港资开发商深耕内地商业20年，带来了什么？

赢商网“香港回归20周年商业地产巡礼  向经典致敬”专题报道之开卷篇。我们希望通过对港资商业地产企业20年来在国内发展的梳理，描绘出资本的走向蓝图，同时把脉时代、对新的发展机遇提出建议。

作者：赢商网大家专栏 范宜昌

以恒隆地产开发的“恒隆广场”、新鸿基地产开发的“环贸广场、ifc国金中心”、九龙仓地产开发的“ifs国金中心”、太古地产开发的“太古汇”为代表的“港资”大型商业项目在全国供应量井喷，整体租金收入整体下滑的形势下，2016年持有商业物业租金收入绩效持续走强，显示出超强的抗风险能力。

以恒隆地产为例，据赢商网2017年2月4日报道《高端商场“包租公”：恒隆2016年77亿租金入袋》。

文章转载了恒隆地产上市公司公布的部分章节，公告显示，2016年的恒隆地产，年度总收入达130.59亿元港币，同比增长46%。营业溢利89.19亿元港币，相较于2015年上涨36%。

商业地产租金方面，若不计人民币兑换港元6%贬值影响，2016年租金收入则微张3%，总体来说其租金收入不但没有下滑还同比微涨了3%，内地8座商场租金收入26.33亿元人民币，与2015年持平。

看到以恒隆地产为代表港资地产商深耕内地市场二十年来，取得如此骄人的成绩，在香港回归二十周年到来之际，解读一下港资地产商的成功的背后因素，展示他们的示范效应，对于引领国内地产商改进商业地产开发经营管理，提升整个行业的开发、经营水平颇有意义。

回想起2015年上半年恒隆地产董事长陈启宗先生在中欧国际商学院做讲座时讲到的：“中国大部分的商业地产项目都是垃圾”，“18个月之内盖好的商场绝对是垃圾”，“全国有水平的商业地产开发商只有6家”。

当时赢商网报道了陈启宗董事长这些评论后，许多网友在网上评论质疑说陈启宗董事长太自负了。但两年过去了，我们回过头来看到，整个行业平均业绩下滑，而以恒隆为代表的港资项目绩效逆势上扬，我认为陈启宗董事长说的是大实话。

来看一下陈启宗董事长所指的“有水平”的商业地产开发商（我这里有资料的港资企业四家）与其他国内大型开发商持有商业地产面积最多的100家持有商业坪效对比，其差距让人瞠目结舌：

01

迟到的绩效解读、惊人的差距发现

本人对商业地产研究一直信赖赢商网发布的权威数据，由于2016年赢商网与亿瀚智库发布的2015年中国房地产企业持有物业Top100强榜单，仅仅包括了中国百强“持有物业收入排行榜”，而没有“持有物业面积排行榜”，因而无法测算得“坪效”，所以只好采用2015年8月18日赢商网会同亿瀚智库联合发布排行榜了：

该榜单公布了两个表格，第一个表格是《2014年全国100强开发商持有出租商业物业营业收入排行榜》（关于持有物业营业收入我的理解是租金与包括物业管理费在内的各种收入之和），第二个表格是《2014年全国100强开发商持有出租商业物业面积排行榜》。

通过这两个榜单提供的数据，把第一张表中的每家开发商年度总收入除以相对应这家开发商的出租物业总面积，就可以得出这个开发商每平方米物业建筑面积的“年坪效”，把这个“年坪效”除以365天就得出了“日坪效了”。

通过仔细研究分析这个排行榜里面的两个表格，得到下面几个解读：“内地大型房企商业地产做大与港资房企商业地产做强之间的差距巨大”：

这表上公布的持有商业物业收入坪效四家港资开发商的平均年坪效为2449.50.00元，而持有商业物业最多的内地十家开发商的平均年坪效为646.10元，前者为后者的4倍，后者仅仅为前者的25%。

再一次证明了，在商业地产界“大”的不一定“强”，请看下面两张表格对比：

2014年全国出租商业物业坪效最高的十家开发商营收坪效排名一览表

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备注：据2016年5月18日搜狐新闻《2015年全国标杆购物中心租金统计差距这么大，中港怎么破？》（中港称谓不妥，应为陆港）在该日搜狐新闻中报道了恒隆地产内地八个购物中心物业面积82.23万平方米（写字楼与公寓除外）2015年实收租金26.78亿人民币。

