看看这些信号，房地产还能热多久

导语：房地产炒作资金如何减下来？

来源：樱桃小房子（ytxfz8）

作者：陈小瑛

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昨天的财经新闻头条都是这个：

央行行长助理刘国强在昨天的演讲中谈到，要把不符合供给侧结构性改革要求的资金减下来。“比如对僵尸企业必须减下来，对隐性的地方政府债务必须减下来，对房地产炒作必须减下来，这样我们才能腾出资源服务于符合供给侧结构性改革要求的实体经济，才能培育出新的结构、新的动力”。

对房地产炒作资金如何减下来？比如消费贷，已经开始限制，深圳的房地产抵押贷款从最长30年缩短至5年，南京、杭州、北京、武汉都开始爆出消息，银行严控消费贷资金流向房地产行业。

这些堵漏对房地产市场的影响，应该是一步步累加的，打压不会一步到位，而是不断补刀，只要炒房资金还在，那就不断打压，不断抽血。

我们知道，房地产行业就是资金密集型行业，房企的杠杆率普遍都很高，70-80%是常态，大家都是借钱滚动发展，而房价的大涨大跌，最大因素也是取决于资金的松紧，货币放水，房价大涨，反之亦然。

只是我们的货币现在尚未到很紧的程度，而是慢慢的收紧。

2

今天公布的8月 M2余额164.5万亿，同比增速是8.9%，比预期值低，7月份的时候还是9.2%。

M2的增速在连续几个月降低，某种程度上是说明了全社会的流动性收紧的方向。

但同时也要注意的是，M2这个参数已经不能完全说明货币扩张速度了，就是说货币是松是紧，不能完全看M2的增速了。

因为影子银行已经占比很大了，比如信托，2016年底的规模就已经突破20万亿了，还有其它基金子公司，券商，保险等资管计划，疯狂扩张，有机构今年的估算是中国影子银行规模超过60万亿了。但我们目前没有公开对这些影子银行做一个增速统计。

 不过M2的增速，虽然不全面，但多多少少还是反映了流动性趋紧的方向。

应该说，货币这个水龙头一定是拧紧的方向，不管是我们自身需要抑制泡沫，防控金融风险的角度，还是从外围看，欧美国家即将结束宽松量化周期，货币扩张接近尾声。都说明了，货币是紧的趋势，指望再继续大放水，已经不现实了。因为经济都是有周期的，只要走出了低迷，不可能持续无序印货币。

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《投资最重要的事》这本书里讲风险时，总结了一个观点，就是普遍相信没有风险，才是最大的风险。

投资风险主要源自过高的价格，为什么会导致过高的价格呢，往往是长期良好的投资表现，以及大量的资金流入，并且贷款易得。

这个套在任何一个投资品上都适合，而我们的房价简直如出一辙。过去这些年，空头的脸都被打肿了，购房者对牛刀们深恶痛绝，有房没房简直是天堂与地狱的差别，房地产良好的投资回报，吸引着全社会的资金都流入地产，同时每一轮房价大涨，也都是加杠杆容易贷款的结果。

风险为什么很少被事先观察和成功预测到呢，因为风险只存在于未来，而未来会怎样是不可能确定的。

从政策层面，货币层面判断，我认为现在一二线已经不适合加入投资了，跌也是未来三年内迟早的事，但我也不确定房价具体什么时候能够真正下跌，因为未来是难以预知的，没人能准确判断到。

通常，市场从启动开始，上涨的时间在两年左右，调控后，市场会横盘一两年再跌。当然，不同城市会有分化，不能一概而论。

目前一线城市上海深圳还是横盘为主，比如深圳，2015、2016涨了两年，去年10月以来，跌过一段时间，但今年3月份之后，市场有所反弹，区域开始分化，有的片区还在涨，有的片区跌了。不过市场肯定不如去年了，从二手房成交量的下跌就知道。北京跌了几个月后，市场四季度估计会反弹。而广州涨的最晚，估计还会继续飞一阵。

二线城市中，如合肥、苏州，市场也平静了，武汉、成都、南京、杭州这些以及长沙、郑州等城市新房虽然限价了，房价不让涨了，但还是一房难求，市场购房热情不减。

三四线呢，随着去库存慢慢结束，调控政策也开始了，但绝大部分三四线城市的房价今年明年估计还会涨，直到他们普遍都翻倍，成交也会非常活跃，什么时候歇下来，就看棚改什么时候能够大规模结束了。

这从目前地产股的表现已经可以看出来了，根据过往的表现，股市往往先于楼市提前反映未来市场，而现在的地产股龙头，股价还在蹭蹭涨，万科创了历史新高，香港内房股，如恒大，碧桂园这些一二三四线布局均衡的地产股，都在稳步上涨。融创收了万达的项目后，未来业绩可期，涨的非常猛。

所以什么时候这些公司的股价涨到顶向下拐了，才是此轮楼市真正的拐点。

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