可支持的最佳企业数量以及潜在的商业机会。对于想出租或出售房产的业主，ZoneSavvy还可以帮助他们找到该地点最适合、最需要的商业类型。
2.3使用数字化形成独特性
在竞争激烈的全球房地产市场中，数字化是一个关键的制胜因素。在功能上，这意味着高速、可靠的互联网，以及生活和工作之间更称心如意的无缝连接。伦敦经济学院最近的一项研究表明，伦敦业主愿意为网络速度更快的地区支付高达8%的房产溢价。从经验上看，采用数字化平台、工具和服务可以大大提高用户体验，从而帮他们更好地发挥想象力和创造的热情。
【案例分析：无缝和安全的Wi-Fi推动企业移动办公】
在传统的工作环境中，商业地产中的企业员工只能通过访客或公共Wi-Fi帐户在建筑物的公共区域访问互联网或使用有限的企业资源。公司防火墙的网络访问权限限制了员工灵活工作的机会。融合网络和软件定义的平台正在实现公共和专用网络之间的无缝连接，而又不影响安全性。近年来，如Cisco和Aruba等许多硬件供应商已开始部署该类型的集成商业化方案。
3.设计+工程（Design + engineering）
数字化的设计+工程意味着：更快、更便宜、更精确的现有条件建模，以及通过数字化设计模拟来改善未来的用户体验。
3.1更快、更便宜、更精确的建模
对建筑进行高质量的改造和翻新，需要对建筑建立详细和准确的理解。传统的现场测量方式费时费力，而通过人力将照片转化为2D图纸或3D模型，则需要耗费无数工时。与此同时，机载激光雷达扫描等方法则可大幅节省成本。
【案例分析：从虚拟到现实——利用3D技术改进空间】
使用3D扫描技术，Arup公司的可视化团队已经在全球范围内对许多公共和私人空间进行高精度3D扫描。这些扫描可用作VR、分析模型、建筑建模/规划和工程改造等数字服务和分析的基础。最近该团队将这种方法与强大的3D渲染和光建模工具相结合，为公共装置艺术家与雕塑家Janet Echelman的雕塑作品建立了逼真的影像视觉，并将在美国一家企业的建筑大堂中安装。这一行动将有助于该建筑的访客获得最令人愉悦和震撼的参观体验。
3.2数字化设计模拟改善未来的用户体验
在建筑物、区域或城市规划方面，通过传统的原型搭建来对设计方案进行测试是耗时和昂贵的，现在很少被使用。研究表明，高达52％的项目成本超支来自设计过程中的错误、变更和遗漏造成的返工。现在，通过环境传感器和在线数据采集，已经能够生成大量数据，从而提高统计模型和模拟的预测能力。同时，GIS系统能够进行基于地理分析，可带来清晰的设计灵活性和可视化效果。
【案例分析：以先进的模拟来改进项目设计】
一家美国地产商最近考虑在一个蓬勃发展的新商区开发一座甲级商业中心。考虑到它的位置和邻近的交通，商业中心的入口处和大堂需要能够有效应对一天内的人流高峰。Arup使用其MassMotion建模软件来进行流量模拟，帮助地产商评估大厦入口和大堂内的设计预期。这种方法使得开发商能够了解大厦内员工的流量模式和需求，并优化设计，从而为未来每天将经过大堂的员工创造最佳体验。
4.施工+装修（Construction + fit-out）
数字化的施工+装修能够带来：更快、更具成本优势、更准确的项目交付；流程虚拟化在设计、工程与施工之间实现更有效的过渡；更安全、更智能的施工。
4.1更快、更具成本优势、更准确的项目交付
云端BIM平台创建了一个单一的统一模型，使得设计团队和业主/决策者能够在项目实施的任何阶段实时访问。这个共享模型将项目规划、设计、工程、施工规划和建模连接起来，并实现了建筑的可视化和数字化建造。而在施工前阶段，BIM软件的使用，可以更容易、更快速地实现总承包商、施工方和监理人员之间的沟通。与此同时，3D和4D可视化技术还可实现物流和调度效率的优化，以及更快、更准确的定价。
【案例分析：BIM效应——提前规划和预算】
缅因州综合医疗中心是缅因州奥古斯塔占地64万平方英尺的新建综合医院，由两所医院园区合并而成。该项目采用综合项目交付（IPD）合同，由业主、建筑商和承包商签署三方协议。集成化的BIM模型允许设计方、工程方和施工方之间进行无缝协调，加快问题解决和决策过程。最终，这家医院比计划的进度提前10个月完工，BIM的应用也为客户节省了大约2000万美元。
4.2流程虚拟化在设计、工程与施工之间实现更有效的过渡
