Winshang
引言
2019年半年度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50。
来源 | 赢商云智库（ID：sydcxy2014）
赢商大数据中心重点监控的近200个城市中，计划2019年9月至2020年9月开业且商业面积3万㎡及以上的购物中心达1424个。
本榜单根据这1424个拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商大数据的浏览数据、网络热搜指数等维度，综合测评出2019半年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。
以下将对上榜项目业态/品牌创新、所属区域/城市/商圈/体量分布、主题定位、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析，为品牌拓展提供决策参考。
01
业态创新/品牌引进分析运动业态风头正猛，首店成“弄潮儿”
✦ 运动、文化艺术业态成“新流量入口”
TOP50上榜项目中，公开业态信息的项目达39个，其中引进创新业态的项目占比近60%，成为新晋购物中心在存量时代错位竞争的“标配”。（创新业态界定是相对概念，具体见文末详细说明）
从细分创新业态占比来看，运动类“一马当先”，约80%的项目都引进了不同特色的体育业态，当中以真冰场/滑雪馆、泳池/潜水馆/温泉、体育公园热度最高，还有马术俱乐部、篮球场、射击馆等。
约50%的项目引进创新文化艺术类业态，当中以演艺剧场/音乐现场、非遗文化博物馆、艺术馆、科普展览馆等为最常见的“座上客”。
约20%的项目引进娱乐集合店、汽车体验店、科技体验店等创新业态。主打高科技、高品位的体验业态，是商场发展的另一大趋势。
此外，一些聚焦细分群体、潜在经营时段的创新业态崭露头角，如深挖夜间经济的深夜厨房/书房，以及长者乐园、萌宠乐园等。
深圳One Avenue卓悦中心文艺气质的“CBD巨无霸”商业▲▲▲项目所处的福田CBD聚集全市70%的甲A级写字楼，毗邻每年客流达3千万的深圳会展中心；卓悦中心以福田最大体量的商业体落位于福田中轴线以东，与西边成熟商业群相呼应。
塑造CBD美学前卫地标：在商业空间内保留运作“艺术中心”、“文天祥纪念馆”，不仅在CBD的商务属性中融入艺术气质及设计力量，还为城市传承历史。此外，还有下沉广场、艺术建筑、空中花园等多个空间场景有机共荣。
旗舰店集结：引入多家旗舰店，如华南首家华为智能生活馆、CGV影院旗舰店、舒适堡Physical五星旗舰店、Ole’精品生活超市旗舰店、全国首家千坪旗舰店津梁生活等等；以及知名餐饮品牌珍庭潮菜酒家、植藤、花厨、乐忻经典、炳胜品味等。
开拓商务区的漫步式街区生活：呈现“4个mall+1条中央大街+2个独栋”的建筑形态，中心步行街长800米，打造为CBD中的休闲生活中心。
针对“个性气质”定制主题购物区：包括强调生活方式的 “One Living”、追逐风潮的“One Style”、乐享美食的“One Taste”。
苏州高铁吾悦广场位处苏州新门户高铁新城中心区域，是200万方MOC芯城汇城市综合体的商业中心。
运动、娱乐体验新地标：设有苏州首家室内标准篮球场、标准透明泳池、新能源汽车体验馆；进驻品牌包括银吉姆全国旗舰概念店、苏州最大室内宠物空间——柯娜宠物首入苏州、新梅华全新概念店——姑苏食锦图、星轶影城苏州旗舰店、多奇妙儿童苏州旗舰主题乐园、一站式母婴集合爱婴室旗舰店等。
传统与现代，商业与自然的和谐共生：36米超高瀑布、全街景式“空中平江路”、208米长玻璃穹顶等多个创新设计，打造多元场景体验空间，是国内首个将苏州风貌古街水景搬入商业建筑的购物中心。
