王健林放弃上市了？才怪！

划重点

万达商业坎坷的上市之路。

来源 | 赢商网（ID：winshang）

头图来源 | 万达集团官方微信公众号

万达商业又有大动作了！

今天早上（3月24日），大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）在官网发布公告，决定撤回万达商业A股IPO申请。

公告称，基于对自身战略的研判，万达商业决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

◎ 图片来源：万达官网

万达商业苦等5年的A股IPO排队之旅，最终以主动撤回而划上句号。据观察，万达商业此次“突然的撤回”，估计主要原因有二：

• 近年来，房地产调控政策日益趋严，房企在国内上市十分艰难。大多已提交申请的国内地产企业都陷入了漫长的排队等候期。万达商业目前处于候审名单中第61位，状态更新为“已反馈”，但并没有进一步的消息；

• 2018年万达商业曾与投资者签署对赌协议，投资方要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市。

一边是遥遥无期的排队等候，一边是协议的“期限”压力。最终，王健林不得不选择放弃A股的上市之路。然而，他的上市之梦并没有就此结束。

万达商业彻底轻资产化

或将“杀回”港交所重新上市

根据公告，在撤回A股的IPO申请之后，万达商业接下来将会对其轻资产进行重组。彻底轻资产化的万达商业，或许会受到资本市场的青睐。
其实，对于轻资产的谋划，万达从2015年就已开始。

• 2015年1月，王健林在万达集团2014年会上表示万达要进行第四次转型，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型；

• 2018年万达年会，王健林宣布正式成立商管集团。而后，万达商业地产股份有限公司更名为万达商管，另立商业地产集团以消化商管集团的地产业务，及重资产开发万达广场；

• 2020年9月，万达商管集团董事会表示，从2021年起，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

从2017到2020年，万达商管自持项目占比持续降低，轻资产占比逐步上升。同时，在保持着每年40+新开业的速度下，出租率始终保持在99%以上。


截止2020年年底开业的轻资产项目数量已经超过100座，其中50%的项目已下沉到三四线城市，成效逐渐凸显。
2021年，万达集团计划开业万达广场50个，其中轻资产34个，占比68%，并计划签约70个轻资产万达广场。
◎ 图片来源：万达集团官方微信公众号
那么，全面轻资产后的万达商业，又将会在哪里延续万达这一波多折的“上市梦”呢？
2015年，万达在当时港股退市的公告曾表示，万达商业长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。
结合万达的公告及相关表态来看，不少业内人士认为，轻资产后的万达商业，或将重回港交所上市。

商管公司分拆上市

成房企寻增长的下一个打法？

目前，港股板块正热的莫过于物管商管类轻资产概念。2019年年底，宝龙商业成功上市，成为内地“商管轻资产第一股”，又推动了商业地产领域的“商管上市热”。在如今轻资产转型的大赛道中，市场成熟度也在上升，未来，把商业运营管理能力“变现”，或许将成为房企寻求新增长的另一个风口。

// 商管扎堆“单飞”上市

近年来，房企分拆商管上市渐成热潮。继宝龙商业分拆上市后，国内商管（涉商管）企业纷纷奔向资本市场。

• 2021年1月26日，星河控股旗下的星盛商业在香港成功上市，成为目前国内已上市物业股中唯一的“纯商管股”；

• 2020年，分拆自华润置地的华润万象生活，以及合景悠活、卓越商企服务、金融街物业等有涉商管业务的企业，均在香港上市；

同时，碧桂园、旭辉、金科等越来越多的房企分拆旗下商业地产板块，独立运营。

◎ 图片来源：星盛商业

// “商管股”受资本热捧，给企业强助攻

随着商管上市潮的推进，房企寻求盈利点的方向也有了新转变。

相较住宅领域，商管的盈利能力有着显著的优势。对于大型房企来说，拆分商管板块上市的做法，在现金流、战略转型上，都有较大的增益：

带来物业资产自身的升值； 
增加新的融资渠道、降低融资成本，在一定程度上减轻母公司的负债压力； 
该做法也加快了轻重资产的剥离。

而事实证明，这种模式在企业自身经营上有着较为可观的表现，且在资本市场上备受青睐。

• 宝龙商业：分拆上市一年，净利、毛利率猛增

由宝龙商业分拆上市后交出第一份年报可以看出商管板块的强大盈利能力：

• 2020年收入19.21亿元，同比增长18.6%；

• 归母净利润同比大增70.8%至3.05亿元；

• 其中，商业运营服务约占总收入的81.4%达15.63亿元，同比增长17.1%；

• 商管板块毛利率2020年同比增长3.5%至32.8%。

目前，宝龙商业运营部分合约/在管面积比约1.33，依赖宝龙地产，不断提升在管规模。未来，在管理母公司项目、收购轻资产公司、独立第三方外拓方面，宝龙商业将继续扩大其在管规模。

◎ 图片来源：宝龙商业

• 华润万象生活：“物管+商管”打包上市，首月总市值破千亿

与宝龙路径相似，华润也打包“物管+商管”上市。华润万象生活上市首日早盘一度涨超43%，截至当日收盘报28港元/股，涨25.56%；上市一个月，总市值就破千亿港元。

多年来，华润围绕“开发物业+投资物业”双轮驱动，从以往的数据看，其商管板块有着相当强的实力基础。

• 2020年上半年，华润万象生活商业运营及物业管理服务实现收入14.53亿元，同比增长31.9%，占总收入比增至46.4%，商业运营服务贡献近3亿元的收入。

• 截至2020年上半年，华润万象生活商业运营及物业管理服务单位收入高达90.27元/㎡。

◎ 图片来源：华润置地

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