上海，妥妥的商界“尖子生”| 商业70年

2019年，正值新中国成立70周年的历史节点，赢商网全国19城大联动，特别推出《70年城市商业变迁史》大型专题策划，此篇为上海篇。

上海，这座消费文化浓厚、制造精神深刻的城市，在中国商业发展史上，一直有着举足轻重的地位。

1993年，上海南京路上，车水马龙，人潮涌动。
10月23-25日，在深圳举行由赢商网主办的“2019年中国体验式商业发展论坛”上，将开设“70年城市商业变迁史”特辑。

来源 | 赢商网（ID: winshang）; 

作者 | 陈澄、和贺文、宋莉娜、叶苗苗、周琳、张鹏飞；

编辑 | 何丽思、余淑娴；

图片 | 除特别注明，其他均来源视觉中国

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静态中崛起的“上海制造”

1949年-1978年

1949年至1978年，随着新中国的成立，上海也进入了一个全新的时代——从“消费型城市”转变为“生产型城市”，但上海商业依旧傲立全国之首。

除了上海专属的繁华与热闹，上海制造，无疑是当时最热门的商业关键词。

1971年5月24日，上海，一间机械厂的工人使用车床工作。

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上海牌手表投产 上海货闻名全国

1958年，第一批按照标准化工艺生产的上海牌手表投产，结束了中国只能修表不能造表的历史。该品牌手表甚至创下累计销量超过1.2亿只、上缴利税52亿元的惊人纪录。

钻石牌手表、上海牌手表、永久牌自行车、上海牌缝纫机、中华牌香烟、大白兔奶糖、麦乳精等当时炙手可热的都是“上海货”。

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四大商业街延续上海繁华

解放前沉淀下来的上海商业繁华，以南京路、淮海路、四川路、城隍庙四大商业街为代表，其中以十里洋场——南京路最具代表性。

● 南京路被称为“中华商业第一街”，又有四大百货公司（先施、永安、新新、大新）坐镇，是当时上海最热闹、最繁华的商业街；

● 四川北路是上海开埠以来最早建成的商业街，有“平民商业街”称号；

● 城隍庙则以琳琅满目的小商品闻名；

● 淮海路以时髦和“腔调”，成为当时“逛街”必去之地。

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永安百货成第一家合营百货公司

公私合营后的永安公司

1956年1月2日，永安百货成为第一家合营的百货公司，在此之前，永安外国商品已基本中断供给，永安的业务已经陷入困境。同年，先施公私合营后改为上海服装公司，新新公司停业，易主国营的市土产公司第一门市部。大新公司也在1951年停业。

当时的上海制造，就意味是全国顶尖。无论是食品、皮鞋、玩具等等，上海货就是全国名牌。

要说逛街、逛商场，南京路肯定是当时最热闹的地方。

——地产专家、少山咖啡品牌创始人项震，商业地产资深媒体人徐跃明

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走向现代化、国际化

1979年-1990年

这一期间的上海商业，随着外贸体制改革持续深入以及市场经济的兴起，升级、新开项目开始注重内部设施现代化及引进国外品牌。
1980年代的上海

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提升“夜经济”

1984年5月，南京东路商店全部恢复夜市，“十点打烊”成了南京东路商业服务消费者的标志，也走在全国前列。

至1987年，南京东、西路、淮海路、西藏中路、四川北路等五条马路共773家商店开设了灯光夜市，营业时间均延长到晚上九点，改变了三十多年来晚上7、8点商店打烊，马路一片漆黑的状况。

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第一百货销售总额突破5亿

中百公司 现上海市第一百货商店 

第一百货从80年代中叶到20世纪末，连续14年蝉联 “全国百货商店销售冠军”，其更是于1986商场销售总额便突破5亿元，利润3840万元，人均利润1.45万元，创下当时历史新高，改革的春风让这家老字号百货熠熠生辉。

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上海首家肯德基开业

图片来源：侬好上海

1989年12月18日，上海首家肯德基在外滩东风饭店开业并引发了轰动，尽管价格不菲，但人们争相排队品尝。当天《解放日报》《文汇报》和《新民晚报》上都用整版刊登了开业广告。

