未来，万达要靠轻资产“称王”？
以下文章来源于商业地产头条 ，作者苏珊、陈安琪
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引言
轻资产，王健林的“王炸”？
来源 | 商业地产头条（ID：Dtoutiao）
作者 | 苏珊、陈安琪
头图来源 | 易媒体
开弓箭，不回头。万达的轻资产故事，便是如此。
今年万达圈地造mall砸的重金不少，但“轻资产”路亦惹人关注：
2019年开业的43个万达广场中，29个是“轻资产”项目； 2020年计划开业的50个万达广场中，37个是“轻资产”项目； 在建的133个万达广场中，107个是“轻资产”项目。
（*注：数据来源于万达商管集团官网）
虽时常有人说，万达在走老路，但就量而言，轻资产项目显然已成时下万达广场“最强”后备军。只不过这条亮堂新路，并非零风险。
01
据商业地产头条统计，今年万达新开43个商业项目中，一线城市3个，新一线及二线城市9个，三四五线及县级市共布局31个商业项目。
数据来源：公开资料收集，制图：商业地产头条
就万达今明两年落地一线城市项目来看，以重资产持有为主，多选址在郊区/新兴商圈。其中，上海青浦万达茂是万达首个落地一线城市的“万达茂”系列作品。
该项目拿地时间是2014年9月，总地价8.83亿元，土地出让面积8.88万平方米。一年后的4月，青浦万达茂奠基；可直到今年9月其才正式开门纳客。
数据来源：公开资料收集，制图：商业地产头条
可当“一线地贵”渐成现实，万达想继续触达这些城市的核心地段，倚重“存量改造”或“轻资产”不失为明智打法。
计划今年年底开的广州海珠万达广场，原为天雄广场，离3号线大塘站（距珠江新城4站）约1公里。此前由某小型开发商和凤和村联合开发，但是因协商问题，一度成为海珠“准烂尾”商场。
停滞6年后，去年11月，广州市国资委公布了该项目改建计划，并附上了新接盘侠——万达集团——大名。至此，海珠万达广场成了近些年万达少有落地一线城市核心区域的项目。
与一线“以重资产持有为主”不同，今年万达去到新一线及二线城市，则呈现出“自建自营自持+与当地开发商抱团”的开发特征。
数据来源：公开资料收集，制图：商业地产头条
以项目区位来看，重庆涪陵万达广场地处重庆新兴商圈，杭州余杭万达广场选址未来科技城商圈、沈阳落子浑南商圈、青岛则选择正阳商圈、合肥亦选择北城商圈，皆距离市区较远，且商圈范围内商业项目较少。
万达商业项目在重庆的布局，来源：赢商大数据-赢在选址
再往下走，则来到了万达主战场。
按照其2019年新开业项目的分布推算，除去开在一线、新一线、二线城市的12个项目，万达今年开在三线及以下城市的项目数量达31个项目，占比达72.1%，其中四线城市最多，县级城市也有布局。
万达的下沉，不仅是从一二线向三四线，在低线城市内更呈现出从三四线向五线甚至县级市转移的趋势。
资料来源：万达官网、公开资料收集，制图：商业地产头条
在一二线城市，万达广场多建在郊区或新兴商圈；而在三线及以下城市，则多出现在核心商圈或是当地政府重点打造的新区：
三线城市：临沂万达广场为该市首座万达广场，选址北城新区这一城市核心地块；
四线城市：日照万达广场位于日照市中央活力区核心地段，属区域龙头项目；
五线城市：陕西商洛万达广场、滕州万达广场、湖北随州万达广场皆选址城市主干道，万达广场的落地促城市形成大型商业中心。
图片来源：万达官网
对零售地产来说，一二线城市乃兵家必争之地，但近年来，随着低能级城市商业地产供需结构的改善，商业下沉已具备一定的市场机遇。
往下走，万达无疑将推动这些城市商业格局的构建。
02
2015年，转型轻资产前，万达已经完成从只做开发过渡到租售并举，从浅水区挺进深海远洋，驶过了至少三个关键锚点：
有可复制的产品模版、商业模式，通过雄厚的资金实力实现快速规模化；
开始内生增长，降低对外部融资的依赖，融资方式多元化避免系统性风险；
均衡配置现金流，优化物业结构。
同时享受着地产开发和资产双重溢价的它，快速完成了“租售并举”转型，将风险具体到每个项目上，会让公司现金流极为紧张。
万达第一代商业广场：青岛台东路万达广场，图片来源：携程
2014年以前，几乎每个万达广场都会配建用来销售的公寓、写字楼、商铺，产生的现金流支持商场等持有物业开发运营。
彼时，中国商业地产市场金融化尚不成熟，缺乏长期投资产品，万达选择“租售并举”的重资产模式有着其时代必然。
而且处在行业快速上升期，资产升值速度超越了资本成本，持有资产本身就能贡献了丰厚回报，何乐不为。