✦ 首店、强体验品牌，人气驱动效能显著
TOP50中，购物中心倾向引入区域首店品牌。首店品牌具有较高热度，创新属性鲜明，引发消费者猎奇打卡，有效助力新开业购物中心制造话题传播及积蓄流量。如深圳红山六九七九商业中心引进超过50家华南/龙华首店；深圳平安金融中心PAFCmall，80%餐饮品牌是深圳首店。
亲子、娱乐类体验品牌成为购物中心主力店的重要组成部分。随着新生代家庭消费猛增，以及运动社交需求凸显，越来越多的购物中心将健身会所、儿童游乐、教育等品牌，放在了招商“C位”。
如上海南翔印象城MEGA引进全方位儿童游乐体验品牌Meland作为主力店；龙湖上海闵行天街以舒适堡健身中心作为主力店；龙湖南京六合天街引入孩子王跨层旗舰店，在儿童购物中融入成长体验。
新概念品牌成为购物中心招商“香饽饽”。为了在开业初期盘活人气，购物中心倾向引入以前沿科技为卖点的品牌、联动线上线下消费生态的新零售体验店，并积极与创意品牌合作，搭建新生代社交圈层。
如深圳海上世界·汇港购物中心（二期）引进开启VR竞技体验风潮的华南首家头号玩咖；上海森兰花园城引入京东全球首家零售线下体验店京东汇、沪上首家网易考拉线下实体店。
深圳平安金融中心PAFC mall餐饮首店扎堆的深圳地标商业▲▲▲
位于“世界最高办公建筑”裙楼，PAFC Mall共10层，是深圳楼层最多的Mall。周边辐射深圳最密集的商务写字楼群、高端酒店群、高端住宅区等成熟商圈。
4家米其林餐厅，12家网红排队店，80%的餐饮是深圳首家：品牌包括SKINA、TAPAS、新荣记、桂满陇、莆田、香Butchers Club、花悦庭、老乾杯、莫尔顿扒房、田舍家、禄鼎记、豚王拉面、一兆韦德健身俱乐部、IL COLPO高端美发沙龙等；深圳首家蔚来汽车用户中心NIO House将于明年入驻。
定位为城市中央客厅：打造市中心绿色休闲平台；每层规划不同主题：一楼为精品旗舰概念店、二楼为设计师艺术空间, 三楼为景观园林作主题的中央大道，四楼为家的归宿；五楼为放松平衡身心灵，六至九楼为国际环球美馔。
位于广州新中心番禺，一小时广州经济生活区，覆盖全区常住人口200万，以及30个省的120万流动人口；毗邻海伦堡创意园，拥有3万高新产业商务人群。
运动健康生活方式体验中心：设有1000+㎡的运动公园，位于地下两层，10米挑高，延伸至下沉广场户外空间；B1、LM层跨层打造美式文化运动游乐馆，融合篮球、电竞、攀岩、运动培训、酒吧、餐饮、观赛于一体。
家门口的奥特莱斯：汇集国际运动品牌——NIKE、ADIDAS、FILA 、Skechers、李宁，时尚潮牌：伊芙丽、Cabbeen、DR.KONG、GXG、FAIRWHALE、ochirly、Samsnite，儿童亲子品牌：Balabala、Rookie、ANTA KIDS、ADIDAS KIDS、FILA KIDS、青蛙王子、DR.KONG、卡通尼乐园。
02
区域/城市分析西南上位，深圳、成都发展蓬勃
✦ 华南、华东、西南三足鼎立，西南大有赶超之势
✦ 深圳、成都“井喷式”发展，武汉、昆明表现突出
从TOP50城市分布特点来看：
深圳、成都上榜项目量独占鳌头：随着深圳“东进西拓”战略推进，各片区差距逐渐缩小，标杆商业项目多点开花；而持续的人口净流入亦带来年轻、创新的消费氛围。作为时尚休闲之都的成都，零售市场持续被看好，商业地产活力已跻身一线城市之列，成为各大开发商、品牌商重点布局的城市。
此外，武汉、昆明在二线城市中表现较为突出，众多连锁型成熟开发商入市武汉，开发中高端购物中心；而昆明则吸引较多大体量、全业态的购物中心落户。
成都天荟·万科城市广场新锐文娱品牌定义成都新时髦▲▲▲
