成都青羊新城的“未来清单”：两大产业主轴，两大城市引擎，外加20块地

去年底，封叔在总结2019年成都土地市场的时候就曾说过，东、西3-4环间作为成都2019年主城推地主力，必将成为成都未来三年的楼市热点及主力出货区。其中，东三环代表是十陵，西三环则为青羊新城。

周一，封叔对青羊新城的“过去”、“现在”已做过集中梳理（成都城西“高端之战”一触即发，青羊新城真的很好吗？）今天来聊一聊新的——它的“未来清单”。

先重温下区域规划。青羊新城，规划为青羊区三环苏坡立交外侧至温江界，总面积约42平方公里（63000亩），辖苏坡、文家、黄田坝3个街道办事处，定位于集城市综合服务功能与新兴产业功能于一体的多元活力新城中心，是成都市及青羊区政府近年来打造的重点区域。

01

8月接连调规两次

  青羊新城中心两大城市主轴浮现

8月中旬，成都市规划和自然资源局先后两次发布了青羊新城调规公告，涉及范围内文家康河片区70公顷（约1658亩）土地，及文家乐平片区110.57公顷（约1050亩）土地。

8月10日文家康河片区调规公告

8月19日文家乐平片区调规公告

从位置来看，两次调规片区相邻（相接于乐平路），均为落实成都市马厂坝片区TOD一体化方案、青羊区环城生态区及周边地区控规修改方案，促进马厂坝片区TOD综合开发，以高品质打造青羊新城中心。因此调整要求、内容，也多有相似性。

认真对比后，封叔认为有以下几点值得关注：

1、根据“成都市小街区规制”，对片区路网结构进行整体优化调整，增加部分人行通道，强化地块间慢行联系。

2、按照15分钟基本公共服务圈布局要求，布局社区综合体（包括社区卫生服务中心、社区服务中心、社区养老服务设施、农贸市场、日间照料中心、文化活动中心等设施）、综合运动场，新增1处中学、2处小学。

3、“青羊新城中心“”两大产业主轴浮现

“南北轴”——沿光映四路与土龙路之间的南北向轴线主要布局商服业、公园绿地，打造青羊新城的南北向产业发展轴。

“东西轴”——临光华大道北侧布局商服业用地形成沿光华大道东西向产业发展轴。

封叔注意到，“南北轴”与“东西轴”交汇之处正是马厂坝TOD所在地，也就是说，未来这里不仅有TOD，也将作为区域两大主轴的黄金交汇口承载片区核心城市功能。用简单点的话来说，就是“黄金十字”口上的TOD立交生活。

4、此外，对片区内部分地块的容积率、用地属性也进行一定调整。其中8月10日文家康河片区有大规模用地属性调整：取消单一的成片式复合公共设施用地，调整出新的14宗住宅、4宗商业用地，这明显加强了马厂坝片区居住功能。

02

马厂坝TOD  加持生命健康主导产业

 两大城市引擎彰明较著

根据青羊区“双心、两轴、六廊”2016年空间布局规划，青羊区围绕天府锦城中心、青羊新城中心打造“双心”。而据“锦绣青羊”最新披露，由青羊源城和青羊新城构成的“扇形”青羊区中，位于源城的骡马市TOD和新城的马厂坝TOD，就是这两“心”跨越发展的引爆点。

理一下逻辑就是，青羊新城是青羊区未来发展的重点，青羊新城的核心区域是“青羊新城中心”（即马厂坝TOD综合片区），而“青羊新城中心”将围绕马厂坝TOD来发展。

我们先来认识下这位中心中的“C位”主角——马厂坝TOD。

2019年12月26日，成都轨交集团旗下公司通过公开土拍一口气取得成都6个TOD项目土地。其中，位于青羊区文家街道的马厂坝站TOD建设用地，由成都青羊马厂坝轨道城市发展有限公司5400元/㎡底价拿下，土地面积约234亩，住兼商用地（商业占比上限约24.7%），可开发体量约38.81万方。

目前宗地已打围。根据出让要求，地块商业部分为产业项目用地，用于建设以健康管理、健康科技、互联网+医疗、健康金融等方向为主的生命健康产业楼宇，且要求建成后竞得人须自持宗地计容商业建面比例不低于宗地计容商业总建面的50%。

这一产业要求在马厂坝TOD规划公布后逐步清晰。作为成都首批16个TOD项目之一，马厂坝TOD将“高效换乘场景”“创新创业场景”“文化创意场景”“品质消费场景”“宜居生活场景”“健康运动场景”六大生活场景有机融合，以生命健康产业链为核心，创造容纳现代人未来幸福生活的青羊新城。

实际上，这并非单项目的产业特色。根据规划，“青羊新城中心”（即马厂坝TOD综合片区），被定义为总占地规模达3089亩的TOD新城中心，产业上都将以生命健康产业为主导，围绕站点布局生命健康产业园，打造集精品邻里商业、教育办公以及配套住宅为一体的城市产业集群。

马厂坝TOD效果图

青羊新城中心效果图

03

未来三年计划推地20宗

来自青羊新城的机会清单 

你怎么看？

完善规划、导入产业，青羊区强势发力新城打造。就在8月中旬，成都首次发布的“中优”投资机会清单中，青羊区更一口气给到了39宗计划在2020-2022年入市的出让土地名单。这一数量，位列整个“中优”「11+2」区域的第二位！

从分布来看，39宗地，青羊新城占据20宗，青羊源城（三环内）占据19宗。从入市时间看，2020年计划入市16宗，2021年7宗，2022年16宗。在用地属性上，商业13宗，文化设施1宗，其余25宗全部为住宅类土地（含纯住宅、住兼商、商兼住）。

而细化到青羊新城。三年总计划推出的20宗土地中，住宅类用地占到16宗。同时地块面积普遍偏大，仅2宗30亩以下面积的土地，且地块多成片分布、较集中。这不仅利于开发企业后期打造，也有利于整个板块的开发焕新。

地块具体明细如下：

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青羊新城号角吹响，你看好吗？欢迎一同探讨。

封面新闻记者  毛茂沙

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