丁杏文：业主撤销权案件审理思路与裁判要点丨微课程

 编者按 

为传承审判经验、提升司法能力、促进适法统一，近期，上海一中院组织院庭长，领军人才培养对象，优秀法官、法官助理等，以司法实践中常见法律问题和类案法律适用为主题，制作系列微课程。现官方微信公众号推出《微课程》专栏予以推送，以供参考。

本期主讲：丁杏文

民事审判庭法官助理

法律硕士

研究方向：民商法

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文字部分系根据课程视频整理

大家好，我是上海市第一中级人民法院丁杏文，今天要为大家讲解的是业主撤销权案件的审理思路与裁判要点。

业主撤销权撤销的是业主大会或业主委员会的决议，而相关决议是物业管理事项推进的基础，故厘清业主撤销权案件的审理思路是物业类纠纷处理的基石。

本次讲解将从以下三个方面进行：即裁判价值取向、审理思路与裁判要点及其他注意事项。

一

裁判价值取向

首先，要把握业主撤销权案件的裁判价值取向，就应了解何为业主撤销权。业主撤销权是指如业主大会或业主委员会的决议存在违反程序规定或侵害业主权益的情形，相关业主可请求予以撤销的权利。

故在审理此类案件时需把握的价值取向在于既要鼓励、支持业主自治组织的管理，又要通过业主行使撤销权促使管理更为规范有效，妥善处理好业主个人权益和小区公共利益之间的平衡。

二

审理思路与裁判要点

下面我们进入本次讲解的第二部分，即业主撤销权案件应如何进行审理和裁判。

考虑到审理的逻辑性和便捷性，业主撤销权案件的审理裁判可遵循“四步走”顺序进行：第一步，进行主体审查；第二步，进行对象审查；第三步，进行期限审查；第四步，进行实质审查。以下我将逐一为大家讲解“四步走”的具体审查内容。

（一）主体审查

主体审查，即审查主体是否适格。

就原告来说，审查是否系有权业主，承租人或其他物业使用人均无权提起业主撤销权之诉；就被告来说，审查是否系业主大会或业主委员会，物业公司及业主委员会成员个人均不是业主撤销权之诉的适格被告，业主委员会成员的变化也不影响业主委员会的主体地位。

（二）对象审查

进行对象审查，即审查对象是否是业主大会或业主委员会作出的具体决议。

业主对其要求撤销的内容需要明确而具体，不能概括性地要求撤销全部内容或某期间内的所有决议；也不能要求撤销还没有形成决议的征求意见稿等内容。需要特别注意的是，物业服务合同中的内容不属于业主撤销权的范围，但业主可针对物业服务合同内容所依据的相关决议请求撤销。

（三）期限审查

进行期限审查，即审查业主知道或应当知道相关决议作出之日起是否经过一年。

此处的一年系除斥期间，不发生中止、中断、延长的效力，且只能通过诉讼的方式行使。如审查下来超过一年的除斥期间，则无需进行实质审查就可驳回业主诉请。

我们来看一个案例，业主甲于2013年12月起诉要求撤销业主委员会作出的某决议，其主张于2013年5月知道该决议，而业主委员会则举证证明于2012年4月已经公告该决议。

一年的起算点在本案的认定中尤为重要。我们认为，该起算点并非业主主张其实际知道决议作出的时间，而是从业主应当知道决议作出的时间起算。而应当知道的认定在审判实践中一般有赖于业主大会或业主委员会的举证，其应当证明以合理形式已经告知过业主相关决议。那么此处合理告知形式包括当面告知、公告栏张贴告知以及投递信箱等传统的方式，也包括微信、电子邮件等电子方式。回归本案，我们可根据业主委员会的举证，认定业主甲提起该业主撤销权之诉已经超过了一年除斥期间，可驳回其诉请。

（四）实质审查

实质审查，即审查程序是否违反法律法规及实体是否侵害业主合法权益。程序审查主要包括以下两方面，即是否符合“多数决”规则以及征求意见过程是否合法合规。

首先来看是否符合“多数决”规则。

民法典第278条明确规定了由业主共同决定的事项，应当经专有部分面积占三分之二以上且总人数占三分之二以上的业主参与表决。其中“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”以及“改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动”的，应适用“特别多数决规则”，经参与表决专有部分面积及人数均超四分之三以上业主同意。而其他事项则适用“一般多数决规则”，经参与表决专有部分面积及人数均超二分之一以上业主同意。此处也是民法典与原来的物权法规定变动较大之处，需要引起重视。

根据前述法律的规定，多数的认定包括人数的认定和面积的认定：就人数的认定，一个专有部分按一人计算，即一套房屋不管是一个或多个产权人，均按一票计算。二是同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。即同一业主不管在小区内拥有一套还是多套房屋，均按一人计算。就面积的认定，只要在同一建筑区划内适用同一标准即可，既可以以建筑面积为标准，也可以以使用面积为标准。

下面我们看征求业主意见的过程是否合法合规。可综合从表决票数量是否合理；是否合理送达；是否系业主本人签字，如代签有无相应授权；计票方式是否公开透明；计票人员是否与决议事项存在利害关系；表决过程是否有行政主管部门、房屋管理部门、街道居委会等人员参与监督指导等予以综合认定。认定过程应当规则性和灵活性相结合，不能过于机械。

以上是程序审查的内容，下面我们来看实体审查。

业主所享有的建筑物区分所有权系复合型权利，即由专有权、共有权和成员权组成，上述权益受决议侵害的业主有权请求法院撤销相关决议。

此处我们来看一个案例，A公司是涉案小区的开发商兼商业用房业主，在前期物业管理中委托B公司进行前期物业管理，并对商业用房收费标准为1.8元每平米每月，对住宅用房收费标准为3.5元每平米每月。在小区业主委员会成立之后，决议解聘B公司，并选聘C公司进行物业管理，并将商业用房物业费收费标准提高至5元每平米每月。此时，A公司认为选聘和解聘物业公司及调高商业用房物业费标准的决议侵害了其利益，要求予以撤销。

那么此类案件非常典型地涉及到了业主认为侵害其实体权益最常见的两种情形，即解聘和选聘物业公司决议以及调高物业费标准决议。

就选聘和解聘物业公司，系由全体业主共同决定，如该决定是根据法律规定的程序进行，由业主共同表决决定，则个别业主以损害其权益为由要求撤销该决议，一般不予支持。本案中，业委会系通过法定程序召开业主大会，并通过业主表决解聘原有的B公司，选聘C公司作为物业公司，并无不当。

就物业费标准，物业服务价格一般是通过市场竞价与物业公司协商确定，“同等服务、同等收费”的原则仅适用于性质相同的物业，商业用房的物业费标准高于普通住宅物业费标准，并不必然表明商铺物业费标准不合理以及侵害了商铺业主的利益。

本案中，在前期物业管理中，B公司收取的商业用房的物业费标准比较少见地低于普通住宅的物业费标准，在业委会成立以后，通过合法合规的程序，就商业用房物业费标准予以提高，是符合市场规律的，在此情形下，A公司认为侵害了其权益要求撤销该决议的，不予支持。

以上就是业主撤销权案件的审理要点。

三

其他注意事项

业主撤销权案件的纠纷往往涉及到小区内部公共事务相关争议的实质性解决，法院在审理的过程中应当注重关注关联案件，深入了解纠纷产生的成因，并要注重与房屋管理部门、街道部门、居委会等基层社会治理机构的合作，共同推进社区的和谐管理。

● 以上就是本次讲解的全部内容，感谢您的聆听，再见。

编辑：李丹阳