位处成都东郊片区，双地铁TOD物业，交通优势明显；3km范围内覆盖百万常驻人口，连接建设路商圈与理工大商圈的城市中产和高校学子消费群体。
7万方天井院落式商业街区：打造“蜀都味、国际化”泛娱乐概念餐饮特色商业街区，升级区域性餐饮消费娱乐，定义闲适成都生活。全国及成都首店占比30%，旗舰及概念升级店占比90%，聚集了包括中国第一音乐现场MAO打造的首个双舞台Live House。
入驻代表成都品质生活的品牌：包括京东旗下生鲜食品超市7FRESH、华人文化旗下首个室内卡丁车项目KART-IN(卡丁精英)、能考取AquaPro潜水证的国际水适能俱乐部、1807、CMD、DEAL等潮玩品牌，以及贰麻酒馆、布拉诺环球旗舰店、Uglymonkey、星巴克成都首家社区甄选店、大蓉和集团新品牌首店“回望炊烟”等特色店。
武汉地铁地产壹站城游憩式街区商业营造社交圈层消费▲▲▲
TOD纯地铁上盖商业项目，占据区域交通核心，立体路网连接20分钟成熟商圈，覆盖常青花园、将军路、宏图大道、以及轻工业大学30万人口。
24小时不夜城经营模式：利用地铁商业客流优势，连接不同时段的消费需求；已签约主力品牌包括银兴影院、永旺超市，意向入驻商户包括星巴克、肯德基、新东方、弘道书店、垦丁花园、付先生在成都、仟吉蛋糕、蓉掌柜等。
以BLOCK街区打造社交消费圈层：围绕客群年龄、品味、兴趣、消费观等维度进行定位细分，打造“吃货小宇宙”、“亲子大本营”等主题式街区，增强消费粘性。
游憩式街区规划：以“工业风+双首层+开放式空间”布局，将街区与休憩、文化、商业融为一体；结合多处雕塑及绿植景观，营造生态、艺术、生活的视觉体验。
03
商圈/体量分析成熟的区域型商圈成必争之地一线城市侧重“小而精”，二线城市偏向“大且全”
✦ 成熟的区域型商圈，项目关注度最高
从TOP50商圈分布特点来看，成熟的区域型商圈项目上榜最多，占32个。区域型商圈商业存量压力相对较低，而成熟商圈通过多年累积已形成较浓厚商业氛围，吸引优质开发商进驻。成熟的市级型商圈增量空间相对狭小，上榜10个项目；新兴区域型商圈的商业活跃度相对较弱，上榜8个项目。
注：1.图中A、B、C、D四个象限，根据市级/区域商圈，成熟/新兴商圈两种商圈类型划分方法，交叉统计得出的项目分布数量，其中A象限为新兴的市级型商圈，B象限为成熟的市级型商圈，C象限为新兴的区域商圈，D象限为成熟的区域型商圈。2. 基于商圈内购物中心经营时长是定性商圈成熟度最重要的指标，赢商大数据中心以商圈内购物中心开业时间为边界来定义成熟商圈与新兴商圈：若商圈内有开业时间超过5年的购物中心，则认为该商圈已具有相对稳定的消费客群及竞合关系，定义为成熟商圈；若商圈内购物中心均在5年内开业，则认为商圈内商业还在调整完善期，消费客群及竞合关系也将发生较大变化，定义为新兴商圈。.1）市级商圈：商业辐射主要客群可覆盖全市甚至周边城市的商圈 ； 2）区域商圈：商业辐射主要客群仅覆盖本划分区域范围内的商圈；✦ 一线城市集中供应中、小型体量项目，二线城市放量大、中型项目
广州万博奥园国际中心24小时不夜城购物体验街区▲▲▲
作为中国奥园地产集团打造的新总部中心，项目致力成为番禺首个以设计为主题，集美食、时尚、科技及文化于一体的体验型街区Mall，构建24小时不夜城，引领万博商务精英品质新生活。
聚集区域首店：已引进奥园医美首家MS ARORA万博旗舰店，多家万博商圈首店，如喜来登、大型跨境电商直购体验中心奥买家、海底捞，以及番禺首家禄鼎记、国际音乐教育品牌雅马哈音乐中心、英孚教育万博旗舰店、番禺全新跨界概念书店子谷书店等国内外知名品牌。
长沙高铁吾悦广场距高铁站约800米，与地铁接壤，公交线路发达。