打造复杂的建筑需要大量团队之间的认真协作。使用传统的2D绘图技术，会使各团队之间的协作出现各种问题，需要耗时的往返协调，并常常导致错误和延迟。但是，随着数字和虚拟工具（如BIM、AR/VR）的使用，这些问题正在得到解决。据牛津经济研究院与维珍商业媒体在2016年合作进行的一项研究发现，只有44％的英国建筑业从业者表示，目前他们能够收集相关的，足够可靠的数据；76％的人认为，在未来3年，数字化信息将至关重要。
【案例分析：增强现实技术可以更好地实现项目监控】
剑桥大学研究人员利用微软HoloLens眼镜和Trimble技术，有效地模糊了数字设计工具与建筑物理结构之间的界限。在一项试验中，研究人员开发了一种自动化进度监测工具，允许审查员对建筑工地或其他结构进行视觉检查，而不会产生过多的文书工作。相反，所有必要的信息显示在物理对象之上，审查员可以使用HoloLens眼镜快速地检查和报告他们的发现。这种新技术的采用能有效地节省时间，并降低因文件损坏或人为错误造成的潜在风险。
4.3更安全、更智能的施工
物联网、传感器和大数据的应用有助于降低施工现场风险。根据美国职业安全与卫生管理局的统计，美国每年工伤死亡人数中，建筑业占到了21％。新技术则可以实时跟踪施工现场人员、工具和材料的位置等关键数据，有助于减少伤亡。例如，可穿戴设备可以用来监测工作人员的位置、心率和体温，以帮助现场管理人员发现安全隐患并快速响应。同时，机器和设备远程信息处理可以获取并传输关键性能数据，以便于对其进行管理和维护升级。
【案例分析：传感器和大数据保护施工现场】
水、火、工具以及众多其它现场危害可能会使业主、建筑公司或保险公司造成数百万美元的损失，并导致项目进度延期。美国建筑技术公司Pillar Technologies开发了一种基于传感器的数据处理软件，可实现各种事故的实时预警，并纵向分析现场风险水平。在该系统下，传感器可收集温度、湿度、灰尘颗粒、压力、噪音、振动和挥发性有机化合物等数据，通过整理分析，以便详细了解现场情况。
5.资产运营（Asset operations）
数字化的资产运营涵盖四个方面：通过数字化基础设施和流程，改造资产运营方式；了解用户体验；通过开放式建筑系统提高灵活性和集成度；数字化基础设施产生新的增值服务。
5.1通过数字化基础设施和流程，改造资产运营方式
对业主和用户而言，最大限度地提高建筑物的性能和价值至关重要。Arup公司服务过的一个重要的英国开发商，自2013年起，通过追踪500个监测点的能源使用情况，并进行优化改进，已经减少33%的碳排放。这种最优效果需要稳定的交互性数据和灵活的智能网络。然而，遗憾的是，传统的基础设施中通常由许多特定的“黑匣子”系统组成，这些系统数据很难共享，导致在现有建筑中，很难使用灵活的智能网络系统。
【案例分析：皇冠地产正在改变其资产的能源使用和建筑绩效】
皇冠地产在伦敦市中心的投资组合包括摄政街、圣詹姆斯大街等地最负盛名的房地产项目。在Arup公司的帮助下，皇冠地产通过智能楼宇管理系统大幅降低能源成本，减少了二氧化碳排放量。通过物联网技术，实时监测和分析建筑采暖和通风使用情况，及其它各种能源消耗的详细数据，发现问题并及时修正，在节能的同时，提高了租户的舒适度。
5.2了解用户体验
British Council of Offices进行的2016年员工需求调查显示，员工工作满意度水平一直低于预期。数据表明，提高员工体验，有助于提高员工的工作效率和员工留存率。例如，80％的受访者表示“办公室的整体洁净度”很重要，但只有50％的受访者对此表示满意。从“无线网络质量”到“办公室内部设计和布局”等许多指标，都呈现相同的趋势。
【案例分析：白领工厂为数字时代的上班族设计的工作区】
Arup公司帮助开发商Derwent London利用前卫理念设计建筑，为其开发的白领工厂（The White Collar Factory）的工作人员提供更好的、可控化的环境，同时能够大幅减少能源消耗。这栋16层建筑的租户都是些技术型和创意型公司，他们需要更开放的连接、更好的弹性、安全性，以及更灵活的工作方式。定制化的APP使建筑用户和管理者能够实时查看建筑空间的运行情况，并提供反馈，以提高舒适性和节能性。该建筑是英国第一家获得Platinum WiredScore认证的新型建筑，该项认证特别关注数字化技术在物业运营方面的应用能够。
5.3通过开放式建筑系统提高灵活性和集成度
目前许多供应商为物业运营提供黑箱式的专有解决方案，这在一开始似乎是正确的资本投资，但在物业的整个生命周期中，最终都与业主、用户和管理者息息相关。
【案例分析：Senseware——即插即用的智能建筑系统】
