来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 陈华
头图来源 | 深圳万象城
18年前，在改革开放的前沿阵地，深圳万象城开启高端商业的购物中心时代。
今天，深圳是粤港澳大湾区的排头兵，深圳万象城正进阶为“南中国商业旗舰”。
顺时代之变
从探索到进阶
21世纪初，“南巡讲话”开启深圳城市发展转型，城市化进程加速迈进。华润置地看到深圳商业的发展潜力，在深圳打造南中国首个真正意义上的购物中心---深圳万象城。
事实也证明其前瞻性战略布局，2004年横空出世的深圳万象城盛况空前，开业当天超4万市民纷涌而入。
开业初期跨年倒数，深圳万象城
而开业第二年华润置地便启动深圳万象城升级，与众多奢侈品牌展开合作，至此开启了其在深圳高端商业领域十数载“一枝独秀”的发展序幕。如今，深圳承接的是粤港澳大湾区建设的新风，面向世界经济最活跃城市群，城市高端商业亦迎来新的发展机遇。顺势而为，2019年大湾区概念提出首年，深圳万象城便已率先看到机会提出打造“南中国商业旗舰”的目标。雄心壮志之下，在保有市场地位与维系客户体验的前提下，紧接着便是一系列密集改造动作。如今，随着一众双层/三层重奢旗舰店的焕新启幕，以及宝安南路东立面和书城路北立面三层通高奢侈品城市级立面等的升级改造，深圳万象城这一愿景正在逐步兑现。
而尽管近三年处在调改焕新关键期，深圳万象城的经营成绩依然持续增长，2021年的年销售额超130亿元。一个百亿级重奢项目在焕新调整中业绩依然稳固，这实属是高端商业在营改造的样本案例，对全国高端商业经营都具备借鉴意义。在深圳率先提出“一站式”的商业消费理念，以盒子、开放式街区、独栋旗舰店、下沉式广场、空中花园等多形态商业空间构成，深圳万象城的建筑空间设计放在今天也具备参考价值。但新时代下，消费者的空间审美也在不断升级，开业18年的深圳万象城迫切需要对空间体验进行优化升级。近两年，以两大主力店区域（2万平方米的芮欧百货与近4000平方米的H&M区域）重新规划为契机，深圳万象城开启了开业以来最大力度的空间改造。近期赢商网实地走访发现，深圳万象城这一轮改造已接近尾声， 呈现了几大重磅看点：一期中庭原芮欧百货区域会如何规划？外界一直很关注。据现场实地考察，我们发现L1-L2层已经悄然成为了深圳万象城着重打造的奢侈品复式旗舰店长廊；原L1-L2层总计为6家顶奢品牌提供空间，升级为双层/三层旗舰店。原芮欧百货L3层所在区域则主要布局国际一线品牌精品店，整个区域合计新增/移位超过15家重奢及国际一线旗舰店/华南独家精品店。
原Olé精品超市移位至原芮欧百货B1层，升级为全新形象店。Olé精品超市原位置则进行空间和动线调整，集中引入40+家高端彩护香品牌、多家轻奢皮具及高端腕表、黄金珠宝配饰精品店等。另一个比较大的变化是对占据一二层近4000平方米的原H&M区域的再规划。从现场来看，这个空间利用也重点在奢侈品与国际精品旗舰店。据不完全统计，该区域新增/移位超25家新店，包括一众奢侈品双层旗舰店与多家华南独家/首进品牌精品店。在此次改造中，深圳万象城位于宝安南路的外立面改造，让赢商网感到“惊喜”和“震撼”。 此前宝安南路外立面主要以二期LV极富时尚个性的建筑外观长期占据各大媒体封面，该视角下的深圳万象城也是城市商业形象展示的重要窗口。 此次改造后，一期全新揭开的宝安南路东立面将由Louis Vuitton、Dior、Burberry、Prada等顶级奢侈品三层通高城市级立面组成，充满视觉冲击力。 重奢氛围的提档升级之外，深圳万象城也针对性地进行了局部的“人行动线”优化，以进一步升级购物体验。据赢商网观察，其主要是围绕着“内部人的游逛动线”与“外部导流及交通的连贯性”两大方面展开。▶▶内部动线优化：增加中庭B1层到L1层、西北端头L1-L4的交通联系，使人的游走动线更为顺畅；另外在原H&M区域开辟新的动线实现项目一期与三期之间的连接，让三大版块客流共享。