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上海第一个现代化城市综合体

图片来源：上海商城上海波特曼丽嘉酒店微信

1990年，上海第一个现代化城市综合体——波特曼上海商城落成。波特曼上海商城配有当时大陆地区少有的高端、精致的配套，引进了上海第一批外资连锁品牌——香港惠康超市、屈臣氏大药房、剧院、满汉全席酒楼，及HARD ROCK咖啡馆等欧美餐饮品牌共20多家商户。

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上海第一家沪港合资的高端百货

图片来源：百联

1990年，东方商厦完成了室内、室外装修，于1992年建成开业。这是上海解放后，中国大陆首家合资零售商业项目。东方商厦之后的成功，成为了上海商业的风向标，为上海商业发展开辟一条新路——引进外资（包括台资、港资）改造上海商业落后的面貌。

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外资零售涌进 百货、大卖场崛起

1991年-1996年

无论是家乐福的进驻，还是第一八佰伴、东方商厦的亮相，“中外合资”是上海商业这一阶段绕不开的话题。而百货、大卖场、交通基础设施的迅猛发展，直接印证“上海速度”，进一步展现了魔都的经济实力。

1994年，上海繁忙的街头

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上海第一八佰伴：全国首家中外合资商业零售企业

图片来源：上海第一八佰伴官微

1992年9月28日，中日合资的上海第一八佰伴正式成立，成为全国第一家经国务院批准的大型商业零售合资企业。1995年12月20日，中日合资的第一八佰伴商场试营业，当天共引来107万顾客光顾，不仅被载入上海商业发展的史册，还创造了世界吉尼斯记录。

在这一阶段，上海再次掀起百货扩张潮，聚集在南京东路和淮海中路。

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麦德龙中国首店、家乐福上海首店开业

家乐福上海曲阳路店

1996年，上海第一家大型超市卖场家乐福在曲阳社区购物中心开业，它的亮相标志着大卖场业态登上上海商业史的舞台。同一年开业的还有麦德龙中国首店。两者的到来，填补了上海大卖场的空白。

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微型泛购物中心诞生

1995年重新开张的新世界城，图片来源：上海去哪吃

地铁购物中心迪臣集团香港名店街和迪美购物中心亮相；前身为新世界游乐场的新世界城扩建开业；上海第一家临时的微型泛购物中心诞生，项目引进肯德基、屈臣氏、STOCKS时尚服饰折扣主题店、电玩城，首次将主力店概念带入魔都。

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港资、外资进军上海 购物中心爆发式增长

1997年-2008年

90年代开始，港资、外资不断涌入上海。他们的项目多定位高端，主要集中于市区重点CBD商圈，并将港式购物中心和高层甲级写字楼模式引入上海。而这一时期经济和城市建设迅速发展、零售业和房地产业交融性发展，为上海购物中心爆发式增长提供了土壤。
1998年的上海

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恒隆集团内地首个项目：港汇恒隆广场

上海港汇恒隆广场  图片来源：恒隆集团官网

1999年，上海港汇恒隆广场开业，定位为中高端、一站式综合体商业。注重餐饮、咖啡等业态的打造；注重公共空间的场景打造；在当时私家车还不多的环境下，前瞻性地修建了1400多个地下停车位，这在当时是一大创新举措。

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九龙仓、凯德等港资、外资开发商进军上海

上海来福士广场  图片来源：凯德集团官网

● 2000年，香港九龙仓打造的大上海时代广场开业。● 2001年，瑞安集团主导的国内首个商业零售项目上海新天地开业。● 2002年，香港新世界大厦建成，该项目便是K11艺术购物中心的前身。

● 2003年，凯德集团来福士品牌中国首个项目上海来福士迎来开业。

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一批中生代购物中心“代表作”开业

上海五角场万达广场 图片来源：万达官网

百联西郊购物中心、大宁国际商业广场、青浦百联奥特莱斯、中山公园凯德龙之梦、五角场万达广场、百联又一城、大拇指广场、百联青浦桥梓湾、七宝宝龙城等购物中心开业。
2008年开始，全国社会消费品零售总额突破10万亿大关，消费力升级导致商业升级，购物中心开始出现餐饮、休闲业态比例增加，开始向复合功能型转变。

90年代伊始，内地商业地产开发开发体系、投资、回报、规模、技术模式都是按照住宅开发模式而来，与现代商业需求背道而驰。而港资开发商带来了全新的商业理念与模式，可为内地商业地产的发展提供了范本。