项目总建筑面积约35万方，是集大型购物中心、主题商业步行街、精品住宅、高级公寓等于一体的大型商业综合体。长沙高铁吾悦广场以“区域型时尚欢聚中心”为定位，融合潮流服饰、时尚餐饮、珠宝鞋品、儿童游乐、休闲娱乐、文创体验等多种功能组合，兼具高端生活方式与圈层生活平台双重体验。满足消费者“一站购物、一家休闲、一天逛街、随时会客”等多层次、复合型的消费需求。
04
开发商/产品线分析民企发力华南、西南，连锁经营成主流
✦ 华南、西南地区成民企“主阵地”，国（央）企“深耕”华东，外资发力西南
- 民企开发商上榜项目数量最多，占31个，遍及全国六大区域，受关注项目主要集中在华南、西南区域，华东次之；
- 国（央）企开发商上榜项目12个，以华东项目最具代表性；
外资开发商上榜项目7个，集中发力西南地区。
✦ 民企项目集中于深圳、成都，国（央）企、外资项目城市分布较均衡
从不同属性开发商上榜项目城市分布特性来看，民企项目高度集中在深圳、成都两大城市；国（央）企、外企项目分布相对均衡。
上海宝杨宝龙广场绘制品质生活的一站式商业综合体▲▲▲
位于上海宝山城区中心位置，扼守北上海繁华地块，与地铁3号线宝杨路站相连接，逸仙路高架宝杨路同济路口直达。商圈辐射周边3公里54万常驻人口，5公里80万常驻人口，消费品零售总额占宝山区总额的23%。
休闲购物聚集地：12万m²购物中心，2万m²商业街打造一站式体验，MUJI中国旗舰店&烘培店、Nike beacon550、Adidas mega等国内外知名品牌高端店纷纷入驻。还有CGV影城（SPHEREX弧形屏影厅）、一兆韦德（无柱泳池）、永辉Bravo精品超市等主力品牌。
超大儿童娱乐聚集地：推出“绘乐享”超6000m²的儿童主题乐园，集游乐、培训、亲子互动服装零售等全方位业态品牌，如：乐宁教育、美吉姆、孩子王等。首次入驻宝山的游乐园Meland将引入长达8m的尖叫滑梯和特色英式迷宫。
家庭第二厨房：超20000m²的“荟食光”美食广场，汇聚全球美味和各色人气网红餐饮，引入海底捞智能餐厅、新旺茶餐厅、南京大排档、太二酸菜鱼、凑凑、天辣、天泰、韩宫宴、鱼酷、蒸汽制造、关东小磨等品牌。
未来森林，艺术空间：以“Indust&Eco-Friendly”为内装设计理念，呈现工业风与生态相结合的休闲空间。
民企、国（央）企上榜项目中，逾70%为连锁型项目，外资项目超85%为连锁型项目。连锁经营已成为商业地产的主流开发模式，通过如轻资产合作等商业运营方式，能实现资源效能最大化，降低投资成本；同时成熟的产品线研发和连锁经营渠道，有利于开发商紧跟市场动态快速发展占领市场。
昆明瑞鼎城爱琴海购物公园大体量商业品牌丰富、差异化明显▲▲▲
爱琴海集团在昆明的首个轻资产项目，位于昆明市主城新迎片区核心区，辐射整个昆明市场，以及各地来昆明消费的客群；项目锁定月收入6000元以上的年轻消费群以及家庭客群。
打造度假式生活中心：利用主题空间、下沉广场、屋顶儿童游乐等场地优势，开设室外轻餐、屋顶海岛仪式堂等融合业态；规划书店、真冰场、电竞馆等业态，结合未来文艺展览等活动，提升文化气质。
引进300余家品牌，其中30%为云南首店及城市旗舰店：包括首入昆明的盒马鲜生、4.0版网红婚礼打卡点百合佳宴、拥有恒温泳池的派菲特健身会所、可承办专业赛事的1200m²的冰面喜悦真冰场、昆明首家比赛级电竞中心乾骅电竞馆、PLAY1全家庭娱乐中心，以及海上明珠影院、X-JUMP多元运动中心、萌宠乐园等创新业态品牌。
05
主题定位/建筑空间设计分析场景回归自然，主题赋予社交属性，规划遵从人文肌理
随着购物中心供应过剩、同质化的风险积聚，购物中心趋于向“场景化思维”进阶，充分发挥“广场经济”、“中庭经济”、“屋顶经济”等公共空间优势。
