开发商的一场对赌

      从购房者手里拿到的预售款是如今开发商唯一未被限制的融资渠道。

文 | 小贝姐

来源 | 雪贝财经

当我把排名靠前的30家上市房企一季度的销售额数据生成一组柱状图时，展现在眼前的是一个欣欣向荣的行业，甚至比当下中国的任何一个行业都要好。

比如，龙光集团在前三个月完成了488亿的销售额，同比增长了190%；滨江集团完成了472亿元，同比增长122.6%；金地集团686亿元，同比增长了102.9%。

在这30家房企中，动辄30%至60%的增长是普遍成绩，即使是体量最庞大的碧桂园也完成了1976亿元销售额，同比增长了15.9%，唯一负增长的是一度因无法支付工程款而被迫停工的绿地控股。

注意，以上同比双位数增长的基数是疫情爆发前的2019年一季度，而非售楼处关门歇业的2020年。如果说哪个行业已经从疫情中完全恢复，房地产一定是最显眼的。

这个行业似乎总有最顽强的生命力，但是，如果你对它的运营模式多一些了解，会对眼下的欣欣向荣无比担忧。

01

在中国，地产商们最早开工的是奢华的售楼处，当房子的灌注桩被打下时，也到了开发商始启动预售的时候。当购房者们支付首付并开始月供后，他们真正入住要等上好几年，这种贩卖楼花的商业模式支撑了整个行业过去20多年的繁荣。

当整个宏观环境都显示整个行业前途一片光明时，即使是作坊式的小开发商也能轻松从银行拿到融资并把房子最终交付给购房者。

但是，以2020年为分水岭，时代已经完全不同了。房企的生存环境从来没有如此恶劣，即使是排名在前100名以内的房企也遭遇着越来越大的生存危机，尤其是小型开发商基本失去了所有融资渠道。

我们统计了在一季度销售额排名前50名的房企完成的销售额，总计是24911亿元。而按照国家统计局发布的数据，一季度全国商品房销售额总计38378亿元，同比2019年增长了41.9%。

如此粗略计算，有超过1.3万亿的销售额是由排名在50名以后的房企完成的。这些房企在几年后能否顺利将建好的房子交付给购房者？

疑问远比确定多。

由购房者和他们从银行借出来的房贷支付给房企后，在房企的资产负债表中被归入到合同负债。

但是，实际运营中，这些资金都是房企的无息贷款，构成了房企最大的现金流来源，远比房企通过银行、公司债、非标渠道获得的融资更多。

2020年年底，金融监管机构已经要求发放给房企的贷款余额在银行总贷款中占比上限设为40%，这基本意味着房企从银行获得贷款规模多年稳步增长的时代结束了，房企只能从存量规模中抢夺更多份额。

同时，因三条红线的限制，标普评级的统计数据显示，2021年一季度房企的公司债发行规模同比2019年下降了三分之一。

这是房企在2021年一季度开足马力启动预售的原因，把一个传统销售淡季做成了旺季。因为，他们发现从购房者手里拿到预售款是如今唯一未被限制的融资渠道。

一组数据展现出了割裂。招商证券的监测数据显示，在3月份，房企获得的融资中，由购房者支付的定金及预付款、个人按揭贷款同比增速较疫情前的2019年同期分别增长了36.9%和31.8%；但是，国内贷款和自筹资金的增速分别是-6.8%和3.3%。 

这种割裂是一种巨大的风险，其本质是把房企的负债从自身转移给了购房者；房企的债权人由金融机构转移给了购房者。

如果这些预付款规规矩矩的被用到建造目标项目上去，今天的预售就是明天的峻工住宅，那么这种模式是风险可控的。

但可怕的是，直至今日，中国都没有一个全国性的预售资金托管系统，而是交给地方金融机构和住建部门，房企普遍性的将这些预售资金提前支取，甚至挪作他用。

购房者何时能拿到房子也全凭开发商的承诺，即使违约，开发商要承担的代价也极其微小。

02

房企面临的最坏结果也只是破产结算，但购房者从银行获得的房贷依然由自己承担。

在过去一年，这样的案例越来越多，从泰禾到山水文园涉及动辄千万单价的房子，以及上海三盛到更多的小型开发商的县域级项目。

在2020年疫情爆发后，地方政府对开发商最先松开的闸门就是放松对预售资金的监管，云南、武汉、无锡、长春等地都以鼓励复工复产为名出台了放松预售资金监管政策。

一种全行业的剪刀差我们已经在此前关注多次（拉不回的剪刀差），那就是新开工面积与竣工面积长时间的偏离。新开工面积增速扩大，但竣工面积增速并未同步，而是降低，这种剪刀差在2016年之后呈扩大趋势。

在2021的3月份，竣工面积较2019年同期复合增速甚至已经转负，这是一个转折点性的信号。

在2014年以前，新开工面积转化为竣工面积的时间，也就是一个项目的建成周期是2年到2.5年，但是2014年以后，这个周期被拉长到了超过3年，因为疫情，这个周期在未来一定时间内可能会被拉长到4年。

融资收紧以及土拍“两集中”这两大长效机制让房企资金压力普遍较大，而放缓竣工，延长交房周期是延缓现金支出最便捷的渠道。

局面很明了，在这场社会契约的缔结上，在房企面前，购房者从来都是弱势一方，他们几乎没有多少博弈的筹码，而那些深陷风险依然过度开发的房企对于未来的对赌也已经清晰，他们相信：

政府不会真的把自己逼上绝路。