冯学荣：你的房产升值也许只是一个幻觉
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今天是冯学荣陪你认知升级的第 1560 天
摘要
今天这篇文章，
普及最基本的经济常识：
你的货币每年都在贬值。
因此，
你所有以货币定价的资产，
未必每年都在“升值”。
你将10000元，存到银行，定期一年，获得利息300元，你认为你赚了300元。事实上，这是一个骗局。因为当年的通货膨胀率是4%。也就是说，大略地算，当年的物价普遍升了4%，你的10000元，其实已经缩水了。
你存一年定期，表面上挣了300元的利息。但是实际上，你是亏了。因为一年之后的10300元纸币，它的实际购买力，已经比不上一年前的10000元了。
换句话说，你把你的人民币存到银行里面，存活期、半年定期、一年定期，基本上可以确定地说：你是亏的。
这才是事情的真相。
银行为什么欢迎你去存钱？你现在明白了吧。
也许你会说，这个道理，我早就知道了。我才不把钱放在银行里呢，我一般购买理财产品，年利率一般在4%-5%，运气好的时候，我还有6%呢。
你把钱拿去理财，拿4%-6%的年利率，你是不是赚了呢？
其实也未必。
要看当年的实际通胀率。如果当年国家印了很多很多的钱，实际通胀率去到7%、8%，9%，甚至10%。那么实际上，就算你理财拿到6%的利息，其实到头来，你也是亏了。
说到这里，我顺便提一点，你的钱购买理财产品之后，钱实际上跑到什么地方去了呢？
答案是：借给企业了。例如，房地产开发商。
有的房地产开发商，拿了你理财的钱，去圈地，去盖房子。盖起房子之后，把房子高价卖给你。
你理财所赚的4%-6%的利息，根本就追不上房价。
同理，你的房子去年价值100万，今年升值到110万了。请问，你的房子升值了没有？
未必。
如果当年的实际通胀率达到了10%，那么实际上你的房子一点都没有升值，而仅仅是做到了保值。
如果当年的实际通胀率达到了12%，那么实际上你的房子不但没有升值，反而是贬值了。
表面上升值了10万元，但实际上是贬值了。
这个时候你想起来，你在老家县城，有一套房子，去年价值30万，今年升到了31万。那么，你老家的房子，到底是升值了，还是贬值了？
答案是：贬值了。
尽管你老家的房子表面上升值了1万元，但是由于通货膨胀的缘故，纸币贬值了。所以你老家的房子，实际上是贬值了。
举个极端的例子，抗战胜利之后，李先生在上海的房子，2年内升值了2倍。请问，李先生上海的房子，是升值了，还是贬值了？
答案是：贬值了。
为什么？因为1947年民国爆发了恶性通货膨胀，纸币翻倍翻倍地贬值。所以李先生在上海的房子，表面上是升值了，但实际上，是贬值了。
同理，30年前，我们买一条牛仔裤，要花30元；现在我们买一条牛仔裤，要花90元。请问，在过去的30年间，牛仔裤是变贵了？还是变便宜了？
答案是：变得便宜了。
表面上是从30元涨价到90元，但实际上，牛仔裤是变得便宜了。为什么？因为货币贬值了。
价格的升值，不等于价值的升值。
今天读完这篇，恭喜你，又涨姿势啦。
END
冯学荣
七十年代人
现居香港
中国当代知名作家，科学主义倡导者，自由市场经济的信徒，广受赞誉的认知启蒙者，已出版《不忍面对的真相》、《日本为什么侵华》等多部畅销书，是“别等”效率手册的忠实践行者与受益者。
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