资产升级与规模扩张后，越秀房产基金距离“千亿目标”还有多远？
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引言
自2016年许下“千亿”目标后，越秀房产基金交出第一张年度答卷。
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 陈佳妍
自2016年业绩会上许下“千亿房托”的中长期目标，可以说，2017年是越秀房产基金的第一场年度大考。
如今到了该交卷的时刻。赢商网获悉，越秀房地产投资信托基金（下称“越秀房产基金”）于2月13日公布全年成绩。
报告显示，2017全年，越秀房产基金录得总收入约18.54亿元（单位：人民币，下同），比上年同期增长0.9%。
总收入来源包含了写字楼、批发及零售商场、酒店及服务式公寓共8座物业：
白马大厦：占总经营收入的19.7%；
财富广场：约占3.9%；
城建大厦：约占3.5%；
维多利广场：约占3.6%；
越秀新都会：占3.8%；
国金中心：约占57.9%；
越秀大厦：约占7.5%；
武汉越秀财富中心：2017年12月21日收入麾下，约占0.1%。
此外，公告还披露，2017年越秀房产基金物业收入净额约13.14亿元，同比增长3.6%，为已扣除酒店及服务式公寓直接开支、物业相关税项、租赁代理费用及其他物业经营开支后的收入，相当于收入总额的70.9%。
梳理这一年的发展，越秀房产基金一面是对原有物业进行全方位升级改造，一面是继续向外扩张，收购武汉核心商用物业，进一步扩大其资产规模至333.56亿元，实现总资产规模增长16.4%的大跳跃……
可以说，在经历物业翻新、品牌调整与资产并购的头一场年度大考中，越秀房产基金还是交出了一份相对理想的成绩单。
01
数据看越秀房产基金
17%资产贡献了27%收入赢商网查阅公告获悉，越秀房产基金旗下零售及批发商场，在2017年分别为集团经营收入贡献了约1.37亿元和3.66亿元，两者收入合计占年度总收入的27%。
但要知道，两部分物业产权面积总和也仅占集团旗下物业产权面积的17%。
这成绩对于重资产模式经营下的商业地产而言，还是相当可观。具体来看：
✦ 白马大厦
数据上，白马大厦经营收入同比下跌8.9%的表现，在“清一色增长”的表格中十分抢眼。
经营面积约5万㎡的白马大厦，是越秀房产基金旗下以服饰批发及零售为主的专业市场型物业，落成至今已逾27年。
换句话说，27年的经营发展，白马大厦见证了服饰批发行业的发展变革，同时也面临物业老化、以及电商兴起带来一定程度的冲击。
事实上，越秀房产基金也注意到——不翻新无异于被市场淘汰。其在公告中表示，“管理人主动适应市场变化，继续加快产品提升、渠道拓展的步伐，着力打造白马服装市场的核心竞争力，以吸引更多优秀供应商进驻白马经营。”
而从2017年的具体改造工程来看：
一方面，白马大厦完成了对商场4楼公共区域的形象升级改造;
同步推进优质品牌引进和劣质品牌清退工作，引进具有较强生产、设计能力及品牌影响力的商家；
另一方面，亦同步进行1、4、5楼的商铺续租及其余楼层租金递增条款调整的工作。
一系列调整举措或对白马大厦的经营收入产生一定影响，不过，其升级调整后的经营能力仍然可期。
✦ 维多利广场
位于天河路商圈的维多利广场，自2014年调整定位后，便一直坚持年轻新主场的品牌定位。
2017年，其通过品牌商家的持续调整，如引进麦当劳“未来餐厅”旗舰店、喜茶、Nine House等深受年轻人关注的品牌；同时与原有实力品牌进行续租，在新签与续租合同均录得“较满意”的租金表现。
正因此，经营迄今14年的维多利广场仍能保持活力，取得3.6%的收入增长率，为集团贡献了6680万经营收入和5540万净收入。
✦ 国金中心（广州IFC）
作为越秀房产基金旗下估值过百亿的地标项目，国金中心（下称广州IFC）的业绩表现依旧亮眼。
2017年，广州IFC以10.74亿元的经营收入，依旧成为集团最“赚钱”项目之一，占据集团年度总收入的半壁江山。
据了解，在刚过去的2017年，广州IFC写字楼积极化解新交付项目及金融行业整顿的冲击，提供针对客户需求的续租方案，全年续租率高达82.4%；在此基础上仍然注重抢夺“新市场”，引进陶氏化工、珍爱网、葡萄牙领事馆等知名租户。
值得一提的是，广州IFC甚至以国内最高得分88分的成绩，获得运营阶段LEED V4标准铂金级认证，“作为LEED最高级别的认证，铂金级对建筑环境和设计有着近乎严苛的标准”，有业内人士对此评价。
商场方面，赢商网了解到，过去一年广州IFC的裙楼商场国金天地通过引进陶陶居、威尔士健身、锦龙文化和蔚来汽车旗舰店，丰富了商场的零售品牌组合和业态结构，提升商业品质和商品丰富度。
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02
12年资产征途
从广州IFC到武汉越秀财富中心2017年12月21日，越秀房产基金一纸公告，无疑成为今年集团大事件中最浓墨重彩的一笔。
上述公告指出，越秀房产基金以22.8亿元收购武汉汉口沿江商务区一处商业综合体67%权益，成为其继上海之后，全国布局的第二个项目。
根据资料，截至2017年12月31日，该物业估值达35.87亿元，包括：
武汉越秀财富中心68层写字楼及商业项目
星汇维港购物中心五层商场(包括一层地库)
以及1134个商用停车位和375个住宅停车位
而2017年报中，集团对此项目的乐观预期已溢于言表：汉口沿江商务区作为新兴商务区，凭借其城市核心地段和滨江景观资源优势，将被打造成与上海陆家嘴沿江片区同类型的大规模商务集群。越秀财富中心作为目前已入市的第一高楼，成长性良好。
就目前情况来看，该项目已完成4.3万㎡招商面积，相当于武汉2017年总写字楼市场吸纳量的2/3，截至12月31日，签约出租率达46.11，“符合预期”，是越秀房产基金在公告中给出的评价。
对于星汇维港购物中心，则计划在接下来一年，引进符合定位的品牌商户、优化整体业态组合。
从克服重重障碍登陆资本市场，到将广州地标IFC收入囊中，从珠三角到长三角，再到华中重镇武汉，越秀房产基金已然走过十二年征途。
作为全球第一支投资于中国内地物业的上市REITs，成立之初，越秀房产基金即拥有广州白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场等极具增长性的城市核心商用物业。
2012年，成功收购华南地标广州IFC，越秀房产基金在业内名声鹊起，物业价值从66亿骤升至220亿，一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。
此后，越秀房产基金开始走出广州，布局全国。2015年8月，越秀房产基金收购上海竹园商贸区成熟物业——宏嘉大厦（后更名越秀大厦）。这是其第一个外购项目，随后公司规模进一步扩大到310亿。
而武汉项目的成功注入，则让越秀房产基金的总资产上升到333.56亿元，实现总资产规模16.4%的大跳跃，可其瞄准的靶心显然不止于此，而是“千亿蓝图”。
对于蓝图的实现计划，越秀房产基金主席曾经表态：越秀房产信托基金拥有成为千亿房企的经营经验和团队，但要实现这个梦，需要天时地利人和。如果遇到好项目，这个梦或许在未来五到十年可以实现。
12年征途，越秀房产基金实现了资产规模从0到333亿的跨越。虽就目前情况来看，距离其定下的“千亿目标”还有很长的距离，不过，现在还仅仅是定下目标的第一场大考…
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