2014年全国持有出租商业物业面积最大的十家开发商营收坪效排名一览表

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由于赢商网自2015年8月18日联合亿瀚智库公布了上述百强商业地产持有开发商排行榜以后再无可供研究的“坪效”数据提供，所以只能应用其2015年公布的2014年数据做研究。

02

卓越的港企绩效源自于“工匠精神”的回报

20年以来内地商业地产开发产生过几轮狂潮：

• 第一轮是2001年到2003年这段时间国内超市、大卖场扩张潮带出的“购物中心”兴起；

• 第二轮是2007年到2009年之间国际金融危机带出的“投资避险”商业地产开发热潮；

• 第三轮是2014年房地产市场调控带出的商业地产投资开发“热潮”，到2016年达到顶峰。

据第一财经报道，2016年全国商业地产投资达到2.4万亿人民币。据赢商网报道，光上海2016年计划开设大型零售商业项目88个，合计建筑面积502万平方米（结果开业的只有29个，大部分因为招商难或其他原因延期开业）。

而反观这几家港企，进入内地市场20年，没有一家被这几轮购物中心开发狂潮裹挟进去的，他们各自按照自己既定战略计划发展，展现出来卓越的“工匠精神”，主要体现在：

1. 拿地超“理性”。

与内地大型开发商的“竞争拿地逞英豪，成本在哪无坐标，拼命举牌拔头筹，到手才知价太高” 不同，在前年恒隆地产在长沙一块志在必得的商业用地，在拍卖举牌到了公司设定的“红线”以后果断放弃，恒隆地产20年来遵循的“逢低拿地、循序开发”策略始终坚持。在2016年给股东信里头陈董事长做了深入细致的解读；

2. 建设显“慢性”。

设计建造以自己固定的节奏进行，做到“精工细作”，绝对避免“大干快上”，确保“商业定位符合市场需求”、“物业设计建设符合商家使用要求”，确保每一道工序做到位，做好使用价值发掘，每一个项目落成都是经典。

如恒隆地产港汇恒隆广场1993年拿地，到1999年12月开出商业裙房，到2006年塔楼完工交付使用，一共经历了13年时间。

反观内地大部分开发商强调的是大干快上，地一拿到就请——

大师挥笔绘蓝图，高低错落去就坐，

塔楼依次插蜡烛，商场群房裹脚布，

交通入口随意布，上下动线迷了路，

加上配套不靠谱，商家进来没活路；

名师设计品牌高，建筑宏伟外形好，

加上装修用材精，工程质量很可靠。

计划工期最重要，成本控制不能少，

规范质量占优先，使用价值牺牲了；

3. 经营有“耐心”。

招商运行精细化管理几十年如一日，做到商业业态持续“调整提升”，做到“小调年年有，大调三、六、九，管理人性化，服务精细化”。

以港汇恒隆广场为例，开业18年以来，我作为一名本地居民，见证了港汇恒隆广场所做的大的贴近商家、贴近顾客需求的调整就有五到六次，小调整不及其所，一步一步从百货类购物中心调整为一奢侈品为主的“高端购物中心”。

反观我们内地的一些大型商业项目——

一招鲜吃遍天，招商预案不周全，

先来慢到自选位，整体战略天天变，

东拉西凑往里填。忽见商家难入住，

各显神通找出路，敲打改建大规模，

削足适履才落户，入住低來租金低，

租金不抵运行费，请来高管薪水多，

提高指标想起飞，重新定位重招商，

条件限制难就位，折腾半年无进步，

经营高管座位移；

4. 回报出“真金”。

上述四家港资地产商所有项目租金收入坪效是全国百强中前十名商业地产开发商持有商业物业租金收入四倍就说明了问题。

本人的研究还显示，上述持有商业面积最多的百强商业地产开发商持有的1个亿平方米的商业面积中64%的商业面积租金收入在“盈亏临界点”以下，属于“负资产”，难以收回投资。

而上述港企的项目进入经营成熟期后年回报率达初期投资的15%以上，一般八到十五年之间度可以收回投资。

上述“理性”、“慢性”、“耐心”与“真金”正好与许多内资商业地产开发商在开发商业地产领域的“疯狂快速扩张”、“胡乱设计建造”，到头来陷入“招商难”、“开业难”、“运行难”以及“投回报难”形成鲜明对照。

这个“理性”、“慢性”、“耐心”与最后的“真金”将引领内地商业地产开发领域的转型提升，我相信将会有越来越多的开发商变得“理性”、“慢性”、“耐心”，最后才能获得“真金”回报！

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