越来越多的公司希望从楼宇管理系统（BMS）获取建筑数据。他们可能需要它来增进员工福祉，提高生产力，或指导办公场所的设计和翻新。智能建筑解决方案提供商Senseware结合了硬件、软件、云数据，使业主和管理者能够优化自己的建筑。Senseware通过无线网络，利用机器学习，并不断更新数据。这是一个平台理念，你不需要锁定到一个固定的BMS提供商，并可以通过现场或远程方式对物业进行自由监控。
5.4数字化基础设施产生新的增值服务
业主和开发商一直在争取租户，就像企业争夺优秀人才一样。竞争激烈的市场意味着他们在建筑场所中提供的经验和服务的质量将越来越重要。Tishman Speyer首席执行官Rob Speyer最近表示：“我们最重要的工作是：为每天在建筑物中工作的25万人提供服务。我们不是用我们拥有的平方英尺来定义自己，而是使用这些空间的25万人和我们如何更好地满足他们的需求。”
【案例分析：智能照明带来更好的用户体验】
蓝牙、ZigBee和其它低功耗无线系统的出现，使更智能和更高效的照明系统得以实现。连接照明能够被传感器控制，而得以响应建筑空间内人员活动及流量的变化。诸如Silvair和Organic Response这样的系统使用网状网络设计，使得每个独立的灯具之间可以相互通信，而不需要进行昂贵的布线。
6.资产更新（Asset renewal）
资产更新主要涉及：广泛的投资组合意味着更智能的资产更新；在线平台推进有价值废旧材料的共享、销售与再利用；通过数字化知识平台来实现项目更新的简化。
6.1广泛的投资组合意味着更智能的资产更新
在庞大而复杂的投资组合中，关于资产更新计划和现场优先排序的战略决策至关重要。无法访问正确的数据或无法有效管理和查询数据可能导致次优资产和估值。在最坏的情况下，由于对现有问题不明确或缺乏解决方案，则可能导致危险或致命的现场状况。
【案例分析：做好智能化的资产跟踪准备】
2003年至2013年期间，美国能源部（DOE）的环境管理办公室（EM）在19个地点退役了约2000个受污染设施。但在数据收集方面，受到数据标准化方面的限制。能源部和环境管理办公室都持有正在进行或最近经历了退役的设备的数据库信息，但这两个系统都不是全面的或最新的，以至于相关官员无法有效做出决策。为了解决这个问题,该机构采取措施确保数据系统保持更新，以支持更有效的行动。
6.2在线平台推进有价值废旧材料的共享、销售与再利用
建筑业是全球最大的原材料消费行业，每年使用30亿吨以上的原材料，其中，钢材消耗占全球钢铁生产量的50％。据世界经济论坛的观点，“采用循环经济，可大大提高全球建筑行业的生产力，每年至少节省1000亿美元。”
【案例分析：Globechain——发现废旧物品的新价值】
Globechain是一个废旧物品慈善平台，面向想要获取或捐献建筑、零售与写字楼等领域的多余设备的企业、慈善机构和个人。通过收集和分析数据，该公司形成物品回收与再利用报告，并评估企业捐赠对社会、经济和环境影响的价值。西班牙电信(Telefonica)通过Globechain平台向慈善组织Growing Networks捐赠多余的办公设备，节省了约3000英镑的垃圾处理费用，而该慈善组织则节省了3000到4000英镑的新办公设备添置成本。
6.3通过数字化知识平台来实现项目更新的简化
对于拥有大型地产投资组合的所有者来说，与众多的建筑师、设计师、工程师和承包商进行本地、跨区域或全球性的合作，数据一致性可能是一个挑战。对于拥有全球和流动化员工队伍的公司来说，这一点尤其显著。因为这些公司的员工会在多个地方呆上一段时间，想要在任何地方都有同样的生产率和舒适体验。“全球流动劳动力将从2014年的13.2亿人，占全球劳动力的37.4％，增长到2020年的17.5亿，占全球劳动力的42.0％。”
【案例分析：将设计与技术标准转化为在线平台】
许多房地产企业都为其资产组合建立了设计和技术标准。Arup公司则最近帮助了一家拥有超过4000万平方英尺的工作场所（包括数百幢建筑的9000多个会议室）的全球技术公司开发了一个数字平台，以提高新建、装修和改造的质量、效率与一致性。
通过将该公司厚达1400页的设计指南转换为设计和施工团队易于使用的在线平台，并结合经核准的在线BIM图书馆，能够使项目的施工和交付更快、更一致、成本更低。
资本实验室本着研究与分享目的，编译Arup公司《重构数字世界的房地产》报告之要点。本文为要点编译的第二部分。在微信后台回复“数字地产”，即可下载本编译报告完整版（PDF，33页，3.36M，12,900字）