▶▶外部动线优化：项目北侧连接的地铁大剧院站正在由1/2号线换乘升级为1/2/5/8等地铁线路的换乘大站。同时，项目南侧正在建设11号线和9号线的红岭南路换乘站，深圳万象城也会修建新的连廊，与该换乘站在项目地下和地上连通。项目南北两端直接接入两大换乘站，这在中国顶级购物中心也是非常罕见的。
显而易见，在这一轮的空间动线改造上，深圳万象城一方面有意识在提升项目的重奢底蕴，另一方面从提升游逛体验视角优化场内的动线和空间。如此，进一步重塑重奢商业的高品质体验感。深圳万象城开业之时引入了超1/3首入内地或深圳的品牌，为深圳提供了与国际接轨的生活方式和消费潮流。要进阶“南中国商业旗舰”，品牌力仍然是项目树立商业影响力的绝对引擎。据统计，近三年（2019年中-2022年中），深圳万象城品牌挪位、升级、新进等超300家，其中全新引入品牌超150家，每年调整占比超30%。
经过前后对比，赢商网发现，深圳万象城在品牌调改上的“排兵布阵”主要考虑整体业态丰富度、区域品类集中度、品牌稀缺度等多方面，大致遵循以下几点核心逻辑：——纵向提升品牌层级与矩阵。持续放大重奢品类优势，顶级奢侈品均升级双层/三层旗舰店。从店铺概念和级次、空间设计、产品和服务等维度打造稀缺性。——横向提升业态丰富度。除了顶级奢侈品外，深圳万象城还增加并完善了小众高端奢侈品、潮奢及设计师品牌、高端化妆品、高端腕表、家用家居、社交餐饮等业态，消费生态更加多元且完善。仔细推敲深圳万象城的品牌组合，会更直观感受到其在品牌实力上的突破。▶▶ 华南奢侈品天花板，20余家复式/三层奢侈品旗舰店：自2019年起深圳万象城就在布局重奢品牌复式旗舰，现已陆续升级/新开了LOUIS VUITTON、DIOR(三层)、BURBERRY、SANIT LAURENT、BOTTEGA VENETA、DOLCE&GABBANA、ALEXANDER McQUEEN、GIVENCHY、MONCLER、SALVATORE FERRAGAMO、THOM BROWNE、EMPORIO ARMANI等众多全国最新形象双层/三层旗舰店。年内还将有BALENCIAGA、CELINE、FENDI、LOEWE、Loro Piana、PRADA、VALENTINO、TOD'S、VERSACE等最新形象双层旗舰店和World of Ralph Lauren（拉夫劳伦之家，华南首店）陆续绽放，这样的复式旗舰店组合阵容放在华南乃至全国都是数一数二。
值得一提是，以全球奢侈品荟萃之地为目标，深圳万象城在大众顶奢之外，挖掘小众高端奢侈品品类。如高端小众奢侈品皮具品牌Delvaux、Valextra（均为华南首店）。
同时还引入了一系列奢华设计师服装品牌，如Dries Von Noten、Balmain、Brioni 、Kiton、Tom Ford （均为华南首店）、Valentino、Stella McCartney（均为深圳首店）等。
也引入了一批首入华南的高级珠宝品牌，如Boucheron（华南首店）、CHAUMET（华南最新概念店）、De Beers（华南首店）、Qeelin（华南首店）等。
▶▶ 华南最全高端腕表专区，20余家腕表品牌：
据赢商网观察，深圳万象城原有的高级制表品牌组合已非常强劲，囊括Rolex、Bregeut、Vacheron Constantin、Jaeger-LeCoultre、A. LANGE & SÖHNE、Blancpain、Omega、Chopard、IWC、PANERAI、Longines等品牌，现又全新引入Piaget、Hublot、Ulysse Nardin、Zenith、Franck Muller等，还将引进并陆续开出Breitling、Tudor等多个高端腕表品牌。
