揭｜共有产权房为什么与90%的“新北漂”都无关？

到今天这一步，我们都应该明白无误地看出来了，这一轮调控是普惠中低端人口住房需求的一场制度重塑和预期调整。

继租购并举、租购同权、允许以5年前的价格买房、租住公寓满5年可购买、共有产权等等各城市赛马式新政后，预计还有一批创新性政策在路上。

好快！就在半年前，面对高攀不上疯涨的房价，刚需们还在为自己的城市明天患得患失，今天可谓如释重负，而“新北漂”们也好像看到了曙光。

一直以来，大部分“新北漂”都处境尴尬——既买不起商品房，也不在政策惠及之列。此次共有产权房因为设定了每个项目至少30%的“新北京人”指标，看似也能成为“新北漂”的解决方案。

这其中，我们需要分辨的是，官方口径的“新北京人”和我们常见的“新北漂”并不能完全划等号。前者的城市居民身份得到了认定，也就是北京愿意接纳的非京籍人才类人口，而后者则涵盖了广泛的非京籍人口，其中不乏当下正在驱逐的低端服务业人员。应该说，所谓的“新北京”人只是“新北漂”的一部分。

这样再来看共有产权房，就可知它并没有之前想象得那么OPEN了吧。“新北漂”获取的难度有多大，看看自住房就知道了。

先看看2017年北京自住房申请条件：

1、北京市户籍家庭：名下无房或仅有一套住房;

2、非京籍家庭：持有暂住证、连续5年缴纳社保或个税，可购买一套自住房;

3、单身购房者：需要年满25周岁。

上面其实只是一个笼统的基本标准，并不意味着所有符合条件的人都能申请成功，它还有一个次序问题：

1、有北京户籍且在北京无房的家庭;

2、有北京户籍、在北京无房且年满25周岁的单身人士;

3、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

这个先后次序实际决定着申请的成功率。现在来看看一个具体的自住房项目是以怎样的次序来分配的吧——

今年3月，北京顺义有两个自住房项目申请，分别是北京城建•仁悦居和首创•悦溪汇，销售均价为20000元/平方米和18000元/平方米。

它们的分配次序是这样的：第一组顺义区户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士需年满25周岁；第二组本市其他区户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士需年满25周岁。第三组为其他符合本市限购条件的无房家庭（含持有效《北京市工作居住证》的家庭及驻京部队现役军人和现役武警家庭）。

值得注意的是，两限房轮候家庭被移除本次网申项目优先家庭的序列。

此外，还明确规定，本次两个项目总房源的20%（共256套）将定向销售给东西城无房家庭。东城、西城区申请家庭单独摇号选房。

由此可见，申请自住房真正的次序是在大体规则之下的、有时会带有满足某种特定需求的顺序。像顺义的这两个自住房项目，为了满足东西城人口，将一直排队的“两限房”家庭都剔除在外了，更何况“新北漂”。

自住房尚且如此，共有产权房作为一种更高标准建造的升级型政策产品，它的申请标准可能会比自住房还要低吗？

当然，灵活可变的购房次序是在供应有限条件下的短期应对策略，也可以算一种权宜之计。如果供应量大，则又是另外一种情形了。

大家都记得2014年自住房库存积压的惨况，诸多房源遭到弃购。

 当时北京的政策补贴房竟然多到没人要。为了消化库存，不管北京人、新北京人，还是新北漂，只要有购房资格都可以申请，百分百的成功率。

不过，这种绝版的机会估计短期内不会再重演了。

这正因为北京最新的一项使命——控制人口，除了城市发展需要的高精尖类人才，其他中低端人口并不在欢迎之列。大部分“新北漂”之所以没有取得户籍或者拥有可以申请政策房的《北京工作居住证》，正是因为他们并不属于北京急需引进的人才。

所有国家都面临着这样一个管理悖论——为了改善城市拥堵的交通条件，政府可能会修建更多的道路，但道路的增多又会诱使更多的汽车进入城市，结果又造成了更多的拥堵；为了改善贫民窟的生存质量，政府如果投入大量资金来提升基础设施，结果就会吸引更多的贫民进入这个城市。

同理，如果北京倾力将共有产权房宽宽松松地分给“新北漂”，那就意味着人口控制大计得不得贯彻，至少从上层传递了一种放松的信号，而这显然有违首都新功能的规划精神。

很明显，尽管有着30%的“新北京人”硬性指标，但共有产权房应该和绝大部分“新北漂”都无关。这个比例各占有多少？

最新的数据找不到，只有2010年北京市公安局的统计数据，显示截至这一年底，北京持有工作居住证的人口约在50万左右，北京市各类高科技企业、金融企业以及国家级、北京市级重点产业园区以及北京市重点的招商引资企业，都拥有相应数量指标。而2010年北京市第六次全国人口普查公报披露，在全市常住人口中，外省市来京人员为704.5万人。

考虑到能够拿到《北京工作居住证》的非京籍人口都属于人才范畴，也就是“新北京人”，算一下这个比例是7.1%。这几年随着《北京工作居住证》加载的福利越来越多，在外来人口继续增长的同时，获证的难度也越来越大，这比例应该不会有太大的变动，至少90%的“新北漂”都应该和“新北京人”无关，也就是说和共有权房无关。

和市场偏向乐观的态度不同，鹰觅君认为未来为了防止人口快速增长，北京的土地供应应该会相当节制，包括租赁用地。房屋的稀缺性将会是一种常态，在这种情况下应该不会支持房价大跌。

按官方计划，北京未来5年将完成25万套自住房供地，今年计划完成5万套供地，这大体也可看作是未来共有产权房的规划。不可否认，这是一个庞大的供应规模，但在鹰觅君看来，在之前房价暴涨的档口仓惶间推出这一计划，只能说明维稳房价的动机太强烈。