典型上榜项目主题定位、建筑空间规划设计呈现以下趋势：
✦ “绿色需求”爆发，生态化成场景打造新趋势
在快节奏的 “互联网”时代下，回归自然成为都市人的憧憬，生态、自然、绿色等元素的被应用到商业空间中。购物中心运用绿色景观，打造成大型屋顶花园、立体绿化、空中绿道、生态停车库等公用空间，将一些“原生态”的场景，如瀑布、森林、湿地等，结合声光电互动装置，“搬入”商场，打造随处可见的生态生活方式。
✦ 主题街区打造趋于人格化，实现消费情感溢价
购物中心主题街区从过往的以装饰风格、功能体验为单元的布局划分，逐渐过渡到“人格化”的主题串联，对消费族群的年龄、性别、家庭周期、兴趣爱好进行细分，营造不同生活方式社群以及社交消费圈层。
✦ 传统建筑肌理被运用到商业空间规划中
融入在地人文元素，是购物中心突围商圈同质竞争，以及开发商在产品线上拓展“一城一主题”的重要手段。如重庆来福士，设计象征重庆“梯坎”的水晶廊桥；成都的天荟·万科城市广场，采用半开放“川式天井院落”规划形态。
合肥庐阳万象汇，作为华润置地商业在安徽打造的第三座商业项目，落子于合肥最早发展的行政规划区域-庐阳区。项目位于合肥市庐阳区临泉路与凤凰山路交口，三大高架直达，地铁三号线接驳。项目建筑面积约11万㎡，规划建成地下2层，地上4层。
搭建生态绿色的购物场所：以“山水长卷”的建筑设计理念，将“森林、阳光、天空”等自然元素融入到建筑外观。
围绕美食、女性、亲子、运动等业态的主题空间：美食主题街区YUMMY ZONE、女性主题街区LADY MIX、儿童主题街区KIDS MIX、MIX体育公园、天空农庄、天空运动场。其中天空运动场将呈现全国首个购物中心室外半挑空跑道SKY EYE。
引入260+品牌，主力店包括多家合肥北区首店，如迪卡侬、万象影城、恰诺健身会所，6000㎡的永辉bravo，以及合肥北区最大的室内儿童游乐场MELAND。
创新业态界定：报告对创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态，以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验消费业态。餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等。零售类：潮牌、设计师品牌、品牌集合店、时尚买手店、生活方式体验馆、创意生活馆等。生活服务类：专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等。亲子类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等。文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、联合办公/众创空间、博物馆、手工DIY、IP衍生品零售等。休闲娱乐类：运动馆、VR体验馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、娱乐集成店、射击馆、真人CS、演艺剧场。Copyright WIN DATA. All Rights Reserved.
榜单说明测评范围：计划2019年9月-2020年9月开业、全国商业面积3万㎡及以上的购物中心数据采集时间：2019年1月1日-6月30日测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分数据采集：邓孟蝶、曾嘉欣榜单测评：谢飞数据梳理/报告撰写：胡倩聪专业支持：北京汉博商业研究院 专业支持：袁兴月榜单总控：黄静