——某上海资深商业地产媒体人。

05

“世博会”给上海商业带来连锁反应

2009年-2013年

围绕“城市，让生活更美好”主题，2010年世界博览会在中国上海隆重举办。该届博览会将中国尤其是上海推向世界，从文化、艺术、商业、旅游等方方面面促进了上海的发展，不仅影响了前后五年的商业，更是将作用力延伸到了现在。

上海世博馆，图片来源：摄图网

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国际奢侈品牌加码上海市场

2010年4月29日，路易威登百年世博回顾展在上海恒隆广场揭幕。

上海世博会期间，一些国家馆如法国、意大利等专门设立了商品销售区，或是在馆内设置专区和展示项目来推介本国的奢侈品文化。得益于上海世博会，国际奢侈品牌加码上海市场，而一些全新的国外品牌也开始布局上海市场。南京西路、外滩、淮海路上奢侈品旗舰店也纷纷进行改造升级。

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世博园区大变身，新兴板块崭露头角

如今的世博源购物中心

上海世博会的选址地处市中心，位于黄浦江的两岸，原先土地的用途主要是工业用地和住宅用地，大会过后当时的园区也迎来了全新的面貌。● 浦东的世博园区在世博会结束后经历改造，形成以总部商务、文化博览及旅游休闲等功能为一体的区域。目前世博园区最大的单体项目——世博轴也被改建成“世博源”购物中心。
● 浦西的徐汇滨江在世博会后则改造了一批工业历史建筑，规划打造由文化创意、科技创新和创新金融三大产业互为支撑的复合型产业格局，上海梦中心、滨江城开中心、上海国际航空服务中心、西岸传媒港等大型商业体如今还在建设中。

06

商业迈入发展新阶段

2014年以后

这一时期，上海商业也呈现一些新的变化：受电商和购物中心冲击，老牌百货增长乏力，陷入低迷期；各种主题类型新购物中心层出不穷；商圈规划的出台，推动城市商业进一步繁荣；90后、Z世代等新消费群，首店经济、夜经济等新概念，将城市商业推入新变革期…… 图片来源：摄图网

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多家老百货“急迫”转型升级

图片来源：百盛优客城市广场官方微信公众号

线上迅猛发展，传统百货行业式微，2014年至今，关店、调整升级，成为百货行业的关键词。

● 上海天山百盛：2015年更名为百盛优客城市广场，把传统百货打造成城市奥莱，不光颜值爆表，一店一色，高零售占比却不乏体验感，试营业当天营业额高达1600万，开业当月商场平均每天营业额达到600万。

图片来源：界面新闻

● 东方商厦淮海店：2016年，东方商厦淮海店蜕变为淮海755，携MUJI中国内地最大旗舰店、Under Armour等品牌亮相。
图片来源：新上海小资美食
● 上海新天地广场：同样也是在淮海太平洋旧址上进行闭店升级而来的产物，瑞安对这一项目进行了全新定位，以全新理念赋予新的生命力。

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购物中心迈入成熟期

印力旗下项目三林印象城

2014年，上海公布了《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，形成“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商业街区”的“3+1”布局体系，规划15个市级商业中心、56个地区级商业中心。

伴随持续井喷的增量，上海购物中心已呈现局部超饱和，总量结构性过剩，郊区外扩趋势明显等趋势。尽管竞争激烈，但作为全国商业重地，上海对商业地产开发商的吸引力只增不减，美国塔博曼、美国铁狮门、香港太古、香港置地、新加坡丰树、台湾丽宝、万科、龙湖、印力等相继进入上海市场。

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上海成品牌首店“首选地”

维密中国内地首家旗舰店

有数据显示，上海的国际高端知名品牌聚集度超过90%，全球零售商集聚度达54.4%，因此，国外品牌首次进入中国内地市场，或者新业态、新品牌的培育孵化和市场化，往往会选择上海。而新购物中心和成熟购物中心或者核心商业区域，是首店品牌主要诞生地。

品牌特别是国际大牌首入店、旗舰店的加速集聚，将成为上海国际消费城市建设最重要的标志之一，尤其是它们在‘体验经济’领域的诸多创新元素，能将更多被互联网分流的年轻客群重新拉回实体商业中来。

——上海市委有关负责人。

赢商网将陆续推出中国19座城市的70年商业变迁观察，敬请期待。
本系列首篇 零售：城市最后的守望者｜商业70年

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