▶▶ 华南顶级美妆矩阵，40余家高端美妆品牌：
现场踩盘观察到，深圳万象城项目B1层升级改造后，全新引入了40+个高端美妆品牌。而区别于其它购物中心在美妆版块的布局，我们观察到深圳万象城的美妆品牌店铺面积都非常大。据了解，这些品牌都是其体系内级别最高、货品配比最全的，且大都配备了美容坊和SPA服务，以更高标准服务形成独有竞争力。据此前官方报道，DIOR化妆品是品牌全球旗舰店的定位。
与此同时，通过引进独家及华南首家品牌，如The GINZA御银座、Christian Louboutin Beauty路铂廷美妆、BYREDO综合品类等品牌，凸显美妆差异化体验。
此外，在气味经济浪潮下，深圳万象城也强势引入了近10家高端稀缺香氛品牌，包括ACQUA DI PARMA、BYREDO、CREED、Diptyque、Jo Malone London、Kilian Paris&Frederic Malle、PENHALIGON'S等在内，进一步给消费者带来空间感官新体验。
除了在奢侈品与高端美妆上的升级外，我们还发现深圳万象城正在以潮奢与设计师品牌扩大客群辐射力，吸引年轻一代高精尖客群。据悉，自2019年深圳万象城发力潮奢与设计师品牌，相继新引入Acne Studios、Stone Island、Yohji Yamamoto、Golden Goose等超10家华南独家级别潮奢或引领性设计师品牌。 此外，早在今年7月赢商网还听闻深圳第二家Apple Store拟落址于深圳万象城，日前海外装饰上海分公司中标该项目室内装修工程的信息。苹果被美誉为“最会做设计的科技公司”，几乎每一家Apple Store的亮相都会引发消费者的争相打卡。据悉这是时隔十年苹果在华南再开新店，这次又将呈现怎样的惊喜呢？值得期待！
回过头来再看深圳万象城一二期的调整规划，整体仍聚焦于更高定位的旗舰店组合、更多元丰富的高端零售，打造全新的一站式购物体验，呈现最为丰富的高端生活方式业态全布局，继续引领消费升级。
赢商网此前也有初步了解到，筹建中的深圳万象城项目三期将呈现更加有品质的年轻消费生活与社交场所。那么对于今年即将开业的三期又会有哪些想象呢？深圳万象城三期效果图
实则从此番调整动向可窥见一二：深圳万象城在强化重奢品类不变的前提下，有意识地向年轻一代靠拢。深圳万象城期望能够为年轻群体提供更潮流、更当代、更有设计感的生活方式，因此三期将以更具个性的先锋潮流品牌，扩大客群辐射力。深圳万象城作为深圳重奢购物中心的先行者，在此轮焕新后，不管是奢侈品牌数量、级次，还是店铺的定位、效果呈现等，都围绕南中国商业旗舰的定位全面升级。而核心的竞争力，是深圳万象城在调改与经营同步进行中所展现的高超运营实力：每年30%比例的品牌调整，三年焕新近300个品牌；重奢品类大挪位、大升级；两大主力店撤场后业态品牌再规划；场内整体内外动线全面优化……从城市发展进程来看，相比于遥遥领先的上海、北京，越来越多奢侈品品牌看好华南市场，深圳奢侈品消费正在实现弯道超车。
而商业唯有敏锐眼光、踏准时代节拍精准定位，才能升级为顶尖商场。从21世纪初敢做“第一个吃螃蟹的人”到新时代又迎接机遇破旧立新，深圳万象城的这种精神亦将能时刻接住机会。从全国商业地产领域来看，同时具备阵容如此强大的双重/三层重奢旗舰店与时尚品类如此丰富的重奢购物中心，屈指可数。从华南区域来看，其也是商业体量最大、重奢品牌最齐全且级别最高的商业体。最好的时代已来，总能站在前沿的深圳万象城，未来发展更将充满想象！