可当房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报率不足以弥补持有期的资本成本时，复制的重资产模式不可持续。
轻资产就此登场，万达转型以提升公司整体资产回报率和ROE。标志事件则是2015年初其与光大安石等四家机构签约，拟投资240亿合作建20座万达广场。
按照最初协议，投资机构负责出资、拿地以及建设环节，万达商业地产则负责选址、招商及运营管理环节，共享租金收益。万达“轻资产”模式雏形，就此而出。
当下，以业务线选择、价值链定位及资本资源整合为切入点，国内商业地产圈轻资产模式分三类：
万达模式：以运营商为核心，投资机构作为财务投资；
基金模式：以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人，如西蒙、铁狮门模式；
凯德模式：集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通建设、运营、退出整条产业链。
在这种模式加持下，2015年往后，万达跑的更快了，其商业项目新增速度亦提升。
数据来源：万达官网，制图：商业地产头条
公允地说，随之而来，万达负债改善了，现金流情况向好。
数据来源：万达公告，制图：商业地产头条
经5年多沉淀后，现在万达的“轻资产”兵团规模渐显，增速日趋加快。
按照万达商管集团官网数据，2016年全年，在新开业的50个万达广场中，轻资产项目占比为42%，到今年占比已达67%。
2020年待开万达广场及目前在建万达广场中，轻资产项目占比均过半，分别为74%、80.1%。
数据来源：万达官网，制图：商业地产头条
就当下态势而言，王健林及万达将继续咬紧“轻资产”不放松，但显然这个模式的成功不仅仅体现在量的暴增，还有质的考虑。
于万达而言，如果继续延续自2016年以来的轻资产模式，那么这个模式要成功有三个隐含前提：足够多能力强的合作方，商业运营能力足够强，分享到理想的租金收益。目前，这几方面万达都面临着一定风险：
✦ 合作方的约束
根据王健林2016年底的表述，目前万达有两种轻资产模式：
第一种，投资类万达广场，即投资者 " 拿钱下订单 "，万达负责找地、建设、招商和运营。
万达商业将其目前已经拿地、尚未开发的万达广场项目，以股权交易的方式出售（纳入资产池），第三方负责资金投入，万达商业负责选址、建设、运营管理等，租金收益由投资方与万达商业按约定比例分成。
在2016年四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。合同约定，2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方。
第二种，合作类万达广场模式，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。目前市场上，综合体运营企业进行品牌输出时，分成一般维持在 15%-20%。王健林指出，这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决了集体用地问题。
足够多的有强融资能力、良好资产资源的合作方，才能与万达一起快速推进轻资产。
✦ 商业运营能力不稳
可现实并未如理想般美好。今年初的万达年会上，王健林透露，2018年新开业万达广场43个，其中轻资产29个，未完成开业50个的计划。有外界分析称，原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳。
图片来源：万达集团微官网
委托管理模式中，虽然万达只输出管理团队，不需要出一分钱，资产是变轻了，但是沟通和管理成本越来越高。同时，轻资产合作型万达广场，收益几何，亦不稳定。
✦ 租金收益不确定
分享租金收益，是万达商业轻资产模式的关键所在。
早在2012年，王健林就公开表态，到2020年，万达集团要成为一家现代服务业公司，转型成功最主要的标志就是租金稳定增长。
数据来源：公司公告，制图：商业地产头条
虽说王健林定下的2019年租金收入目标是超过1000亿，其要在未来加速拓展中展示出更好的“造血”能力，存在一定不确定性。
但很明显，“轻资产”这条亮堂的路上，王健林和万达可能有反复，但不会回头。
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