不缴物业费，谁吃亏？这本账还是要算一算

1041户业主因拖欠物业费被5家物业公司先后起诉至鄞州区人民法院，诉由是业主长期拖欠物业费用，严重影响物业管理公司正常运营。

区住建局出台规定明确，凡属鄞州区的物业产权买卖过户，应同时出具过户前的《物业服务费用结算清单》。如果没有这一清单，该物业将不能过户。
　　

去年，区纪委、区委组织部联合住建局下发通知，要求各镇乡、街道、区级机关各单位按照党组织隶属关系，对本地本单位党员干部欠缴物业费情况进行一次全面自查自纠，督促欠费人员在规定时间内补缴所欠物业费……

拖欠物业费已是一个普遍的社会问题。来自区住建局的统计数据显示，目前全区已交付并实施物业管理的住宅小区有227个，但平均物业管理费收缴率为80%，有的甚至只有百分之五十几。永达物业杨剑峰告诉记者，公司的物业管理费从1998年至今，欠账655余万元。
　　

业主拖欠物业费的理由五花八门，如楼上住户装修影响楼下住户、隔壁住户将房子改装后出租、家中遭窃等，甚至连狗叫声太响、有人养家禽等都成为理由。

那么，不缴物业费损害的到底是谁的利益？

从明的层面来说，首先受到损害的是物业公司。业内人士测算，拥有700~800户的大小区，收费率达到80%，物业管理才能勉强维持。越是户数少的小区，赢利点收费率需要越高。
　　

从深层次来说，不缴物业费其实损害的是全体业主的利益，包括不缴物业费的业主。物业服务企业大多属于劳动密集型企业，当物业收费率不足以支持小区的正常运营时，物业企业首先会考虑压缩人力成本，因为在物业运作成本中，人力成本基本要占到70%左右。人员减少势必带来日常管理的捉襟见肘，从而影响服务质量。
　　

作为不动产，商品住宅具有保值增值功能，而保值增值，除了地段、周边配套、开发商品牌等这些主观条件，还有一个客观原因就是商品住宅所在小区的整体环境和品质。而整体环境和品质的提升绝对离不开物业管理。
　　

有业内人士指出，物业公司是企业，有员工工资等必要的支出，也需要一定的利润，收不足物业服务费，除了让利，唯一的办法是降低物业服务标准，以致出现下列情况：公共设备修理会因维修工减少而拖慢，保安减少会导致安全受影响，保洁员减少影响小区环境……大家只看到电梯照样运行，水泵照样运转，却不知软性服务早已大打折扣。

此时，按时缴纳物业费的业主吃了亏，他们按服务合同的约定付了物业服务费，享受的服务质量却达不到服务合同的约定。随后，业主与物业矛盾便开始产生，恶性循环之后，不是业主解聘物业，就是物业抛盘，小区问题更是遗留了一大堆……
　　

欠缴物业费成因复杂，欠缴物业费的现象也时有发生，究其根源，在很大程度上与恶意欠费业主缺少司法、行政或道德约束有很大关系。有律师说，业主和物业公司就像是合同的双方，有相应的权利和义务，对于业主来说，在享受服务的同时，缴纳物业费是最根本的义务。拒缴物业费其实就是一种契约精神的丧失。
　　

最高人民法院在2009年公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》曾作出明确规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
　　

律师黄海波说，根据以往物业费纠纷诉讼的结果，长期拖欠物业费用的业主十有八九会败诉，因为在法律层面上，他们抗拒缴纳物业费的证据明显不足。

互相体谅，相互支持，才能创造良好的社区环境。该交的物业费，咱还是交了吧，亏的最后是自己。

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